După îndelungi căutări, aţi găsit casa perfectă. Dar bucuria acestui moment nu trebuie să vă distragă atenţia de la faptul că este obligatoriu să verificaţi cu atenţie actele de proprietate, pentru a evita situaţii neplăcute în viitor. IMOPEDIA.ro a întrebat un avocat care sunt cele mai importante documente care nu trebuie să lipsească unui proprietar, acte care vor fi cerute şi la notar.
Pentru a demonstra că este proprietar, pe lângă actele uzuale ca actul de identitate sau
chitanţele de întreţinere, vânzătorul trebuie să deţină titlul de proprietate al casei, încheierea de întabulare, extrasul de autentificare şi certificatul fiscal, cu menţiunea „pentru
vânzare". Pentru a verifica valabilitatea şi corectitudinea documentelor, dar şi pentru a preveni eventualele situaţii nefavorabile, potenţialii
cumpărători sunt sfătuiţi să apeleze la serviciile unui avocat.
„Onorariile sunt calculate în funcţie de dificultatea vânzării, însă este mai bine să stabiliţi un onorariu pentru toate operaţiunile, nu numai pentru consultanţa acordată verificării actelor. De altfel, şi notarul are un rol activ în finalitatea vânzării, fiind cel obligat de lege să verifice calitatea actuală de proprietar a vânzătorului prin extrasul de autentificare, iar lipsa datoriilor către stat prin certificatul fiscal. Totuşi, notarul este şi trebuie să fie echidistant faţă de contractanţi", arată avocat Cosmin Sarău.
Titlul de proprietate - este cel mai important document. Trebuie să fie „curat", cu semnături lizibile, fără ştersături sau ştampile neclare. Un imobil poate fi dobândit prin lege, convenţii şi hotărâre judecătorească, dar pot avea şi alte persoane dreptul de a locui sau a se folosi de proprietate, fără a fi proprietarul de drept al casei. O persoană cu drept de uz, de uzufruct, de abitaţie, de servitute sau superficie nu are voie să vândă întreaga proprietate în cauză.
„În cazul în care imobilul nu este intabulat, este recomandat să se facă verificări prealabile la cărţile funciare, pentru identificarea exactă a autorului titlului. Pentru toate celelalte situaţii, sunt suficiente cărţile funciare, fără sarcini, din care rezultă că vânzătorul este proprietarul imobilului, pentru a fi sigur că încheiaţi acte cu adevăratul proprietar", explică avocatul.
Închieierea de întabulare - dreptul de proprietate este opozabil faţă de terţi prin înscrierea sa în cartea funciară şi întabularea dreptului de proprietate. Niciun imobil nu se poate înstrăina fără întabulare. Aceasta se obţine de la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, de către un delegat împuternicit de notar sau de către un expert autorizat. De regulă, aceasta se obţine odată cu dosarul cadastral şi este primul lucru ce trebuie obţinut înaintea extrasului din cartea funciară.
Extrasul din cartea funciară de autentificare - se obţine de către notarul care autentifică actele şi, concomitent, blochează cartea funciară pentru ca nici o altă operaţiune (în afara celei de înstrăinare respectivă) să nu poată fi făcută până la perfectarea actelor. Acesta trebuie să conţină următoarele informaţii:
- Numele proprietarului - trebuie să fie identic cu numele din cartea de identitate a vânzătorului
- Numărul de ordine şi numărul cadastral al fiecărui imobil
- Suprafaţa terenului
- Dacă imobilul respectiv este grevat de vreo sarcină, dacă are instituită vreo servitute, superficie, dacă există eventuale notări ale litigiilor ce au ca obiect acest imobil
„Vânzarea unui imobil se poate face şi dacă are aceste sarcini, noul proprietar preluând sarcinile respective. Însă, în majoritatea cazurilor, cumpărătorii fug de asemenea complicaţii. Spre exemplu, contractul de vânzare-cumpărare se poate încheia, chiar dacă nu s-au achitat restanţele faţă de asociaţia de proprietari. Însă este obligatorie prezentarea adeverinţei din partea acestei asociaţii care să arate dacă are sau n-are datorii", adaugă avocat Sarău.
Certificatul fiscal - act fără de care nu se face contractul, arată dacă proprietarul este la zi cu plata impozitelor la stat pentru respectiva locuinţă. Documentul este eliberat de către administraţia financiară de care aparţine imobilul şi certifică, la rândul său, numele proprietarului.
CITEȘTE ȘI: Valoarea unei proprietăţi poate fi ridicată cu câteva mii de euro prin amenajarea grădinii
13 April 2012
