MAI
|
|
|
Băncile, prinse în capcana imobiliară
Mai citeste si ...Diviziile imobiliare ale băncilor dictează regula joculuiBNR limiteaza creditarea la bancile cu multe restanteCreditarea imobiliară este oprită. "Există în bănci un mare stoc de credite pe care nu le onorează, chiar dacă clienţii acceptă gradul de îndatorare propus. Sunt plimbaţi, amânaţi, pentru că băncile nu mai au surse de finanţare pe termen lung. Nu poţi să creditezi pe termen lung cu surse pe termen scurt. Până acum aveau înţelegeri cu băncile-mamă că le vor prelungi împrumuturile, acum însă sursele sunt incerte", a declarat Nicolae Cintează, director direcţia de supraveghere a Băncii Naţionale a României (BNR). El a explicat că aceasta este principala problemă a băncilor, şi nu Regulamentul BNR prin care a modificat normele de creditare. Bancherii încercă acum să atragă banii de la populaţie, însă problema este că aceste plasamente sunt pe termen scurt, iar ei au nevoie de resurse pe termen lung, pe care nu le au.
Mai mult, aproape 12 miliarde de euro ar putea pleca din România într-un an dacă băncile-mamă nu-şi vor refinanţa liniile de credite. "E posibil ca într-un an 41% din cele 25 de miliarde de euro să plece. Însă sunt sume venite de la băncile-mamă care s-ar putea rostogoli", a spus Cinteză.
STOC DE CONSTRUCŢII
ARB este interesată să continue creditarea, pentru că băncile au expuneri mari pe dezvoltările imobiliare şi pot rămâne cu stocuri de construcţii în bilanţuri. "Un preşedinte de bancă mi-a spus că a dat 4 miliarde de euro unui dezvoltator cu clauză de suspendare dacă dezvoltatorul nu prezintă precontracte să dovedească faptul că a încasat ceva. Acum i-a sistat creditul, pentru că nu a vândut nimic şi banca nu poate să crediteze pe stoc", a explicat Cinteză la seminarul EU-COFILE, organizat de BNR, ARB şi Alpha Bank. Situaţia este îngrijorătoare, toată lumea doreşte deblocarea pieţei imobiliare prin creditare, însă, dacă ar fi bani, piaţa ar merge chiar şi cu actualele niveluri de îndatorare stabilite de BNR.
BNR CERE MAMELOR PLANURI
Este nevoie de identificarea unor surse care să întreţină creditarea. "Ieri am discutat cu un preşedinte de bancă care a obţinut o majorare de capital ca să-şi rezolve o astfel de problemă. Banca-mamă a venit cu banii, dar nu toţi o vor face", a explicat oficialul BNR. "Noi încercăm să le cerem planuri alternative de lichiditate", a spus Cintează, care a adăugat că banca-mamă preferă să trimită o scrisoare de conflict, în care se angajează să ofere lichiditate dacă fiica are probleme. "Nu este suficient, lichiditatea respectivă trebuie să fie calculată ca expunere pentru banca-mamă, să se găsească în bilanţul băncii-mamă", a spus directorul Direcţiei de Supraveghere a BNR. El a explicat că există şi varianta în care banca să-şi găsească un creditor care să se angajeze că are o alternativă de creditare. Chiar în aceste zile, reprezentanţii BNR discută la Viena în comisiile realizate la nivelul UE şi despre cele trei bănci cu capital austriac, Erste, Raiffaisen şi Volksbank.
RESTANŢĂ DE PLATĂ
O altă problemă este că ponderea creditelor afectate de restanţe de cel puţin un leu şi cel puţin o zi arată o tendinţă îngrijorătoare de creştere. A ajuns la 8,28% în septembrie 2008, iar tendinţa este îngrijorătoare, pentru că în nouă luni a crescut cu 2%, ceea ce este foarte mult. Din cele 852 de milioane de lei sume restante, peste 74% sunt creditele sub 20.000 de lei, deşi reprezintă circa 24% din creditele acordate populaţiei, conform statisticilor BNR. Ritmul de creştere a restanţelor depăşeşte de trei ori ritmul de creştere a creditelor.
