Cererea de birouri din Bucuresti va fi acoperita de oferta peste 3 ani

"Pana la sfarsitul lui 2007, estimam oferta de spatii de birouri la circa 1 milion mp, urmand ca pe urmatorii 2-3 ani sa fie livrati pe piata circa 1,3 mil. mp", a declarat Mihaela Cnoblock consultant senior in cadrul departamentului de birouri al agentiei imobiliare DTZ Echinox.

"S-au anuntat foarte multe proiecte interesante care vor fi dezvoltate in 2-3 faze ce se vor intinde pe urmatorii 3 ani. Acest lucru este benefic pentru cererea in continuare ridicata pe piata si de-abia dupa 3 ani, ne-am putea gandi la un echilibru intre cerere si oferta", a adaugat consultantul DTZ.

Zonele de interes vor fi Barbu Vacarescu, Floreasca, Pipera si Baneasa, in primul rand.

Avand in vedere faptul ca inca ne confruntam cu o cerere de spatii care depaseste cu mult oferta, companiile se orienteaza cu cel putin un an inainte, asupra proicetele care se anunta pe piata, tocmai pentru a-si securiza spatiile dorite.

Preponderenta celor care inchiriaza cele mai multe spatii de birouri o detin companiile din domeniul bancar (inclusive call- center-uri, banking-uri), companiile de soft, farmaceuticele.

In general, suprafetele mari de peste 1.000 mp sunt mai usor de acomodat in noile proiecte anuntate pe piata, din motivul ca aceste suprafete le regasim pe un singur etaj.

"Mult mai greu sunt de acomodat cererile sub 500 mp, datorita lipsei acute de asemenea immobile de talie mica si mai ales de calitate clasa A", a explicat Mihaela Cnoblock.

Amplasarea cladirii, mai importanta decat chiria

Pentru companiile care isi aleg spatiu de birou conteaza unde este situat proiectul mai mult decat chiria pe metru patrat. Nu in ultimul rand, termenul de livrare al spatiilor de birouri este foarte important.

Spatiul alocat in medie fiecarui angajat este de circa 10 metri patrati. Evident, in cazul call-center-urilor, unde se lucreaza numai pe open-space, intalnim o suprafata de circa 7 metri patrati per angajat, a explicat consultantul DTZ.

Spatiile de clasa A sunt inchiriate pe minim 5 ani

In ceea ce priveste perioada pentru care companiile inchiriaza un spatiu pentru birou, exista un minim acceptat pe piata, pentru schemele de clasa A, si anume contracte de inchiriere pe minim 5 ani. Aceasta perioada s-a pastrat si se va pastra si pe viitor.

Avantajul este clar prin evitarea cheltuielilor legate de procesul de relocare in sine, repetabile din 3 in 3 ani, cum se intampla in anii trecuti.

"In general, bancile inchid contracte de inchiriere pe termene mai mari de 5 ani, dar nu putem vorbi de imobile unde fluctuatia este mica, deoarece companiile sunt intr-o continua extindere si dezvoltare si au nevoie de spatii noi", a declarat Mihaela Cnoblock.

S-a observat o tendinta a bancilor de a avea o zona de back-office care nu necesita un prime location, si atunci pot ocupa o locatie mai putin pretentioasa si deci costurile de chirie sunt mult mai avantajoase si un spatiu separat pentru headquarters intr-o locatie de top, explica aceasta.

Preinchirierea scade chiria cu pana la 10%

Companiile pot obtine chirii mai mici daca inchid contracte de inchiriere cu cel putin un an inainte de livrarea pe piata, adica fac un pre-lease, daca inchireaza suprafete mai mari de 2.000 mp sau daca se angajeaza pe o perioada mai mare de 5 ani de contract.

Daca spatiul este preinchiriat, valoarea chiriei scade procentual chiar si cu 10%, explica Mihaela Cnoblock.

Pentru suprafete mari, de mii de metri patrati, se reduce semnificativ valoarea chiriei, dar proprietarul include si bonusuri in cadrul ofertei, tocmai pentru a-si atrage viitorul chirias in locatia sa, a adaugat aceasta.

Companiile care prefera sa platesca chirii mai mari pentru a avea biroul intr-o anumita zona sunt cele care tin foarte mult la imagine, datorita specificului activiatii lor: banci, consultante, avocati, in general companiiile ce activeaza in domeniul financiar si de consultanta.

Diferente de 20% intre clasele A si B

Chiriile pentru spatii de birouri clasa A sunt cu circa 15-20% mai ridicate decat cele clasa B amplasate in aceeasi zona.