MAI
|
|
|
Cât de obligatorii sunt certificatele energetice în tranzacţiile imobiliare
O lege veche de cinci ani, respectiv cea a obligativităţii certificatelor energetice pentru tranzacţiile imobiliare, poate forma o nouă piaţă, de circa 10 mil. euro pe an, pentru cei 1.200 de auditori energetici autorizaţi. Măsura însă creşte birocraţia în rândul tranzacţiilor, motiv pentru care notarii şi proprietarii găsesc metode să ocolească legea. Ce importanţă are măsura, atâta timp cât unii o aplică, iar alţii nu?
Obligativitatea certificatelor energetice pe piaţa imobiliară din România stă între o lege veche de cinci ani şi metodele de ocolire a actului normativ: actul în sine seamănă cu schema colorată în nuanţe de verde şi roşu de pe maşinile de spălat proaspăt cumpărate, care îţi arată "clasa energetică" a produsului.
Obţinerea lui din partea unui auditor energetic poate costa pentru un apartament între 100 şi 200 de euro, în funcţie de suprafaţă, însă pe piaţă sunt şi auditori care "testează" disponibilitatea proprietarilor de a scoate bani din buzunar şi cer astfel preţuri de 500 de euro.
Per total, dacă ţinem cont de o estimare a numărului de tranzacţii cu locuinţe de cel puţin 100.000 de unităţi pe an, am putea vorbi de o piaţă de 10 milioane de euro. Dar ce te faci dacă o hotărâre a notarilor emisă la începutul anului spune că tranzacţiile se pot efectua fără certificat dacă vânzătorul şi cumpărătorul cad de acord?
Certificatele energetice sunt cu adevărat imperative doar pentru locuinţele vândute prin programul Prima casă, clădirile comerciale şi pentru proiectele imobiliare noi.
În cazul tranzacţiilor cu locuinţe, majoritatea realizate prin programul Prima casă, cel puţin în Capitală, obligativitatea este în primul rând impusă de către bănci, care nu acordă credite în absenţa certificatelor. "80% din locuinţele care se vând acum în Bucureşti sunt prin Prima casă", spune Ionuţ Nicolescu, consultant imobiliar în cadrul firmei Coldwell Banker Affiliates of Romania. "«Prima casă» nu se tranzacţionează fără certificate energetice, pentru că nu acceptă băncile. În plus, oamenii au mai văzut la televizor că tranzacţiile fără certificate ar putea fi anulate şi contactează un auditor", afirmă Nicolescu.
La nivel naţional, ponderea tranzacţiilor realizate prin programul "Prima casă" scade, în condiţiile în care până la sfârşitul anului 2010 au fost acordate credite garantate de stat pentru doar circa 33.000 de locuinţe, din care circa două treimi au fost tranzacţionate anul trecut. Potrivit datelor notarilor publici, peste 300.000 de proprietăţi imobiliare sunt tranzacţionate anual în România, din care cel puţin o treime sunt locuinţe.
Pentru anul acesta, "Prima casă" a continuat cu un plafon total de 200 de milioane de euro, care la jumătatea lunii martie era pe terminate. În cazul unui scenariu optimist, România ar putea trece pe creştere economică în 2011, iar aşteptările privind avansul numărului de tranzacţii imobiliare ar putea plasa volumul apartamentelor vândute la cel puţin 25.000 în toată ţara, ceea ce pentru auditorii energetici s-ar putea traduce într-o piaţă de circa 5 milioane de euro doar ca urmare a eliberării certificatelor energetice pentru tranzacţiile cu "Prima casă".
"Ar fi o piaţă bunicică, important este să înceapă să se vândă apartamente şi să se elimine neclarităţile juridice", spune Florin Popa, managing partner al firmei de consultanţă în construcţii Vitalis Consulting, care obţine certificate pentru proiecte imobiliare din câteva oraşe mari ale ţării. "E o mică harababură la aplicarea legii. Mă surprinde să văd că şi unele primării nu cer certificatul la darea în folosinţă a unui proiect imobiliar nou", afirmă consultantul.
Popa spune că firma pe care o conduce obţine certificări energetice pentru proiecte imobiliare mari, clădiri comerciale, şi mai puţin pentru locuinţe. Pe lista sa de clienţi se numără parcul de afaceri Global City din Pipera şi imobilui Nusco Tower de pe strada Barbu Văcărescu, precum şi pentru mai multe clădiri comerciale şi ansambluri rezidenţiale din ţară.