Există însă bănci la care restanţele sunt de două ori mai mare decât media din sistem. Ca măsură, BNR a limitat creditarea pentru aceste bănci.
41% DIN FIRME IAU CREDITE EXTERNE
Scăderea finanţării externe şi substituţia greoaie a resurselor bancare cu economiile interne vor avea efecte negative asupra activităţii unor companii importante din România, efectul fiind mai puţin vizibil în cazul IMM, a declarat directorul Direcţiei Stabilitatea Financiară BNR, Ionel Drăgulin. "Este extrem de delicat să vorbim despre impactul retragerii finanţării externe, dar cred că vor fi probleme serioase pentru un număr mare de companii care angajează un număr mare de forţă de muncă, cu o participaţie importantă la PIB", a spus Drăgulin. El a adăugat că la o ajustare imediată între 25% şi 50% din datoria externă scadentă pe termen scurt nu s-ar înregistra un risc sistemic nici în sectorul bancar, nici în economia reală. Ajustarea se va face cu scăderea creditării, în opinia lui Drăgulin, pentru că substituţia cu depozite interne se va face dificil, fiind un proces îndelungat, în timp ce finanţarea externă se poate modifica în perioadă de câteva luni. Într-un scenariu acut, practic toată finanţarea externă se poate lua în discuţie ca făcând exit. (...) Nu ştie nimeni cât va fi valul de mare, dar e clar că ceva va fi", a arătat Drăgulin.
Din datele BNR reise că firmele româneşti se finanţează de la extern în proporţie de 41%, astfel că efectul unui şoc extern se va resimţi serios în capacitatea de rambursare.
Datoria externă pe termen scurt a companiilor nefinanciare se ridică la 12 miliarde de euro la finele lunii septembrie, din care 5,4 miliarde de euro credite financiare, 3,6 miliarde de euro credite mamă-fiică şi 3 miliarde de euro credite comerciale.În ceea ce priveşte IMM-urile, Drăgulin a arătat că doar 15% din acestea apelează la finanţare bancară, în timp ce creditul bancar intern reprezintă 12% din pasivele acestor firme, nivel inferior altor state din Uniunea Europeană (Germania 30%, Austria 16%, Italia şi Spania 23%, Belgia 18%).
si umbla cu doi badigarzi dupa el care vin cu masina in spate.
Are blocuri si case si apartamente numai la Dorobanti aviatorilor primaverii si o gramada de terenuri in afara bucurestiului. Io cand lam vazut in agentie miam dat seama ca e ceva rau cu asta ca o dadea din zambet in niste uitaturi de tise opreau vorbele.
Dobanda de 10% am pus-o la fel pentru usurinta calculelor- evident ca este mai mica- sau era ca acum nici o banca nu acorda credite dezvoltatorilor.
Legat de dobanda cred ca ai uitat sa adaugi Euribor3M+ inainte de 2,5%-3%.
PS: Acest individ nu cred ca are nici o legatura cu Dl Baruch, acesta avand cateva afaceri imobiliare( sau cel putin incercari) si stie lucruri elementare cu privire la dezvoltarile imobiliare ceea ce acestui om ii scapa.
Adica daca am credit incat sa dau 1000 de CHF cu dobanda ce te cocosheaza, nu o sa am sa dau aceeasi suma in EUR, dar cu o dobanda mai mica?
**** mama lor de banci!
@CCC (alias Cushman) Ai vreo legatura cu "clatita..."?
Sincer, nu ma intereseaza ce faci tu ;a multinationala ta sau cu multinationala ta.
Ma indoiesc ca lucrezi unde zici ca lucrezi, ma indoiesc de afirmatiile tale cum ca ati castigat milioane de euro, pentru ca un angajat cu o astfel de conduita ar fi dat afara in doi timpi si trei miscari.
