MAI
|
|
|
Apartamente vechi: Preturi ca in 2007-2008? Niciodata!
"Preturi ca in 2007-2008, la imobilele vechi, nu vom mai vedea niciodata. In schimb, la imobilele noi, pe anumite segmente ale pietei, am putea sa le intalnim in cativa ani" a declarat pentru Bloombiz.ro analistul imobiliar si doctor in economie Ion Radu Zilisteanu. Despre continuarea programului "Prima Casa", Zilisteanu afirma ca multe banci vor renunta sa mai finanteze achizitia de apartamente in cazul in care riscul pe care vor trebui sa il suporte acestea va creste, dar vor fi obligate sa mentina aceleasi niveluri de dobanda.
La cat ajunge in medie chiria unui apartament de doua camere in zone precum Titan, Berceni, Piata Iancului?
La inchirieri depinde foarte mult de dotarea apartamentului, de gradul de finisare, de starea de intretinere.
In momentul de fata, chiriile au ajuns la 200-250 de euro pe luna, pentru un apartament de doua camera.
Cu cat mai scad preturile pe piata chiriilor, pana la sfarsitul anului?
In general, exista o corelatie foarte bine determinata intre piata chiriilor si piata vanzarilor.
Pentru ambele estimez scaderi de cateva procente.
Piata chiriilor a fost puternic influentata de piata vanzarilor, in sensul ca foarte multi proprietari care nu au putut sa-si vanda proprietatile la pretul pe care si-l doreau au decis sa le scoata pe piata chiriilor.
Din aceasta cauza, s-a produs un plus de oferta pe piata inchirierilor.
Cred ca sindromul cel mai interesant de pe piata chiriilor din ultimii cativa ani a fost faptul ca ridicarea pretului pe piata chiriilor se intampla in cursul lunii septembrie, inceputul lunii octombrie, cand veneau studentii in marile centre universitare.
Daca pana in 2007 se cresteau preturile cu 20-25% in septembrie, ulterior din cauza faptului ca oferta devenise foarte mare, in 2008 aceasta crestere a fost de 10-15%, iar in 2009-2010 a fost de numai cateva procente.
Ce este mai avantajos in acest moment, sa cumperi sau sa inchiriezi un apartament?
Daca vorbim de persoane care, din cauza unor situatii profesionale, trebuie sa se mute des, solutia este inchirierea.
Daca este vorba de persoane mai sedentare, solutia ar fi cumpararea unui apartament, profitandu-se de "Prima Casa" si de faptul ca in general se pot obtine situatii de credite in care rata lunara sa fie mai mica decat chiria.
Cu toate astea, exista o povara suplimentara, cea a avansului pe care nu toata lumea si-o poate permite.
Statul nu mai vrea sa garanteze 100% creditele din Prima Casa si a propus bancilor sa imparta riscul. Care credeti ca va fi reactia bancilor?
Pentru banci, programul "Prima Casa" a reprezentat un element de lenevire.
Faptul ca au putut sa execute statul in cazul unui client insolvabil intr-o procedura destul de simpla le-a permis sa accepte dobanzi relativ reduse la creditele acordate prin acest program.
In continuare, propunerea premierului Boc vizeaza impartirea riscurilor intre stat si bancile comerciale.
Vor fi banci comerciale care vor accepta o asemenea formula, insa toata batalia va fi data la capitolul dobanzi.
Premierul Boc a spus ca ar dori sa pastreze programul "Prima Casa" cu impartirea riscului intre stat si banci, insa cu pastrarea dobanzilor actuale impuse in programul "Prima Casa".
Un plus de risc din partea bancilor va insemna automat o crestere de dobanda.
Daca statul se va incapatana sa mentina dobanda impusa la acelasi nivel cu cele in care statul isi asuma integral garantarea, atunci probabil ca unele dintre banci vor renunta.
Care sunt rezultatele concrete ale programului "Prima Casa"?
Programul "Prima Casa" a fost lansat intr-un an electoral.
Programul este unul populist, electoral si nu este gandit din punct de vedere economic.
Initial, programul trebuia sa stimuleze locuintele noi ca sa ajute industria constructiilor care a fost grav afectata de criza pe care o traversam.
In realitate, prin program s-au finantat tranzactiile pe piata imobilelor vechi.
Peste 80% dintre creditele garantate prin programul "Prima Casa" au avut ca destinatie achizitia de imobile vechi.