Costurile evaluării în cazul clădirilor de birouri variază între 0,7 şi 0,85 euro pe metru pătrat, însă în cazul suprafeţelor foarte mari, de câteva zeci de mii de metri pătraţi, tarifele se negociază la un nivel inferior. "Am constatat că toate ansamblurile rezidenţiale noi auditate au ieşit în prima clasă energetică. Clădiri de birouri din prima clasă energetică nu sunt însă în Bucureşti. Ele sunt construite bine, însă deseori sunt depunctate din cauza ferestrelor şi a instalaţiilor care consumă foarte multă energie pentru ventilare", menţionează Popa.
5.000 de euro tot blocul
Pe piaţa rezidenţială, până în urmă cu câteva luni se vorbea despre certificatele energetice obligatorii numai la pachet, respectiv pe ansambluri rezidenţiale mari, pentru care dezvoltatorii erau obligaţi să obţină atestare la darea în folosinţă.
Certificarea energetică a unui bloc de apartamente de zece etaje poate costa până în 5.000 de euro, în scădere faţă de anii de boom, după cum estimează Cătălin Lungu, vicepreşedintele Asociaţiei Inginerilor de Instalaţii din România (AIIR) şi unul dintre cei aproape 350 de auditori energetici din Bucureşti. El este cadru universitar la Facultatea de Instalaţii din cadrul Universităţii Tehnice de Construcţii Bucureşti, unde se organizează cursuri pentru atestarea de auditor energetic şi spune că interesul pentru acest segment este în creştere. Numărul auditorilor autorizaţi este estimat în prezent la 1.200, iar Lungu spune că până la sfârşitul anului ar putea fi cu circa 20% mai mulţi.
La nivelul costurilor, reprezentantul AIIR spune că un apartament cu certificat energetic clasa A poate fi mai ieftin de întreţinut cu până la 60% în ceea ce priveşte cheltuielile energetice. "Un apartament dintr-un bloc reabilitat termic se înscrie în clasa A-B de eficienţă energetică, în timp ce o locuinţă similară dintr-un bloc neizolat obţine calificativul C-D. Diferenţa este undeva la 60% în privinţa costurilor energetice", afirmă Lungu.
Lege fără sancţiuni
În ceea ce priveşte obligativitatea expresă a certificatelor în tranzacţiile individuale de apartamente, există câteva formulări juridice care au lăsat loc de interpretări.
În primul rând, Directiva europeană 91 din 2002 pe care se bazează Legea 372 a certificatelor energetice stipulează că proprietarul trebuie să pună la dispoziţia cumpărătorului un certificat energetic, însă nu menţionează ce se întâmplă când cumpărătorul nu solicită un astfel de act.
Apoi, legea românească nu prevede nicio sancţiune pentru tranzacţiile care nu au ataşate certificate energetice.
"În prezent există intenţia să se modifice legea sau să se intervină asupra ei cu un act normativ tocmai din această cauză", spune Alin Buftea, partener la casa de avocatură DLA Piper.
Unul dintre motivele acestei intervenţii este hotărârea Uniunii Notarilor Publici, care într-un comunicat transmis în luna ianuarie susţine că impunerea unui certificat energetic este o piedică în "libera circulaţie" a proprietăţilor, iar notarii pot înregistra tranzacţiile dacă vânzătorul şi cumpărătorul sunt de acord cu absenţa certificatului.
"Credem că notarii erau îngrijoraţi că vor scădea tranzacţiile şi de aceea au interpretat legea astfel, însă din semnalele pe care le avem, din vară situaţia se va clarifica, în sensul că legea va deveni obligatorie pentru toată lumea", afirmă Buftea.
Avocatul mai spune că la nivelul Uniunii Europene se fac în prezent demersuri legislative pentru elaborarea unor sancţiuni pentru nerespectarea legii, sancţiuni care ar putea fi adoptate şi de legislaţia românească.
Tranzacţiile imobiliare din România au scăzut în fiecare an de după criză, iar segmentul locuinţelor nu a dus-o mai bine.
Statisticile notarilor referitoare la tranzacţiile imobiliare realizate anul trecut nu au adus schimbări majore faţă de anul 2009, piaţa fiind într-o relativă stagnare, cu ceva mai mult de 350.000 de tranzacţii realizate în fiecare din ultimii doi ani.
Piaţa rezidenţială a rămas cea mai afectată de pe plan local, în condiţiile în care tranzacţii relevante s-au făcut aproape exclusiv prin
"Prima casă". Consultanţii apreciază însă că pe acest segment au început să se dezmorţească finanţările, astfel că în acest an ar putea începe construirea la noi proiecte. În condiţiile în care 2011 ar putea fi anul în care România scapă de criză, iar piaţa rezidenţială s-ar relansa, pe un fond legislativ coerent, jucătorii din auditul energetic nu pot fi decât optimişti.
În România sunt peste 8 milioane de locuinţe, iar pentru 90% dintre ele nimeni nu ştie cât de eficiente energetic sunt.