Nu esti decat un instigator sau ai interese sa prejudiciezi imaginea multinationalei. Exprimrea denota o anumita patologie.
Asa ca nu are rost sa continui cu "dezvaluirile".
Ma pot lipsi de sfaturile tale daca astea sunt.
Asa cum iti spuneam, la doua galbene ai "rosu".
In primul rand de unde stiu tu ce fel de agentie conduc eu sau ce alte busines-uri mai am?
Nu uita ca tu lucrezi pentru cineva deci ca sa ma exprim in termenii tai un sclav.
Am va vazut ca i-ai spus lui Razvan ca nu a vazut niciodata 1 mil. si o sa cred ca te-ai referit la toti ceilalti. Cu ce te ajuta daca tu i-ai vazut dar nu sunt ai tai?
Ai idee cu cat am vandut eu zeci de hectare in Mogosoaia cumparate cu maxim 500 usd/ha.
Cu dobanda stiu exact ce spui si ai dreptate (spagile si darurile catre sefii de sucursale au fost la mare moda), dar voi luati bani pe care trebuia sa-i dati inapoi, altii foloseau banii proprii, oricum aici e singurul punct unde te cred ca unii au facut multi bani prin jmecherii.
Cu datul in cap ai grija ca poate familia ta sta in fata sefilor tai si vei fi pus sa alegi (atunci tot compania va prima)/
Cum am mai spus vorbe mari rostite de oameni mici nu au valoare.
Sa inteleg ca esti afectat de cati bani au facut cei in cercul carora te-ai invartit si tu ai ramas invartindu-te in cerc iar ei au facut bani?
Scuteste-ne de comentarii de samsar, personal cunosc foarte bine si genul si cercul (poate ne-am intalnit pe undeva din intamplare), dar oamenii jmecheri nu fac comentarii ca tine doar looser-ii.
Si apropo de sinucis nu e sinucidere daca cineva te arunca pe geam (stii tu ce vreau sa zic).
Auzi cum ti se pare o dobanda de 2.5-3% ? Uite noi cam asa luam banii, acum 3 ani luaram cu 2%, da asta e pentru oamnei cu cap.
Voi chiar o meritati in Romania si ma bucur enorm. Mai eu ce pot sa va urez, spor la plata creditelor, pe urmatorii 30 de ani hahahahahahahahahaha . Pa
@Incognito : trebuie sa fii prea prost sa gandesti asa. Eu de exemplu cumpar cu 10 si vand cu 110. Dar iti prezint la 150, din 10 insi in Romania prinzi 3 fraieri.
@Lucian : Compania multinationala pentru care lucrez vrea profituri, nu ne intereseaza ca furam altuia ofertele si nu ne-am da inapoi nici de la datul in cap daca este in interesul companiei. De aia noi avem miliarde de euro iar tu o agentie de apartament. I-am desfiintat pe multi, altii s-au sinucis, altii au ajuns pe strazi, viata-i cruda dar treaba asta pe noi nu ne priveste, sunteti niste cifre, niste grafice. In proiectele noastre nici macar nu sunteti vazuti ca oameni.
V-am spus niste chestii sa stiti cam cum sta treaba.
Uite, hai ca si recunosc, daca voua va face placere si va simtiti mai bine, nu sunt informat, bat campii, sunt pe din afara, vorbesc, da exista o cerere imensa sta lumea la coada sa cumpere apartamente, preturile sunt astea pe care le ziceti voi. Chiar nu stiu de ce mai pierd timpul pe aici :)
1- CCC - esti pe dinafara total cu estimarile de cost pentru o constructie noua in bucuresti. Costul este pe undeva pe la 600 Euro/mp.
Nu stiu de unde ai tu cifrele astea, este posibil ca tu sa fi mers pe rationament invers simplist in sensul ca un dezvoltator avea un profit 400-500% si plecand de la un pret mediu de vanzare de 1200 euro/mp ai tras concluzia ca un mp ar trebui sa fie undeva la 250 Euro.