Clientii au avut si ei beneficii fiindca cei care nu au obtinut un avans pentru un credit ipotecar obisnuit au putut sa plateasca numai un avans de 5%.
Tot acest montaj a introdus ceea ce in termeni bancari se numeste "hazardul moral".
In nici o tara civilizata nu acorzi un credit ipotecar cu un avans de numai 5%.
Acest avans mic a dus la deresponsabilizarea beneficiarilor de credite, care sunt mult mai putin inclinati sa-si plateasca creditul cand intra intr-o mica dificultate decat un client care a dat un avans mult mai mare.
Aceasta deresponsabilizare arata ca programul a fost gandit artificial.
In ce masura acest program a impiedicat piata imobiliara sa cada serios?
Numarul mediu de tranzactii imobiliare in Romania era inainte de criza de aproximativ 500.000 pe an, iar din 2008 numarul de tranzactii a scazut la 350.000 de tranzactii anuale.
Prin "Prima Casa" s-au dat 35.000 de credite, ceea ce inseamna 10.000-12.000 credite/an, care au generat 10.000-12.000 tranzactii/an. Ce inseamna acest numar la 350.000 de tranzactii?!
Programul "Prima Casa" a influentat piata indirect, la nivel psihologic.
Speculatii imobiliare s-au facut si in SUA si in Europa si in Romania inainte de criza. A fost peste tot un balon imobiliar. S-a sfarsit o era, peste tot locuintele s-au ieftinit. Cum va fi de acum inainte?
Piata imobiliara isi va gasi un echilibru, asa cum isi gaseste in fiecare moment.
Nu exista normalitate, exista pretul momentului.
Nu exista un pret pe care sa-l prescrii dupa o anumita formula din birou.
Preturile nu se formeaza administrativ, pentru ca asta ar insemna economie centralizata. Nu mai este cazul in Romania.
Preturile vor evolua asa cum va impune raportul intre cerere si oferta plus asteptarile jucatorilor de pe piata.
Cand va asteptati sa mai vedem preturile din 2007-2008 pe piata imobiliara?
Preturi ca in 2007-2008, la imobilele vechi, nu vom mai vedea niciodata.
In schimb, la imobilele noi, pe anumite segmente ale pietii, am putea sa le intalnim in cativa ani.
”...venit mediu 800 - 1,000 Euro / luna pe membru de familie...” ai doar tu, Boc, Udrea si Basescu.Noi, marea majoritate muncim mult pe bani putini. Sunt cadru didactic- spune-mi tu, cum sa am ”un salariu decent si sa traiesc civilizat aici in Romania”?!? Si cam cate vieti sa muncesc ca sa-mi pot permite o casa la pretul european asa cum afirmi tu???
Tot auzim pe strada, pe la televizor, prin ziare despre asa-zisa criza imobiliara? A cui criza? Ce inseamna de fapt aceasta criza? A…inseamna ca preturile imobiliarelor scad si ca scade si numarul tranzactiilor cu imobiliare. Asta este cu totul altceva.
In privinta numarului de tranzactii, cine sufera de aceasta scadere? Cine e in criza? Agentiile imobiliare, fireste! Si poate notarii. Care oricum au castigat o gramada in trecut de pe urma balonului umflat in trecut, dar care acum se tot desumfla. Fara prea multa munca si fara a produce ceva concret. Nu stiu cifrele…dar tare sunt curios care o fi raportul dintre lucratorii din industria chimica si lucratorii din agentiile imobiliare.
Dar din scaderea preturilor cine pierde ? Pierd vanzatorii, in marea lor parte speculanti. Si castiga cumparatorii. In mod egla. Adica suma tuturor pierderilor vanzatorilor este egala cu suma tuturor castigurilor cumparatorilor.
Mai pierd si bancile, intr-adevar. Caci in loc sa dea un credit imobiliar de 100.000 de euro asa cum dadeau in 2008, acum il dau doar de 60.000 de euro, pentru aceiasi locuinta. Si automat si castigul bancilor este mai mic. Dar acest dezavantaj al bancilor este tocmai avantajul celor care iau credite, al debitorilor. Ori cum toate bancile din Romania sunt straine, iar debitorii sunt toti romani…eu ca roman, de binele cui sa ma bucur? Nu de binele romanilor?
