MAI
|
|
|
Cum a ajuns Las Vegas să aibă o piaţă imobiliară de evitat
Este posibil ca într-un răstimp de doar doi-trei ani, una dintre cele mai căutate pieţe imobiliare din SUA să ajungă să fie cea mai slab cotată din întreaga ţară? Se poate, dacă se numeşte Las Vegas, susţin analiştii imobiliari de peste ocean. IMOPEDIA.ro îţi spune cum a ajuns supranumitul „Oraș al Păcatelor” în această situaţie.
La nivelul Statelor Unite ale Americii, majoritatea pieţelor de locuinţe au ajuns la un nivel corect al preţurilor, conform Monitorului Pieţei Locale, o companie care furnizează investitorilor analize despre pieţele locale.
Veşti bune din SUA: piaţa imobiliară se dezmorţeşte fără ajutor bancar
Tot mai mulţi americani îşi cumpără case cu banii jos. Astfel, o treime dintre cei care şi-au cumpărat o casă în luna ianuarie nu au ...
Există însă opt pieţe imobiliare care sunt evaluate peste valoarea reală, iar 15 sunt subestimate din punct de vedere al preţurilor. Ceea ce contrastează puternic cu anii de boom imobiliar: în 2006, în 37 dintre cele mai mari oraşe proprietăţile se vindeau la suprapreţ, în şase - la mai puţin, iar în 57 erau corect evaluate.
Preţuri cu 30% mai mici faţă de valoarea corectă
Las Vegas a primit un calificativ aproape dispreţuitor, cu toate că preţul mediu al locuinţelor de acolo este mai mic de 145.000 dolari. Asta înseamnă o scădere cu mai mult de jumătate faţă de apogeul bulei imobiliare şi cu aproape 30% mai puţin de ceea ce a fost calculat de specialişti ca fiind un preţ de echilibru, o valoare corectă.
Preţul de echilibru este bazat pe creşterea economică şi a populaţiei, pe costurile construcţiilor, pe numărul de locuinţe disponibile, dar şi pe venitul pe gospodărie şi dobânda ratelor, împreună cu un „factor X" - adică o valoare bazată pe date adunate din piaţă timp de 20 de ani.
Preţurile locuinţelor din Vegas, în alunecare până în 2032
Factorul X este o constantă matematică, unică pentru fiecare zonă cu metrou, ce reprezintă bonusul sau reducerea pe care cumpărătorii au oferit-o pentru locuinţele cumpărate în trecut. Cu alte cuvinte, reprezintă
Închirieri la preţuri rezonabile – din ce în ce mai greu de găsit în S.U.A.
Sunt tot mai puţini americani care îşi permit să îşi cumpere o locuinţă în actualele condiţii economice. Iar specialiştii ...
tendinţa clienţilor de a plăti mai mult pentru un cămin într-o zonă pe care o apreciază.
De exemplu San Diego, care este un oraş la ocean, cu o vreme de invidiat, primeşte un bonus al clientului mai mare decât Buffalo, New York, spun specialiştii americani.
Factorii care fac ca ratingul Las Vegas-ului să fie negativ implică cel mai mult problemele legate de şomaj, susţin analiştii. Oraşul contrastează foarte mult cu piaţa rezidenţială din Stockton, California, unde preţurile locuinţelor sunt cu 20% mai mici decât preţul de echilibru, dar unde analiştii imobiliari au oferit un calificativ mediu de risc.
„Las Vegas are o mare concentraţie de slujbe în sectoare precum confecţii sau construcţii, considerate a fi locuri de muncă periodice. Stockton are o concentraţie mai mare de slujbe în domeniul medical, educaţional sau guvernamental" explică reprezentantul Monitorului Pieţei Locale.
Piaţa este suprasaturată de oferte de vânzare, atât în Las Vegas, cât şi în Orlando, din cauza anilor de construcţii febrile din timpul bulei imobiliare. De asemenea, ambele oraşe sunt printre cele mai dur lovite în ceea ce priveşte executările silite, suferind reduceri dramatice de preţ - în Vegas valoarea proprietăţilor a scăzut cu 54% faţă de vârful pieţei, iar în Orlando, cu 39%. Şi mai grav de atât este că economiile ambelor oraşe se bazează pe exploatare, sector care a încasat o lovitură puternică.
New York, întruchiparea visului american
A avea propriul tău cămin face parte din ideologia americană. În Big Apple nu se mai aplică aceeaşi idee, deoarece proprietăţile sunt ...
New York susţine preţurile sateliţilor săi
Cele mai supraapreciate oraşe în această perioadă sunt Long Island, districtele Nassau şi Suffolk, care sunt suburbii ale oraşului New York. Valoarea medie a unei locuinţe este de 418.000 dolari, cu 26% mai mult decât ar trebui să fie, preţul de echilibru calculat fiind de 318.000 dolari.
Chiar şi aşa, Monitorul Pieţei Locale oferă un calificativ numit „riscuri şi recompense tipice", adică un scor mediu. Unul dintre factorii pozitivi pe care îl au în comun aceste oraşe este un ansamblu economic strălucit, cu o rată a şomajului de doar 6,9% şi cu o creştere a ofertei de muncă pentru anul acesta.
O altă piaţă evaluată peste preţul corect este cea din Los Angeles şi din Portland, ambele având un suprapreţ cu 24% mai mare, iar Santa Ana din California - cu 23%.
Akron din Ohio este a doua cea mai subapreciată piaţă, cu 22% mai puţin decât preţul corect, urmată de Cleveland şi Warren din Michigan, ambele subevaluate cu -21%.