Intr-adevar marjele de profit ca astea sunt dar rationamentul e urmatorul:
intr-o dezvoltare de 5 mil euro investitorul vine cu 1 mil iar banca cu 4 mil, in conditiile in care venitul total este de 10 mil => un profit de 5 mil;
din cei 5 mil vor fi platite dobanzile( sa luam 10% pe o perioada de 2 ani) care reprezinta in cazul nostru 840.000 euro.
astfel investitorului ii ramane un profit de aprox. 4.160.000 euro la 1.000.000 euro investiti.
Eu am bani de paine, tu imi oferi cozonac!
Probabil ca tu faci parte dintre consultantii aia de marca, aia care au venit cu clienti naivi din afara care s-au lasat orbiti de cat de bine le-a fost prezentata situatia si au semnat orbeste contracte pentru preturi mai mari cu 20% decat pretul zonei, aruncand in felul asta in aer preturile pe zona respectiva.
Acum ce zic beneficiarii studiilor? Nu si-au dat seama ca au fost cam imprudenti?
Si-au prins urechile datorita unora ca tine care stiu ca "o agentie e sarita in secunda doi" pentru ca agentia pe langa propunerea ofertei putea oferi o consultanta mai coerenta si mai aproape de realitate.
1. Poate ca m-au furat muncitorii dar nu pot crede ca toti, materiale supraevaluate se poate dar am cautat saptamani sa gasec ce-mi place si pret decent, sa fac licitatie glumesti cand abia gaseseai muncitori cat de cat ok, la cantitati preturile scad de acord dar la mine nu a fost cazul.
2. 85% din dezvoltatori dau 0 pe teren (sunt curios de unde ai scos cifra nu cumva e mai mare) dar daca pui in balanta cu valoarea spagilor iesi tot acolo asa ca..., ca fapt divers am colaborat cu constructori mari si au mai si cumparat terenuri oare de ce? Cred ca nu auzisera de tine :)).
3. Cerere in Romania nu exista?? Oau cred ca tu esti cel copilaros sau dezinformat sau incerci sa dezinformezi. Daca te referi la ziua de azi ai dreptate dar ieri cand se tranzactiona in disperare, cand te intalneai la vizionari cu cate 5 cumparatori din oara in ora, cand aveai nevoie de programare la notariat ca nu faceau fata, cand nu te puteai intalni cu prietenii ca vorbeau doar de imobiliare si ereai satul?
4. Nu fac confuzii doar nu ai stiut tu sa citesti printre randuri.
5. Ma intreb cum de cunosti asa bine o piatza daca nu lucrezi in ea (din zvonuri?), ma intreb oare cum un dezvoltator ii da, unuia care da tzepe la agentii furandule ofertele, 35.000 pe un studiu care sa-i spuna ca un apartament costa 15.000. Sa nu-mi spui ca unul care cumpara 100 de apartamente ca ar trebui sa cred ca studiul tau a speriat dezvoltatorul care in loc sa apeleze la o pseudo agentie ca mine si sa vanda cu pret de cateva ori mai mare a dat repede pe spate.
Daca as fi dat tzepe ca tine m-as fi abtinut de la comentarii ipocrite si as fi stat linistit razand de fraierii (sunt ferm convins ca au fost destui) cu care am COLABORAT.
Pe langa intermedieri ma ocup si de consultanta asa ca stiu cu ce se mananca iar de vorbe mari fara sustinere suntem mai toti capabili.
Atentie!!! 85% din dezvoltatori dau 0 lei 0 bani pe teren, (doar comisioanele la cine trebuie) , vornesc de cei adevarati nu parliti .
Cererea in Romania nu exista, daca tu crezi asta pot sa-ti spun ca esti copilaros.
Si mai faci o confuzie enorma in romania voi confundati consultantul cu agentul imobiliar... aici v-ati mai parlit odata.
Eu nu ma duc sa prezint nimanui case, terenuri...eu fac niste analize pe care le vand scump, foarte scump...cam cat ai bagat tu in apartamentul ala.
