Cum a transformat Ovidiu Şandor în cinci ani o fabrică de textile din Timişoara într-un proiect de birouri vândut cu circa 90 mil. euro

Un antreprenor timişorean a semnat cea mai mare tranzacţie imobiliară a ultimelor 12 luni, renunţând la proiectul cu cinci clădiri de birouri dezvoltat în capitala Banatului.

În septembrie 2006 punea "piatra de temelie" la prima clădire a proiectului de birouri City Business Center din Timişoara, iar cinci ani mai târziu a reuşit să semneze un contract estimat la circa 90 de milioane de euro pentru vânzarea a trei imobile finalizate şi alte două aflate în curs de dezvoltare.

Aşa ar suna un rezumat al tranzacţiei semnate ieri dimineaţă, departe de Timişoara, de către omul de afaceri Ovidiu Şandor, acţionar al grupului Moda-Tim, care a vândut cel mai mare parc de afaceri din afara Capitalei fondului sud-african de investiţii NEPI, cel mai activ investitor imobiliar de pe piaţa locală din ultimii ani.

Dezvoltatori români care au reuşit să obţină zeci de milioane de euro pe proiectele de birouri construite sunt foarte puţini. Ion Radulea (Sema Parc), familia Tănăsoiu (S-Park) sau Alexander Hergan (Charles de Gaulle Plaza) sunt principalele exemple, dar aceşti dezvoltatori au vândut proiecte situate în Bucureşti, unde piaţa de birouri este de 20 de ori mai mare decât în Timişoara, şi în perioada de boom a pieţei.

Cum a făcut Şandor?

Şandor a început să investească în piaţa imobiliară ca urmare a moştenirii primite de la tatăl său, cel care a condus timp de 20 de ani fabrica de confecţii Moda-Tim, pe care a ajuns să o controleze în 1997, la momentul privatizării.

Fabrica era situată în Piaţa 700, o zonă semicentrală a Timişoarei, dar Şandor, care a preluat conducerea în 2005, a decis să relocheze activitatea în sudul oraşului, unde sunt realizate şi în prezent articole de îmbrăcăminte pentru branduri ca Escada sau Bur­berry.

Antreprenorul a finalizat clădirile pe rând - prima în 2007, a doua în februarie 2009, a treia în noiembrie 2010, iar în acest an se pregăteşte de finalizarea celui de-al patrulea imobil -, şi a atras în spaţiile create cea mai mare parte a corporaţiilor active în Ti­mi­şoara, de la bănci precum BCR, UniCredit sau Raiffeisen la companii multinaţionale ca IBM, Microsoft, Vodafone sau Wipro.

Clădirile existente au o suprafaţă închiriabilă de 25.000 de metri pătraţi şi un grad de ocupare de 90%, iar în luna iunie urmează a fi livrată cea de-a patra clădire. Toate cele cinci corpuri vor avea în momentul finalizării o suprafaţă închiriabilă de 43.000 de metri pătraţi, iar Şandor şi-a asumat să rămână în companie până în 2015 pentru a administra afacerea.

"Încheierea acestei tranzacţii ne va permite să ne lărgim orizontul urmărind noi oportunităţi de investiţii", a declarat Şandor, fără a oferi informaţii referitoare la valoarea tranzacţiei.

Surse apropiate afacerii spun că NEPI ar urma să obţină un randament de circa 9%, în euro pe an, ca urmare a acestei achiziţii, iar nivelul mediu de închiriere a spaţiilor din City Business Center este de aproximativ 13 euro/metrul pătrat lunar, similar cu cel al clădirilor din zone semi-centrale din Bucureşti.

NEPI a anunţat aseară pe Bursă detaliile financiare ale tranzacţiei: pentru clădirile existente a plătit un preţ de 16,5 milioane de euro şi şi-a asumat creditele în curs ale firmelor Modatim Investments şi Modatim Properties, cu o valoare cumulată de 29,2 milioane de euro.

Pe de altă parte, celelalte două clădiri de birouri care vor avea o suprafaţă de aproximativ 20.000 mp trebuie finalizate cel târziu până la 30 septembrie 2014 şi sunt "subiect al unui preţ maxim de tranzacţie de 46 de mi­lioane de euro". Astfel, valoarea cumulată a tranzacţiei ar putea depăşi 90 de milioane de euro.

De unde a avut timişoreanul bani?

