Au dispărut 85% dintre agenţiile existente acum trei ani

Piaţa imobiliară din ţara noastră se îndreaptă spre o stare de normalitate, stare în care clienţii vor primi serviciile pe care şi le doresc, vor fi protejaţi şi informaţi, inclusiv prin reglementarea activităţii imobiliare, este de părere Gabriel Alexandru, vice-preşedinte Century 21.

Ce s-a schimbat cel mai tare în piaţa imobiliară din România în ultimii ani?

Piaţa a trecut, în 2008, de un punct de inflexiune. Tendinţa preţurilor este caracteristică ce s-a schimbat cel mai mult în piaţă, ca efect al corecţiei fireşti de preţuri de pe piaţa internă, dar şi ca efect al crizei financiare internaţionale ce a afectat sever cererea pe domeniul imobiliar. Aceasta tendinţă a determinat diminuarea expunerilor pe ţara noastră, a alungat fondurile speculative şi a dat semnalul unei binevenite corecţii de preţ pentru toate tipurile de proprietăţi.

Faceţi, vă rog, o comparaţie între piaţa imobiliară de astăzi şi cea de acum doi-trei ani! Ce este nou?

Acum trei ani de zile ne aflam într-o piaţă de tip 'bull market', adică în creştere, iar acum suntem în faza de 'bear market', adică de scădere a preţurilor şi a numărului de tranzacţii. Atunci era o piaţă a vânzătorilor, acum este o piaţă a cumpărătorilor. În trecut, agenţii imobiliari erau asaltaţi de clienţi, astăzi clienţii sunt asaltaţi de agenţii imobiliari. Astăzi, evoluţia pieţei imobiliare a determinat eliminarea a circa 85% dintre agenţiile existente acum trei ani. În prezent, principalii jucători pe piaţă sunt cei cu nume internaţional, care au servicii de calitate recunoscute de clienţii individuali şi instituţionali. Nivelul redus al tranzacţiilor imobiliare a determinat scăderea drastică a veniturilor agenţilor, a agenţiilor, dar şi a notarilor, a broker-ilor de credite, precum şi a instituţiilor financiare: bănci, firme de leasing şi societăţi de asigurări.

Ca noutăţi pe piaţă aş menţiona adoptarea standardului european privind serviciile agentilor imobiliari, asigurarea de malpraxis a agenţilor imobiliari şi primul indice imobiliar oficial.


Ce învăţăminte putem trage de pe urma crizei?

Trebuie să înţelegem că pe nicio piaţă preţurile nu cresc necontenit, iar după fiecare creştere susţinută urmează o scadere semnificativă. Trebuie să fim conştienţi că piaţa locuinţelor este puternic corelata cu piaţa creditelor. Astfel, când dobânda de referinţă scade, preţurile proprietăţilor cresc, iar cand dobânda creşte, preţurile proprietăţilor scad. Mai mult decât atât, prin intermediul capitalului, piaţa românească s-a dovedit puternic corelată cu pieţele internaţionale. Să nu uităm ca 80% din sistemul bancar este finanţat din străinătate.

Pentru agenţiile imobiliare, cel mai important lucru învăţat este acela că trebuie să oferi serviciile de care au nevoie clienţii. Altfel, eşti eliminat din piaţă sau cheltuieşti lunar sume exorbitante pentru a supravieţui.

Cât de grea a fost această schimbare a pieţei pentru proprietari? Obişnuiti să audă de preţuri uriaşe, acum cei care vând o fac la jumătate de preţ faţă de anii 2007-2008. Cât de uşor au înteles proprietarii că s-au dus vremurile "acelea"?

În momentul în care locuieşti într-o casă, acea casă îţi este cămin. În momentul în care o scoţi la vânzare, acea casă devine o locuinţă ca toate celelalte aflate la vânzare. Astfel, unii proprietari au înţeles că trendul preţurilor s-a inversat. Aceştia au fost vânzătorii motivaţi, cei care au fost nevoiţi - dintr-un motiv sau altul - să vândă la cel mai mare preţ posibil, de cele mai multe ori într-un termen predeterminat. Alţii încearcă încă de acum doi ani să vândă, dar mereu scad preţul în urma pieţei.

Cei ce doresc să vândă trebuie întâi să accepte că preţul depinde numai de piaţă şi nu depinde de ceea ce doreşte proprietarul să facă cu banii, la ce preţ au vândut sau pretind că au vândut vecinii ori la ce preţ stau nevândute alte proprietăţi. Preţul depinde de ceea ce sunt dispuşi să ofere cumpărătorii, prin prisma proprietăţilor comparabile vândute şi aflate la vânzare, de imaginea şi de promovarea proprietăţii, precum şi de puterea de negociere a preţului. Astăzi, doar vânzătorii care apelează la un expert imobiliar din zona respectivă pot vinde mai repede şi mai scump.

