|
|
|
Cât de relevant este indicele imobiliar publicat de INS?
În esenţă, comunicatul transmis ieri de INS arată că în primul trimestru al lui 2010 s-a înregistrat o scădere de 3,9% faţă de anul de bază 2009. Scăderea preţurilor a fost observată şi pe cele două tipuri de imobile: în cazul apartamentelor preţurile au scăzut cu 3,8% în primele trei luni ale anului faţă de anul 2009, în timp ce la case scăderea a fost de 4,3%.
„Încă de la început, mă surprinde faptul că se raportează preţurile din T1 2010 faţă de anul de bază 2009. Este neclar dacă raportarea se face la T4 2009, la T1 2009 sau la media întregului an 2009. Este o greşeală gravă, mai ales din partea unei instituţii oficiale a statului. La apartamente, scăderea a fost de 5,7% în Bucureşti, iar în ţară de 1,6%. La case, scăderea a fost de 4,33% în mediul urban şi 4,26% în mediul rural. Acestea sunt singurele informaţii cuantificabile din comunicat" notează analistul imobiliar Radu Zilişteanu pe blogul său.
Pentru a fi însă un instrument cu adevărat util, specialiştii spun că indicele general imobiliar trebuie să fie însoţit de indici sectoriali şi geografici, care să poată oferi actorilor de pe piaţa imobiliară informaţii credibile şi aplicate unui anumit tip de imobil, plasat într-o anumită zonă.
"Un indice imobiliar are un caracter foarte complex. De ce este complex? Pentru că piaţa imobiliară are multe faţete, include foarte multe proprietăţi, segmente de piaţă, repartiţie geografică, care sunt foarte complicat de prins într-un indice. Şi atunci ar trebui, dar nu este treaba Statisticii, să fie mai mulţi indici, să fie pe tipuri de proprietăţi, pe zone geografice. Ei amestecă mai multe elemente şi spun iată indicele, nu se poate. Un teren nu se compară cu o casă, o casă nu se compară cu o hală industrială care nu se compară cu un hotel ş.a.m.d. Indicele nu este un calculator de preţuri, el arată tendinţa pieţei imobiliare, respectiv tendinţa de scădere. În jurul acestui indice de 3,9% pot fi scăderi de 15-20%, dar şi creşteri" apreciază Adrian Crivii, directorul companiei de evaluare Darian.
"Este extrem de netransparent, nu ştim câte tranzacţii s-au luat în considerare, nu ştim preţurile, nici un preţ mediu pe oraş sau pe ţară, măcar un preţ pe zone. Spre exemplu, în Bucureşti, una e să stai în Ferentari şi alta e să stai în Unirii. Acest indice ar trebui să fie mult mai detaliat, să ofere mai multe date. Îi poate ajuta pe cumpărători să îşi facă o imagine în ceea ce priveşte trendul. Cu alte cuvinte, ştim că în momentul în care piaţa scade cumpărătorul are o putere de negociere mai mare. Din acest punct de vedere îl poate ajuta pe cumpărător, însă relevanţa acestui indice este discutabilă" adaugă economistul Cristian Orgonaş, care a tratat subiectul şi pe blogul sau.
"De asemenea, trebuie folosită o metodologie transparentă pentru calcularea indicelui general şi a indicilor sectoriali şi geografici. În cadrul metodologiei, trebuie aleşi pentru chestionarul adresat cumpărătorilor parametrii indispensabili pentru o statistică coerentă şi utilă" mai spune Radu Zilişteanu.
"Ori de câte ori apar mai multe informaţii într-o piaţă care până acum a fost o piaţă lipsită de transparenţă este o veste bună şi faptul că vine de la Institutul Naţional de Statistică cred că este un indice obiectiv, dar are nevoie de timp pentru a-şi crea credibilitate. Relevanţa va fi dată de istoricul acestui indice. Acum este la început şi pe măsură ce va cumula mai multe date şi va avea un istoric, în acel moment relevanţa lui va creşte şi va deveni important" apreciază Adrian Şişchin, Directorul Regional al Reţelei de Agenţii Imobiliare Re/Max.
Elaborarea metodologiei de calcul a început în 2008 în baza unei colaborări între Institutul Naţional de Statistică (INS) - Banca Naţională a României (BNR) -Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România (UNNPR). Colectarea informaţiilor de la birourile notariale a pornit în prima lună a anului trecut.
