Ancorele" din centrele comerciale joacă dur şi cer chirii variabile

Pentru că negociază de pe poziţii de forţă, companiile mari vor să plătească în funcţie de vânzări

Astfel, unele riscuri ale locatarilor sunt însă preluate de cel care închiriază

Proprietarii se află în acest caz "între ciocan şi nicovală"

Firma de avocatură Cozmaciuc Puiu & Oprea negociază o nouă metodă de calculare a chiriei pentru marile companii de retail, care avantajează în acelaşi timp şi companiile "chiriaşe" şi proprietarii, arată un comunicat de presă al firmei de avocatură.

"Pentru marile companii de retail - locatarii «ancoră» ai centrelor comerciale -  negociem trecerea, pe o perioadă limitată în timp, respectiv, până când vor depăşi efectele crizei, de la sistemul chiriilor fixe, la acela calculat ca un procent din cifra de afaceri realizată prin intermediul spaţiului comercial respectiv, invocând criza economică, respectiv fluctuaţiile economice şi  financiare care conduc la situaţii ce nu au putut fi anticipate la încheierea contractului", a declarat Etienne Oprea, Avocat Partener în cadrul Cozmaciuc Puiu &Oprea.

Chiria variabilă avantajează şi chiriaşii, şi proprietarii

Totodată, acest tip de chirie variabilă are drept scop refacerea echilibrului contractual, "protejând părţile de efectele negative ale crizei economice pe termen scurt", a mai spus Etienne Oprea.
Astfel, această soluţie avantajează atât locatarii, deoarece pot corela principalele cheltuieli fixe cu veniturile obţinute, cât şi proprietarii sau operatorii centrelor comerciale, care sunt scutiţi de riscul de a rămâne cu spaţii neocupate şi de a suporta pierderi până la încheierea unui nou contract.

Deoarece chiriile au atins cote alarmante ca pondere în cifra de afaceri lunară realizată, ajungând în unele cazuri la 50-80%, companiile "chiriaşe", care pun acum accent pe eficientizarea şi pe scăderea costurilor, au trecut acum la ofensiva renegocierii chiriilor.
Chiriile raportate la afaceri, disponibile numai pentru marile companii de retail
În general, calculul chiriilor prin raportare la cifra de afaceri este un instrument disponibil numai marilor locatari ai centrelor comerciale, care deţin o putere de negociere crescută în relaţia cu proprietarii.

Cu toate acestea, atunci când este negociată o astfel de chirie, dificultatea este reprezentată de reticenţa proprietarilor de a prelua unele riscuri ale locatarilor. "În reprezentarea clienţilor de retail în procesul de renegociere a acestui sistem de calcul a chiriilor, principala problemă cu care ne confruntăm o reprezintă reticenţa proprietarilor şi a operatorilor de centre comerciale de a accepta preluarea unei părţi din riscurile aduse de actuala criză economică, sub forma lipsei de performanţă a locatarului şi a dificultăţilor financiare cu care se confruntă acesta", a explicat avocatul Etienne Oprea.
Lipsa de flexibilitate a proprietarilor este însă de înţeles, având în vedere obligaţiile acestora faţă de finanţatori, condiţiile contractelor de finanţare contractate în vederea realizării proiectelor imobiliare respective, angajamentul de a genera veniturile prognozate din închiriere, cesionate finanţatorilor etc.

"În acest caz, proprietarul se află, cum se spune, «între ciocan şi nicovală»: de o parte se află instituţia de credit, care nu va permite nici scăderea substanţială a veniturilor din chiriile cesionate ei şi nici amendarea contractelor de locaţiune; de cealaltă parte este locatarul, care este forţat să îşi reducă costurile operaţionale prin scăderea chiriei şi a celorlalte cheltuieli asociate", a arătat Etienne Oprea.

Renunţarea la o chirie poate avea "efect de domino"

În cazul locatarilor "ancore" însă, renunţarea la o chirie poate avea "efect de domino" în ceea ce priveşte respectarea angajamentelor operatorului centrului comercial sau a proprietarului faţă de ceilalţi locatari, cu privire la menţinerea unui anumit grad de ocupare a tuturor spaţiilor închiriabile, caz aplicabil mall-urilor. Acestea pot reprezenta pentru ceilalţi locatari instrumente puternice de presiune în relaţia cu proprietarul, fapt care poate pune în pericol întreaga investiţie a acestora. În plus, odată acceptate condiţii de închiriere mai avantajoase pentru un locatar, există pericolul propagării informaţiei şi către alţii, care vor pune la rândul lor noi presiuni asupra proprietarilor, pe baza precedentului creat.

Cozmaciuc, Puiu & Oprea este o societate civilă de avocaţi specializată în proiecte de finanţări structurate, restructurarea finanţărilor, elaborarea şi implementarea sistemelor juridice de management şi afaceri.