Cât de mult poate ajuta statul piaţa imobiliara? Ce ar putea face pentru a pune în mişcare acest sector?

Dacă este voinţă politică, statul poate ajuta foarte mult acest sector, în primul rând prin reglementarea activităţii imobiliare şi eliminarea evaziunii fiscale din domeniu. Nu trebuie să uităm că fiecare individ şi fiecare grup acţionează conform propriilor interese. Interesul ţării noastre nu este ca preţurile locuintelor să crească de zece ori în câţiva ani, finanţată de speculatori şi de produse bancare aparent accesibile românilor, ci trebuie să avem în vedere o creştere sustenabilă pe termen lung, astfel încât perioadele de recesiune să fie scurte şi de amplitudine mică. Pentru aceasta, trebuie să ne gândim la accesibilitatea românilor la o locuinţă, la tipologia produselor bancare, la gradul de îndatorare permis de normele bancare, la ponderea creditului în valoarea locuintei (LTV, loan-to-value), la metodele de evaluare a garanţiilor bancare, la dobânzile promoţionale, la veniturile luate în considerare în aprecierea solvabilităţii clienţilor şi la riscurile asociate unei achiziţii imobiliare pe credit.

În ceea ce priveşte dinamica pieţei serviciilor imobiliare, statul ar putea să adopte măsuri de protecţie a intereselor cetăţenilor prin licenţierea agenţilor şi agenţiilor imobiliare, prin reglementarea publicităţii imobiliare, prin publicarea tranzacţiilor imobiliare încheiate şi, mai ales, prin punerea în practică a legislaţiei existente. Degeaba există sancţiuni severe în cazul în care clientul nu primeşte factura pentru comisionul perceput de agenţia imobiliară, daca Statul închide ochii şi pierde astfel impozit pe profit, TVA, contribuţii la diverse fonduri şi bugete. Cred că a venit vremea în care statul trebuie să îşi angajeze 'mistery shoppers', acei inspectori care verifică aplicarea legislatiei prin prisma clientului. Soluţii sunt, voinţa lipseşte.

În ceea ce priveşte creşterea numărului de tranzacţii imobiliare, sunt necesare prevederi fiscale pentru cei ce deţin spaţii comerciale şi proprietăţi neînchiriate, în sensul majorării substanţiale a impozitului pe proprietate în cazul deţinerii unei proprietăţi ce nu este închiriată de mai mult de şase luni. Vă dau exemplul unui spaţiu comercial de o suprafaţă foarte mare care a stat neînchiriat mai bine de şase ani, timp în care statul a pierdut venituri semnificative la buget, prin lipsa activităţii economice în acel spaţiu. Tot la acest capitol, o alta măsură se refera la informarea publică privind tranzacţiile de vânzare şi închiriere încheiate. Un client informat poate lua mai uşor decizii. În lipsa acestora, singura decizie pe care o iau clienţii poate fi aceea de a aştepta.

Dacă ne referim la segmentul cumpărărilor de proprietăţi imobiliare, pe segmentul rezidenţial, nu trebuie să uităm ca pe orice piaţă în scădere cumpărătorii amână decizia de achiziţie, deoarece, peste câteva luni, pot cumpăra aceeaşi proprietate mai ieftin. Pentru achiziţa unei locuinţe, sunt necesare a fi îndeplinite trei condiţii: trebuie să ai nevoie de o nouă locuinţă, să îţi poţi permite o nouă locuinţă şi să vrei să cumperi acea locuinţă în acel moment. Probabil că sunt foarte mulţi care îşi doresc o nouă locuinţă. Dar sunt puţini care îşi permit achiziţia unei noi locuinţe acum. În schimb, chiar şi dacă îşi permit, foarte puţini vor acum să achiziţioneze o locuinţă deoarece preţurile se înscriu pe un trend descendent, perspectivele macroeconomice sunt negative, iar riscul ca veniturile curente să se dimiunueze, sau chiar să se întrerupă, este perceput ca fiind semnificativ. În consecinţă, clienţii aşteaptă vremuri mai bune.

Ce şanse are "Prima Casă" să devină un program de durată?

Programul Prima Casă, fiind un program guvernamental, are şanse mari să fie un program de durată atât timp cât interesele celor ce participă la guvernarea ţării sunt în concordanţă cu menţinerea acestui program. Credem că beneficiile aduse de acest program justifică menţinerea lui, într-o formă sau alta, pe termen îndelungat.