MAI
|
|
|
Construcţia de case în Europa: între priorităţi asumate de guverne în Cehia sau Ungaria şi promisiuni în România
Deşi oficialii de la Bucureşti se pregătesc să elimine subvenţiile acordate la construirea de locuinţe prin credit ipotecar, ţările din regiune continuă să deruleze programe similare prin care încearcă o revigorare a segmentului construcţiilor, care abia acum, după trei ani de criză, începe să dea primele semne de revenire.
Contrar politicilor din regiune, Guvernul de la Bucureşti vrea să elimine subvenţiile acordate la construirea de locuinţe prin credite ipotecare, motivând că preţurile materialelor de contrucţie s-au redus semnificativ pe fondul crizei şi că în plus bugetul public se află sub presiune.
Subvenţia pentru construirea unei locuinţe prin credit ipotecar ajunge în prezent la 30% din costurile de construcţie ale acesteia, dar poate depăşi echivalentul în lei a 15.000 de euro şi valoarea creditului ipotecar contractat. Guvernul nu a mai alocat bani pentru acest program de peste un an şi jumătate, toate solicitările de plată efectuate din februarie 2010 încoace nefiind onorate, scrie revista BUSINESS CONSTRUCT.
În schimb, Guvernul ţine în viaţă programul "Prima casă", care deşi a fost anunţat ca o măsură de dezgheţare a pieţei imobiliare şi a pieţei contrucţiilor, nu şi-a atins decât parţial scopul. Majoritatea covârşitoare a finanţărilor acordate pentru acest program au mers către achiziţia de locuinţe vechi, astfel că programul nu a făcut decât să permită băncilor să vândă credite iptecare fără să-şi asume riscuri prea mari. Cu toate că teoretic clienţii băncilor pot lua credite garantate de stat şi pentru a-şi construi o locuinţă, în realitate au fost vândute numai câteva credite în acest scop deoarece procesul este atât de complicat încât mulţi clienţi preferă să renunţe.
Prin intermediul ANL au fost construite în total mai puţin de 30.000 de locuinţe, cât era stocul total realizat pe piaţa locală în perioada de boom în doar o jumătate de an, în timp ce programul anunţat de Elena Udrea la începutul anului 2010 privind realizarea în decurs de trei ani a 100.000 de locuinţe pentru tineri face parte din "filmul" de promisiuni care mai cuprinde episoade cu autostrăzi sau infrastructură rurală.
Ungaria acordă subvenţii
Guvernul maghiar a anunţat în această toamnă că va relua un program care presupune subvenţii pentru familiile care achiziţionează locuinţe cu o valoare de până la 30 milioane de forinţi (circa 100.000 de euro). Subvenţia nu poate depăşi echivalentul în forinţi a 8.000 de euro, iar cuantumul acesteia este stabilit în funcţie de numărul membrilor familiei, dimensiunea locuinţei şi nivelul de eficienţă energetică al acesteia. Subvenţia poate fi accesată doar de către familiile care au măcar un membru salariat şi care nu au datorii la bugetul de stat.
Autorităţile de la Budapesta derulează în paralel şi un program de subvenţionare a ratei dobânzii la creditele imobiliare pentru care a alocat circa 1,3 mld. forinţi (4 mil. euro) din bugetul pe anul viitor. Estimările indică un număr de 3.000 până la 5.000 de familii care vor beneficia de programul de subvenţionare a ratei dobânzii. Deocamdată nu au fost făcute publice detaliile privind valoarea maximă a fiecărei subvenţii, reprezentanţi ai Guvernului maghiar declarând însă că dobânzile ar putea scădea cu până la o treime din nivelul actual, relatează presa maghiară.
Cu toate că programul de subvenţii pentru locuinţe poate fi accesat atât de cumpărătorii unei locuinţe vechi, cât şi de cumpărătorii unei locuinţe noi, autorităţile încearcă să încurajeze tranzacţiile cu locuinţe noi. Astfel, statul acordă subvenţii pentru case nou-construite al căror preţ nu depăşeşte echivalentul a 100.000 de euro, în timp ce pentru cele vechi preţul este limitat la 50.000 de euro. Pentru acest tip de subvenţii statul maghiar se aşteaptă să cheltuiască 5,2 mld. forinţi (circa 16 mil. euro) anul viitor.
Guvernul s-a angajat însă să aloce mai mulţi bani de la buget pentru acest program în cazul în care cererea va fi mai mare. De asemenea, subvenţiile vor putea fi accesate şi de cei care vor să-şi renoveze o locuinţă pe care o deţin în proprietate. Primul-ministru Victor Orban consideră că acest program se doreşte a fi o măsură de relansare a sectorului contrucţiilor, dar a precizat că rezultatele se vor vedea abia peste doi-trei ani.
În Cehia primăriile construiesc
Statul ceh încurajează, de asemenea, construcţia de locuinţe printr-un program în care sunt implicate inclusiv autorităţile locale, acestea din urmă fiind chiar dezvoltatorii proiectelor imobiliare pentru care sunt alocate subvenţiile respective.
