Criza întârzie să-si arate colţii pe piaţa birourilor

Situaţia specială a segmentului clădirilor de birouri se datorează faptului că, de cele mai multe ori, creste odată cu clienţii săi, firmele chiriase. Este firesc atunci ca, la o crestere economică-record în România, piaţa clădirilor de birouri să nu dea semne de oboseală, ci, mai mult, să performeze bătând, la rându-i, alte recorduri.
Pentru prima oară în România, stocul modern de spaţii de birouri din Bucuresti a depăsit pragul psihologic de un milion de metri pătraţi de birouri clasa A si B. Atingerea acestei cifre a fost posibilă graţie faptului că în prima jumătate a anului au fost livraţi pe piaţă peste 130.000 mp, un volum similar cu suprafaţa finalizată în semestrul I al anului trecut. În plus, la clădirile livrate în acest an se vor adăuga, până la sfârsitul lui 2008, alte 200.000 mp de birouri. Conform companiei Jones Lang Lasalle (JLL), circa 50% din stocul aflat în construcţie este deja pre-închiriat.
În aceste condiţii, anul 2008 va totaliza aproximativ 330.000 mp livraţi pe piaţa bucuresteană de birouri. To-tusi, trebuie menţionat că 100.000 mp din stocul anului curent repre-zintă proiecte de birouri prognozate iniţial să fie finalizate în 2007, dar care din diverse motive au fost finalizate abia în acest an.
Raportul JLL semnalează că peste 65% din stocul livrat până în prezent pe piaţa clădirilor de birouri din Bucuresti este localizat în partea de nord a orasului, respectiv Băneasa si Pipera. Cele mai importante imobile de birouri finalizate în zona de nord sunt Băneasa Business and Technology Park (26.000 mp), Twin Towers Ph1 (17.000 mp), Nord City Tower (8.500 mp) si Upground Corporate (22.000 mp). Alte imobile reprezentative finalizate în prima jumătate a anului sunt clădirile Premium Plaza (8.500 mp), în zona centrală de afaceri, si Sema Parc (17.000 mp) în zona de vest.
În ceea ce priveste absorbţia spaţiilor de birouri, în semestrul întâi al acestui an aceasta a depăsit 90.000 mp. Cifra include contractele de în-chiriere finalizate în semestrul întâi al anului curent, atât pentru spaţiile de birouri care se vor finaliza, ori au fost terminate în 2008, cât si pentru imobilele care se vor livra pe parcursul anului 2009. „Estimăm că pentru întreg anul 2008 absorbţia spaţiilor de birouri va depăsi 200.000 mp, nivel similar celui realizat în semestrul 1 al anului trecut“, afirmă analistii JLL. Preînchirierile rămân o caracteristică a pieţei locale de birouri, în special pentru zonele centrale si bine deservite de mijloacele de transport în comun.

Floreasca, noua destinaţie de top
Una dintre tendinţele observate în anii trecuţi si-a găsit confirmarea practică în prima jumătate a anului 2008. Astfel, potrivit studiului JLL, din totalul suprafeţei închiriate în semestrul I al anului curent, coridorul Barbu Văcărescu-Floreasca a deţinut 29% din piaţă. Zona de vest ocupă peste 18%, Pipera Oras si Pipera Nord - 11%, zona de nord - 13,2%, iar zona de centru-est - 13,6%.
În timp ce zonele din centrul si nordul orasului continuă să atragă interesul majorităţii potenţialilor chiriasi, s-a observat un interes crescut si pentru partea de vest a Capitalei. Zona vestică deja beneficiază de infrastructura existentă, în special de mijloace de transport în comun, precum si de o continuă reabilitare urbană a fostelor platforme industriale. Rata de neocupare la sfârsitul trimestrului doi al anului 2008 a fost de 1,1%, în timp ce în zona centrală de afaceri (Piaţa Victoriei si străzile adiacente) s-a menţinut în ultimele 12 luni în jur de 0%. JLL estimează o crestere a ratei de neocupare spre mijlocul anului 2009 ca urmare a unor livrări masive de spaţii de birouri în zona de nord a orasului. Pe termen mediu însă, analistii citaţi estimează rate mici de neocupare pentru zona centrală de afaceri.

Chiriile s-au majorat
În ultimele sase luni, chiriile pentru spaţiile de birouri de calitate superioară au urmat un trend ascendent, atingând valori de 20-22/mp/ lună în zonele de centru-nord, în timp ce în zona centrală de afaceri sunt de 25/mp/lună, uneori chiar mai mari pentru anumite imobile sau părţi de imobile din cadrul unor proiecte. Spre deosebire de acestea, în cazul contractelor de pre-închi-riere în zona Pipera (amplasată în afara limitelor orasului), chiriile au urmat un trend descendent. În ace-lasi timp, pentru unele imobile noi amplasate pe bulevardul Dimitrie Pompei s-a înregistrat o crestere de până la 17-18/mp/lună. Zona de vest marchează chirii cuprinse între 15 si 18/mp/lună. Raportul JLL mai arată că circa 340.000 mp spaţii de birouri se află în prezent în fază de construcţie cu livrare în 2009, din care 30% sunt deja pre-închiriaţi. Proiec-tele cu finalizare estimată în 2010 cumulează în prezent 280.000 mp. Totusi, având în vedere factorii care limitează domeniul construcţiilor pe piaţa locală, precum problemele de disponibilitate a forţei de muncă, a finanţărilor si cresterea continuă a preţurilor în construcţii, JLL estimează că o parte semnificativă a stocului aflat în prezent în faza de construcţie va înregistra amânări pentru anii următori.

Crestere si la nivel global
În primul semestru al acestui an, costurile de închiriere a spaţiilor de birouri au crescut, la nivel global, cu o medie de 3,2%, se arată în raportul Global Industrial and Office Rents Survey, realizat de King Sturge. Cel mai mare spor al acestui cost s-a înregistrat în regiunea Asia-Pacific, apoi vine Europa, unde acest indicator a crescut cu 3,1%, în timp ce în America de Nord cresterea a fost de 2,8%.
Totusi, cresterea nu a fost generalizată. În Londra, spre exemplu, costurile de ocupare ale unui birou au scăzut un pic în zona West End, ajungând la 1.851 euro/mp/an, iar în City acest indicator s-a diminuat până la o valoare de 1.089 euro/mp/an. În City, cererea de noi spaţii s-a contractat ca urmare a crizei financiare, principalii ocupanţi din această zonă fiind companii active pe piaţa financiară. În plus, prima jumătate a anului a adus multe noi proiecte, ceea ce a făcut ca livrările să crească cu apro-ximativ 7,8%. Inevitabil, în noua conjunctură comercială, piaţa se îndreaptă acum în favoarea chiriasilor, fapt care se va reflecta în raportul chi-rias-proprietar în următorii doi ani, arată studiul King Sturge.
În zona Europei Centrale si de Est, România se află printre pieţele cu cel mai scump metru pătrat de birou după Rusia si Polonia. Astfel, spaţiul de birouri costă la Moscova 1.413 euro/mp pe an, la Varsovia - 408 euro/mp/an, iar în Bucuresti - 354 euro/mp/an.
În orase precum Viena, Zagreb, Praga, Budapesta, Belgrad sau Bratislava preţurile variază între 250 si 351 euro/mp/an.