Apartamentele executate silit reprezintă, pentru unii clienţi, o oportunitate unică de a cumpăra o proprietate bună la un preţ avantajos. Totuşi, nu oricine poate participa la licitaţiile publice. Există câteva categorii de clienţi cărora executorul judecătoresc le poate interzice intrarea, urmând litera legii. IMOPEDIA.ro a stat de vorbă cu avocaţi specializaţi în domeniu, pentru a afla detalii despre acest subiect, precum şi condiţiile în care se poate licita pentru un apartament executat silit.
Achiziţia de imobile
prin licitaţii publice este un concept de temut, pentru mulţi dintre români. Preţul de pornire mic nu mai este un argument suficient de bun atunci când clienţii se tem de potenţialele
complicaţii aduse de un asemenea demers.
Totuşi, puţini sunt cei care ştiu şi cum anume se desfăşoară aceste licitaţii. Care sunt condiţiile prin care cineva poate să intre şi să cumpere un produs la o licitaţie publică?
Executorul judecătoresc decide cine participă şi cine nu participă la licitaţie
Regula numărul unu este aceea ca participantul să fie solvabil. Ce anume înseamnă solvabil este lăsat însă la aprecierea executorului judecătoresc. Acesta poate refuza participarea la licitaţie a persoanei doritoare, dacă aceasta nu îndeplineşte vreuna dintre condiţiile impuse.
„Cu toate acestea, nu se poate aprecia că legea consacră dispoziţii discriminatorii sau restrictive cu privire la persoanele care pot participa la licitaţii, avându-se în vedere faptul că o prezenţă cât mai numeroasă asigură eficacitatea licitaţiei”, arată Dana Pană, avocat Cosma şi Asociaţii.
Tocmai pentru a se asigura că oricine poate participa la licitaţie, executorul judecătoresc întocmeşte anunţurile de vânzare ale bunurilor sechestrate şi apoi le prezintă publicului doritor, cu cel puţin cinci zile înainte de desfăşurarea licitaţiei. Singurii cărora li se interzice prin lege să participe la licitaţii sunt debitorii. Aceştia nu numai că nu pot fi prezenţi fizic la vânzare, dar nu pot participa nici prin interpuşi.
„Legiuitorul interzice debitorului să participe la licitaţie, în primul rând pentru a împiedica prejudicierea creditorilor, prin vânzarea bunului la un preţ redus, dar având în vedere şi faptul că, astfel cum s-a consacrat în doctrină, este inadmisibil ca cel care datorează şi nu plăteşte să intervină pe o cale deturnată într-o procedură deschisă contra sa, numai din cauza relei voinţe”, continuă Dana Pană.
O altă categorie problematică de public, în cazul licitaţiilor, este formată de creditorii urmăritori sau intervenienţi. Mai precis, este vorba despre băncile păgubite de clienţii care nu şi-au mai plătit ratele şi care au vândut apoi datoriile companiilor de recuperare. Acestor instituţii financiare, legea le permite să participe, însă nu li se permite să adjudece bunul la un preţ mai mic de 75% din preţul iniţial determinat prin expertiză.
Înainte de licitaţie se achită o garanţie de 10%. Aceasta se returnează celor care nu cumpără bunul
În rest, oricine poate licita, cu condiţia să achite înainte o garanţie de participare. Cuantumul prestabilit este de cel puţin 10% din preţul de începere, care trebuie achitat până cel târziu la începerea licitaţiei. Legea prevede ca această sumă să fie achitată prin virament bancar, dar nu interzice achitarea în numerar, urmată de eliberarea unei chitanţe. Astfel, executorul judecătoresc poate primi banii cash înainte de începerea licitaţiei, dar dacă refuză acest lucru, o face în deplinătatea limitelor legale. Dacă licitaţia este pentru mai multe bunuri, atunci trebuie achitat doar 10% din suma bunului pentru care se va licita.
„Scopul instituirii acestei obligaţii în sarcina participanţilor este acela de a se constitui un provision ce ar urma să fie utilizat la acoperirea eventualelor prejudicii pe care participantul la licitatie, prin fapta sa culpabilă, le-ar provoca. De exemplu, participantul îşi retrage sau modifică oferta înainte ca aceasta să fie adjudecata sau refuză plata preţului la termenul şi în condiţiile consemnate în procesul verbal de licitaţie”, arată oficialul Cosma şi Asociaţii.
Există însă şi o excepţie: singurii care nu trebuie să plătească participarea la licitaţie sunt creditorii urmăritori sau intervenienţi, precum şi persoanele care deţin imobilul urmărit în proprietate comună cu debitorul sau cele care sunt titularele unui drept de preempţiune. Ceilalţi participanţi pot să recupereze garanţia, dacă nu au achiziţionat bunul.
„Totuşi, este necesară o precizare: dacă valoarea creanţelor sau a cotelor părţi nu acoperă cuantumul garanţiei, persoanele indicate sunt obligate a plăti diferenţa. După adjudecarea imobilului în favoarea unuia dintre participanţii la licitaţie, executorul judecătoresc va dispune restituirea garanţiilor depuse de ceilalţi participanţi neadjudecatari la cererea expresă a acestora”, arată Dana Pană.
Garanţia de participare nu se restituie celui care câştigă licitaţia publică, ci este considerată ca plată parţială a preţului sau avansului. De asemenea, garanţia de participare se pierde când adjudecatarul licitaţiei publice refuză plata preţului la termenul şi în condiţiile consemnate în procesul verbal de licitaţie.
CITEȘTE ȘI: Insolvenţa, un pariu riscant rezervat unei perioade instabile
16 May 2013
