MAI
|
|
|
Cererea de birouri va creşte uşor în 2011
Cererea de birouri va însuma anul viitor circa 200.000 metri pătraţi, cu 5% peste volumul închirierilor din 2010, dar firmele care vor să se relocheze ar putea fi nevoite să aştepte pentru a găsi o locaţie bună, ofertafiind redusă, astfel că 2011 va fi un an bun pentru începerea de proiecte noi.
"Conform estimărilor noastre, la nivelul anului 2011, cererea netă (net take-up) va însuma aproximativ 200.000 metri pătraţi, reprezentând o creştere de 5% în comparaţie cu nivelul înregistrat în anul curent. Aceste estimări sunt revizuite trimestrial şi se bazează pe presupunerea unei evoluţii şi a unui nivel cel puţin egal cu cel înregistrat în anul în curs. În consecinţă, considerăm ca acest raport estimat de 5% poate fi chiar depăşit", a declarat, Monica Vasile, senior consultant DTZ Echinox.
La nivelul întregului an 2010, cererea a cunoscut o creştere de aproximativ 46%, de la 130.000 metri pătraţi la nivelul anului 2009 la 190.000 metri pătraţi la finele lui 2010.
În acelaşi timp, suprafaţa nou livrată pe piaţă a raportat scăderi semnificative de circa 38%, la 204.000 metri pătraţi, faţă de 330.000 metri pătraţi la nivelul anului 2009.
"Comparativ cu 2010 sau 2009, spaţiile noi de birouri care vor fi livrate în decursul lui 2011 vor prezenta o scădere evidentă. În ceea ce priveşte spaţiile disponibile în piaţă, în urma consolidărilor anunţate, spaţii noi urmează să fie eliberate, cele mai multe fiind situate în zona centrală. Cum numărul clădirilor noi este limitat, estimăm ca acest spaţiu va fi închiriat destul de repede. Astfel, rata de neocupare generală, care în prezent a scăzut de la 19-20% la 17,5%, nu va fi afectată semnificativ", susţin şi reprezentanţii The Advisers Knight Frank.
În opinia lor, datorită dificultăţilor întâmpinate în procesul de obţinere a finanţării, singurele proiecte care vor fi începute în perioada 2011-2012, sunt cele pentru care se vor semna pre-închirieri.
"În condiţiile în care anul acesta nu a fost început niciun proiect major, livrările de spaţii noi din 2011 vor fi destul de reduse. Acest lucru va ajuta la închirierea spaţiilor disponibile deja pe piaţă, în special a celor situate în zone care beneficiază de o locaţie bună şi de transport în comun. În următorii doi ani, companiile care plănuiesc să se relocheze, ar putea fi nevoite să aştepte pentru a-şi asigura o locaţie bună, din cauza suprafeţelor limitate de spaţiu de calitate disponibile în pe piaţă. Având în vedere acest aspect, 2011 va fi un an bun pentru proprietarii care vor începe proiecte speculative", au declarat reprezentanţii The Advisers.
Cele mai mari clădiri livrate în prima parte a acestui an, printre care Metropolis, City Gate şi EuroTower încă mai au spaţiu disponibil, dar datorită lipsei de noi livrări din cel de al doilea semestru, estimăm că aceste clădiri vor fi închiriate până la sfârşitul primului trimestru al lui 2011.
"În consecinţă, următorii doi ani vor aduce o perioadă în care contractele de pre-închirieire vor deveni o practică obişnuită pentru companiile multinaţionale. Mai multe consolidări şi extinderi au fost deja anunţate în piaţă şi dată fiind lipsa de spaţii noi livrate estimată în urmatorii doi ani, companiile care vor avea nevoie de spaţiu, vor avea câteva posibilităţi, respectiv reînnoirea contractului de leasing din actuala locaţie (dacă spaţiul le permite) sau relocarea în unul din proiectele deja existente. Cea de a treia opţiune este reînnoirea contractului curent pentru o perioadă mai scurtă de timp, şi semnarea unei pre-închirieri pentru o clădire cu termen de livrare în 2012 sau 2013", au adăugat consultanţii The Advisers.
Referindu-se la gradul de neocupare, Monica Vasile, de la DTZ, apreciază că în trimestrul trei al anului 2010 acesta s-a redus pentru prima dată în ultimele 18 luni. Astfel, la sfârşitul trimestrului trei, gradul de neocupare a atins nivelul de 16,9%, urmat de un nivel estimat de 17,5% valabil pentru sfârşitul anului curent.
"Conform celor mai sus menţionate, pentru 2011, proiectele estimate a fi livrate pe piaţă totalizează 152.500 metri pătraţi. Coroborat unui take-up anual net de aproximativ 200.000 metri pătraţi, similar celui înregistrat la sfârşitul anului 2010, rata de neocupare va scădea sub nivelul mediu înregistrat în 2010, ajungând la 15% la finele lui 2011. Pe această bază, la sfârşitul lui 2011 rata de neocupare valabilă în cazul pieţei spaţiilor de birouri va înregistra scăderi de 14% comparativ cu aceeaşi perioadă a anului 2010", a afirmat Vasile.
În ceea ce priveşte nivelul chiriilor, consultanţii imobiliari estimează o menţinere la nivelul de 18-10 de euro pe metru pătrat pe lună, în condiţiile în care în 2010, pentru spaţiile premium proprietarii au redus uşor chiriile de la nivelul maxim de 20-21 euro/mp/lună, înregistrat la sfârşitul anului 2009.