Deşi a suferit modificări de-a lungul timpului pentru a remedia deficienţele apărute pe parcursul derulării, programul de subvenţii funcţionează neîntrerupt de 15 ani, sumele alocate de stat în acest scop crescând constant.
Cehii au totodată şi un sistem dezvoltat de economisire-creditare, în care statul acordă o primă anuală de 15% din sumele economisite de clienţi, iar aceştia pot obţine un împrumut ipotecar după doi ani de economisire.
Dezvoltator gigant de stat în Rusia
Ruşii încearcă de doi ani să revitalizeze sectorul contrucţiilor de locuinţe şi autorităţile de la Moscova au creat în vara anului 2009 o companie de investiţii imobiliare, Moszemsintez, care să achiziţioneze proiecte aflate în dificultate şi să continue dezvoltarea acestora.
Compania a pornit cu un capital iniţial de circa 9.000 de euro, dar în urma mai multor majorări a ajuns să deţină în prezent un capital de echivalentul a 200 de milioane de euro. Moszemsintez a preluat de la o altă companie de stat proiectele de locuinţe aflate în construcţie cu o suprafaţă totală 500.000 de metri pătraţi, acestea reprezentând baza viitoarelor proiecte dezvoltate de companie.
Ideea unei intervenţii energice a statului pe piaţa imobiliară nu este nouă, fiind aplicată în Marea Britanie încă de la începutul crizei. Executivul de la Londra a demarat în 2008, chiar atunci când criza începea să-şi facă simţită prezenţa, un plan de sprijinire a autorităţilor locale care achiziţionau proprietăţi intrate în posesia creditorilor sau care erau scoase la vânzare de foarte mult timp. Măsura, menită să stopeze declinul accentuat al sectorului imobiliar britanic, a fost luată după aproape trei decenii pe parcursul cărora numărul locuinţelor deţinute de consiliile locale britanice a coborât de la peste şase milioane la mai puţin de două milioane şi jumătate.
Tradiţia chiriaşilor la stat
Tradiţia locuinţelor deţinute de stat sau de autorităţile locale are însă rădăcini mult mai puternice în centrul şi chiar estul continentului european. Iar în ţările unde guvernele au dezvoltat programe pentru oferirea de locuinţe sociale, efectele crizei mondiale asupra pieţei imobiliare au fost puternic diminuate.
În Viena, de exemplu, unde există o adevarată tradiţie a locuinţelor sociale, preţurile au scăzut cu mai puţin de 10% pe parcursul crizei comparativ cu vârful înregistrat în perioada de boom economic, potrivit datelor companiilor de consultanţă imobiliară.
Programul de acordare de locuinţe sociale iniţiat de guvernul austriac îşi are originea în perioada imediat următoare primului război mondial, o perioadă caracterizată de mişcări sociale ca urmare a prăbuşirii regimului monarhic. Programul a fost dezvoltat continuu timp de peste opt decenii, ajungându-se astăzi ca 60% din vienezi să locuiască în case subvenţionate sau deţinute de către consiliul local.
În prezent, consiliul local din Viena administrează programul de acordare de locuinţe sociale prin intermediul unui departament specializat, responsabil pentru subvenţionarea achiziţionării a câteva mii de case pe an, potrivit site-ului oficial al primăriei capitalei austriece. Acelaşi departament derulează şi unul dintre cele mai mari programe de renovare a locuinţelor din Europa şi are sub administrare 220.000 de locuinţe oferite spre închiriere.
De asemenea, în Germania, în ciuda vânzărilor masive din ultimii ani, numărul locuinţelor aflate în proprietatea statului ajunge la aproape trei milioane de unităţi, adică circa 8% din stocul de case de pe piaţa germană, potrivit bazei de date base.d-p-h.info.
Efectul principal al acestei situaţii se traduce într-o presiune constantă asupra preţurilor chiriilor, în condiţiile în care aproape 90% din locuinţele publice sunt deţinute de companii aflate în administrarea consiliilor locale.
La fel ca în Austria, programele germane privind acordarea de locuinţe sociale îşi au originile în perioada imediat următoare primului război mondial, dar acestea sunt dezvoltate agresiv odată cu reconstrucţia ţării, în anii '50.
Majoritatea locuinţelor din această perioadă au fost construite de companii controlate de stat sau de autorităţile locale. Aceste companii erau reglementate după un set de legi specifice care le permiteau să plătească taxe mai reduse, iar casele construite de acestea erau cofinanţate prin subvenţii acordate de stat.
Accesul la locuinţele sociale construite de statul german este limitat la un anumit nivel al veniturilor. Totuşi, beneficiarii ipotecilor ieftine subvenţionate din fonduri de stat pot fi inclusiv companii publice sau private, organizaţii non-profit sau mici investitori.
Ţările nordice au implementat de asemenea programe majore privind construirea de locuinţe sociale.
În Suedia, de exemplu, aproape un milion şi jumătate de oameni locuiesc în circa 850.000 de case deţinute de stat prin intermediul unor companii specializate. Aceste companii se află, în majoritate, în proprietatea administraţiilor locale şi sunt constituite sub forma unor organizaţii non-profit.