Fabrica de confecţii Moda-Tim reprezenta la începutul anilor 2000 un business anual de circa 7-8 milioane de euro, care realiza profit net în fiecare an. Cu toate acestea, investiţiile de zeci de milioane de euro în acest proiect nu puteau fi susţinute fără credite bancare, iar un prim credit important a fost obţinut în 2008 de la Investkredit, care a oferit la acea vreme un credit de 28 mil. euro pentru refinanţarea primei clădiri din cadrul proiectului, dezvoltată deja, precum şi pentru etapele ulterioare de construcţie.

Ulterior, în 2009, Moda-Tim a schimbat finanţatorul şi a împrumutat 10 milioane de euro de la BCR pentru realizarea celei de-a treia clădiri, în timp ce imobilul aflat acum în construcţie a fost susţinut printr-o finanţare europeană nerambursabilă de aproximativ 5 milioane de euro şi un nou împrumut de la BCR de 10 milioane de lei.

Cine este cumpărătorul?

NEPI este o companie imobiliară condusă la Bucureşti de Martin Slabbert, un sud-african care a lucrat la Deloitte şi strânge bani pentru investiţii în România de pe bursele din Londra şi Johannesburg, iar anul trecut a listat compania şi la Bursa de Valori Bucureşti.

În 2009 şi 2010 NEPI a mai realizat două achiziţii record, plătind 63 mil. euro pentru centrul comercial European Retail Park din Brăila şi ceva mai mult de 100 mil. euro pentru proiectul de birouri Floreasca Business Park din Bucureşti.

Ulterior, compania s-a axat mai mult pe dezvoltarea propriilor centre comerciale, în Braşov, Ploieşti sau Bucureşti, portofoliul în curs de realizare fiind de aproximativ 150 de milioane de euro.

Cine a consiliat

Ovidiu Şandor a fost asistat în această tranzacţie de către consultanţii imobiliari ai firmei Jones Lang LaSalle, casa de avocatură NNDKP şi firma de audit PricewaterhouseCoopers, în timp ce NEPI colaborează tradiţional cu avocaţii de la Reff & Asociaţii şi firma de consultanţă imobiliară Colliers.

Oamenii de afaceri Valentin Biţoiu, Emil şi Daniel Tănăsoiu, tată şi fiu, au vândut la jumătatea anului 2007 parcul de afaceri S-Park din nordul Capitalei, în urma unei tranzacţii de 104,5 milioane de euro. Proiectul cu o suprafaţă închiriabilă de 34.000 de metri pătraţi avea la vremea respectivă o listă de chiriaşi cu ING, Zapp, Wizrom sau Brau Union (Heineken) şi a fost achiziţionat de fondul austriac de investiţii Immoeast, cel mai activ investitor imobiliar în acea perioadă.

Omul de afaceri Ion Radulea a reuşit să vândă pentru mai mult de 100 mil. euro primele două clădiri de birouri ale proiectului Sema Parc din Bucureşti, tranzacţie începută în 2006 şi finalizată în martie 2009, la finalizarea proiectului. Proiectul cu o suprafaţă închiriabilă de circa 48.000 mp a fost preluat de către fondul austriac de investiţii Europolis, preluat la rândul său de către CA Immo pe parcursul anului trecut. Printre chiriaşii proiectului se numără Cosmote, Pagini Aurii sau Namco Bandai.

Omul de afaceri Alexander Hergan, fondatorul afacerii Avrig 35, a realizat la mijlocul anului 2006 cea mai mare tranzacţie imobiliară din piaţa locală la vremea respectivă, renunţând alături de austriecii de la CA Immo la clădirea de birouri Charles de Gaulle Plaza din Piaţa Aviatorilor din Bucureşti. Clădirea cu o suprafaţă închiriabilă de circa 20.000 mp, închiriată către Vodafone, Raiffeisen sau UniCredit, a fost vândută pentru circa 90 mil. euro fondului Accession Fund din Germania, care deţine proiectul şi în prezent.

Remus Capotă, un om de afaceri local foarte discret, a dezvoltat clădirea de birouri Cubic Center din Pipera vândută încă din 2007 fondului britanic de investiţii Fabian, într-o tranzacţie estimată la 60 de milioane de euro la vremea respectivă. Fabian a fost cumpărat ulterior de omul de afaceri Dinu Patriciu, în portofoliul căruia se află clădirea cu o suprafaţă închiriabilă de 27.000 de metri pătraţi. Imobilul are printre chiriaşi Agricover, OBI şi mai multe companii controlate de Patriciu, dar mai multe etaje nu au fost ocupate de la finalizarea clădirii.