Si nu lucrez in Romania, nu discuta nimeni cu vreo pseudo agentie imobiliara romana sau daca se discuta si este prezentat ceva, in secunda doi este sarita respectiva agentie.
Am mai comentat un post asemanator si ma vad nevoit sa repet.
Cred ca privesti problema doar dintr-un singur unghi si mai esti si usor dezinformat lucru inadmisibil pentru cineva care lucreaza la o firma de consultanta si chiar te si contrazici. O sa-ti spun de ce. Spui ca valoare unui apartament la o firma de consultanta nu de depaseste 15.000? Pai atunci ori nu ai avut nici un client ori i-ai dezinformat pe cei care au cumparat ceva si au apelat la serviciile tale, ca daca imi spui ca tu le-ai gasit apartamente de 100 mp la 15.000 eu te declar zeul imobiliarelor si fac ce vrei tu. La fel mai spui ca un pretul unei constructii ajunge la 250/mp pai iar am o dilema, de ce la tine un apartamet nu ajunge la 25.000? Vrei sa pacalesti dezvoltatorul sau l-ai gasit pe ala care munceste caritabil. Si ca sa intelegi de ce nu mai prins cu firma de consultanta iti explic ca nu pretul constructiei si comisioanele agentiei influenteaza pretul final ci multe alte lucruri (eu am bagat 35.000 intr-un apartament de 4 camere doar renovat si mobilat) si o sa-ti dau un exemplu ca sa te prinzi: ai idee cat costa cola la fabrica? Daca da de ce se vinde de atatea ori mai scump? Hai ca te-ai prins, din cauza cererii foarte mari!! In speranta ca nu te-ai suparat te-as ruga si pe tine ca si pe altii sa va documentati, sa va ganditi mai mult si daca considerati ca aveti destule motive exprimativa.
Problema este cu mult mai grava decat va imaginati, foarte multe banci sunt in situatii imposibile
In primul rand dezinformare puternica si prostie multa gramada+ relaxarea creditelor asta a creat iluzia imobiliarelor minune. Orice speculant (nu folosesc termenul ca peiorativ) ar face asta si nu ii dezaprob, si el la randul lui isi asuma riscuri foarte mari.
Nici nu va dati seama cat de reduse sunt costurile de fapt si cat de mari sunt profiturile.
Va spun ca pretul maxim la cea mai tare constructie si cea mai de fite din Bucuresti, nu depaseste 250 de euro/mp. Da 250 de euro, incluzand tot, absolut tot, teren, utilitati, instalatii, proiecte, materiale, manopera, taxe, impozite, tva tot tot tot. Si asta e pretul maxim :-)
Bineinteles lumea a fost bombardata cu tot felul de prostii, cu preturi aberante dar va spun sincer, cu asta ma ocup, consultanta imobiliara pt. cele mai mari companii imobilare. De obicei se cumpara minim 50-60 de apartamente de cate un baiat cu bani sau o mica corporatie care le repune la vanzare cu de cel putin trei ori pretul de achizitie si asteapta. Asa au fost create cresterile, marea majoritate a apartamentelor de vanzare( la nivel national) erau detinute doar de cateva persoane respectiv companii...zeci de mii de terenuri, apartamente case. Nu a existat niciodata o cerere reala, doar foarte multi ****. Cum va puteti gandi ca un apartament in Bucuresti poate costa peste 100000 de euro, este de-a dreptul aberant, este iesit din comun. Valoare unui apartament( 100mp) in cifrele unei companii de consultanta, nu depaseste niciodata 15000 euro(cinsprezece mii)
Eu as zice sa mai deschideti ochii sa mai puneti mana pe o carte, pe un ziar, sa calculati si sa recalculati sa mai cititi si printre randuri. Nu mai luati totul de bun, fiti inteligenti. Eu sper ca mi-am mai spalat din pacate cu acest articol. Doamne ajuta!