Ori nici bancile, nici intermediarii de imobiliare, nici notarii nu fac parte chiar din economia reala. Ei nu ajuta nici balanta comerciala, nici balanta de plati si nici nu ajuta la dezvoltarea economiei pe termen lung. Poate doar a economiilor din tarile unde activeaza bancile mama. Din contra, preturi mai mici la imobiliare ajuta economia. Vom vedea in continuare de ce anume.
Pentru orice firma, costirile cu spatiile de productie(fie cumparate, fie inchiriate) au o pondere foarte mare in costurile totale(sunt curios ce costuri cu chiria are o fabricuta de confectii si ce costuri are cu forta de munca). Asa ca, in conditiile unor preturi ridicate la imobiliare, costurile totale de productie ale firmelor din Romania vor fi si ele mai ridicate. Asa ca vom avea o competitivitate mai mica. Lucru care se reflecta negativ in numarul locurilor de munca si in balanta comerciala. Lucruri care sunt esentiale pentru dezvoltarea pe termen lung a Romaniei.
Al doilea motiv de bucurie. Cum spunea, daca in 2008 se cereau credite imobiliare de 100.000 de euro, iar acum de “doar” 60.000 pentru acelasi apartament, inseamna ca per total cererea de credite este mai mica. Fiind o cerere mai mica, normal ar fi ca si pretul sa scada. Adica dobanda. Intr-adevar, dobanzile la credite nu au scazut(decat artificial la cele imobiliare datorita programului Prima Casa). Dar altele sunt motivele pentru care nu au scazut dobanzile. Caci cu siguranta, daca ar fi fost o cerere mai mare pentru credite, automat am fi avut si dobanzi mai mari. Ori aceste dobanzi ridicate, iarasi maresc costurile totale ale producatorului roman. Lucru care iarasi afecteaza negative economia, exact cum spuneam si mai sus.
Asadar, care criza? Eu consider ca o criza imobiliara este atunci cand lucrurile stau taman invers : cand preturile sunt sus, iar oamenii in cautarea unei locuinte nu-si mai permit sa o dobandeasca; atunci cand costurile de prodctie ale firmelor sporesc si nicicum pe baza cresterii veniturilor salariatilor romani.
Atunci ma intreb de ce acest program Prima Casa? Care doar tin artificial preturile mai sus. Caci menirea programului Prima Casa nu este de a se construi caci el este aplicat si in cazul apartamentelor vechi. Atunci ajuta el cu ceva economiei romanesti? Sau doar bancilor(avand proprietari straini) si agentiile imobiliare? Sau in realitate impiedica dezvoltarea economiei romanesti? Ca sa nu amintesc si de faptul ca deficitul creat de acest program va fi platit de catre statul roman. Adica de cetatenii Romaniei.
Zilistene, pune mana si invata: preturile la apartamentele noi si cele la cele vechi sunt legate intre ele. Asa ca daca creste sau scade pretul la unele, creste sau scade si la celelalte. Asa ca degeaba te chinui tu sa ne spui noua ca doar la apartamentele vechi o sa scada si nu la alea noi. Dealtfel n-ai vazut si singurel ca preturile pe piata au scazut din cauza apartamentelor noi si nu al celor vechi? Esti cam pe dinafara.
Noi te intelegem ca va deranjeaza "Prima Casa" fiindca nu v-a iesit manipularea pana la capat, dar prea va faceti de ras insistand cu argumente ridicole contra programului. Ba ca e program electoral, ba ca ar trebui doar pentru apartamentele noi, varzucue mic. Pai daca s-ar scoate apartamentele vechi din program, multa lume nu si-ar mai putea face upgrade la un apartament nou vanzandu-l pe cel vechi, si vanzarile apartamentelor noi ar scadea la mai mult de jumatate fata de ce a fost.
"S-au cumparat aproximativ 72% din locuinte vechi, construite inainte de 1990, iar 25%-26% au fost imobile construite dupa 2008, deci aflate in stoc la dezvoltatorii imobiliari", declara Saramet.
Deci nu e cum minciunesti tu cand spui ca "Peste 80% dintre creditele garantate prin programul "Prima Casa" au avut ca destinatie achizitia de imobile vechi". Nu e peste 80%, baiete, e 72%. Si daca e sa le pui si pe alea construite in 2000-2008, de exemlu, procentul e si mai mare.