MAI
|
|
|
Bubble-ul imobiliar din China se pregăteşte să explodeze
Bubble-ul imobiliar chinez se îndreaptă către explozie spectaculară, iar efectul acesteia se va simţi asupra întregii economii. Anunţul guvernului nipon de săptămâna trecută potrivit căruia creşterea economică a fost încetinită însă chiar şi aşa a atins 9,2% comparativ cu 2010, a fost primit cu entuziasm de bursele din toată lumea. Investitorii au rămas interesaţi de viitorul Chinei, aparent aceştia continuând să cumpere proprietăţi la preţul enorm cauzat de bula imobiliară.
La nivel declarativ, aşa stau lucrurile, însă, matematica arată o altă poveste. Frenezia caselor a dus la o creştere atât de mare şi atât de rapidă a preţurilor la locuinţe, încât un colaps al pieţei imobiliare – aşa cum s-a întâmplat în Japonia în 1990 – este o certitudine virtuală, notează revista Fortune.
Calculul care susţine această afirmaţie are în centru o proprietate din Beijing, aflată în portofoliul unui dezvoltator de top: 600.000 de dolari pentru un apartament de 103 metri pătraţi. Cumpărătorii unei astfel de proprietăţi au venituri între 20.000 şi 30.000 de dolari pe an. Luând în calcul venitul modest, se consideră că noii proprietari nu cumpărau o locuinţă pe care şi-o puteau permite, ci făceau speculă imobiliară fie pentru a locui acolo pentru o vreme şi apoi să părăsească apartamentul, fie pentru a-l ţine gol până ar fi găsit un cumpărător interesat să plătească, ulterior, mai mult ulterior. Însă, în China, este uimitoare diferenţa dintre preţul apartamentelor şi chiriile cerute pentru acestea. Preţurile în cele mai bune zone sunt de 50-60 de ori mai mari decât chiriile. Este şi cazul exemplului de mai sus, unde preţul de cumpărare este 600.000 de dolari, iar chiria de 12.000 de dolari. Un astfel de multiplu este de peste nivelul din aproape toate pieţele americane în momentul de vârf al bubble-ului din 2006 când un multiplu de 40 era considerat enorm. De altfel, mulţi dintre proprietarii care au plătit, de exemplu, 600.000 de dolari în 2010 pentru un apartament, sunt nemulţumiţi că acum dezvoltatorii vând locuinţele rămase necumpărate din acele imobile la 450.000 de dolari.
Astfel, cât de mult trebuie să coboare preţurile în China astfel încât să fie rezonabil de apropiate de chirii?
De patru ani, China a construit aproximativ un miliard de metri pătraţi de locuinţe pe an, de 10 ori mai mult decât s-a construit în Statele Unite. Suprafaţa necesară pentru proprietari reali – oameni care se mută de la sate la oraş, de exemplu – este de 700 de milioane de metri pătraţi. Presupunând că cererea revine la nivelul său real, China rămâne cu 7-8 milioane de apartamente goale. Dacă aproximativ 2 milioane dintre acestea sunt vândute anual, China va avea nevoie să construiască doar 500 de milioane de metri pătraţi de locuinţe – jumătate din totalul construit în ultimii ani. Acest declin nu va afecta doar dezvoltatorii imobiliare, dar şi producţia de oţel, cupru şi utilaje.
Declinul imobiliar poate încetini rata de creştere a Chinei cu 5 puncte procentuale. În această viziune, notează Fortune, 3 puncte din cele 9,2% rată de creştere în 2011 au venit din buble-ul imobiliar. Dacă se scad alte 2 puncte din faptul că acele apartamente goale trebuie vândute, creşterea viitoare pare mai puţin sigură decât estimările oficiale.
