MAI
|
|
|
Cum se poate prabusi, din nou, piata rezidentiala?
Daca mai are cineva vreun dubiu ca acest lucru se poate intampla, e bine sa se mai gandeasca inca o data. Pentru cei care inteleg domeniul imobiliar, este evident ca segmentul rezidential a fost sustinut in ultimii 3 ani de statul roman.
Programele "Prima Casa" au mentinut pe linia de plutire tranzactiile incheiate cu locuinte. Chiar daca preturile imobilelor au scazut considerabil in ultimii ani, nimeni nu poate garanta ca acestea au atins pragul de jos. Reperul de baza in majoritatea negocierilor se invarte in jurul sumei de 60.000 euro. Fie ca vorbim de Capitala sau de orasele mari din provincie, starea de spirit care-i caracterizeaza pe potentialii cumparatori de case se manifesta prin asteptare.
"Prima casa 4", ultima forma propusa de Guvern, a demonstrat ca, in actuala conjunctura economica globala, clientii interesati de o achizitie prin acest program asteapta inca o micsorare a preturilor imobilelor. Desi numarul de banci intrate in jocul imobiliar propus de Guvern a crescut, s-a observat imediat ca bancile nu au mai fost asaltate de clienti, ca la inceputul acestui fenomen.
Oricum am privi lucrurile, prudenta eventualilor cumparatori are argumente valabile. Pietele financiare sunt bulversate de scaderea ratingului SUA, dobanzile bancare la credite sunt din ce in ce mai scumpe, garantiile cerute de banci intrec uneori limita prudentei rezonabile. Peste toate acestea, in continuare este (pre)vizibil trendul descrescator al preturilor pe segmentul rezidential.
Lovitura de gratie pe piata imobiliara romaneasca au dat-o bancile, iar aceasta ar putea fi finalizata de Guvern. Bancile nu risca nimic in continuare, pentru ca au negociat cu statul cum nu se putea mai bine. Practic, au prevazut ca in 20-30 de ani, apartamentele cumparate astazi vor putea ajunge la 50% din valoarea actuala. Indiferent de evolutia pietei imobiliare romanesti, bancile sunt acoperite integral.
Daca Guvernul ar fi luat o masura simpla, respectiv micsorarea la jumatate a plafonului de 60.000 de euro, care sustine si astazi achizitiile imobiliare, probabil am fi aflat valoarea reala prevazuta in timp de banci, fara sa mai avem nevoie de "ajutorul" lor. Ipotetic vorbind, daca de maine Programul "Prima casa" s-ar desfiinta, segmentul rezidential nu ar suferi o prabusire atat de mare a preturilor comparativ cu o injumatatire a sumelor garantate de stat, la 30.000 euro. Totusi, numai astfel piata rezidentiala s-ar regla singura si ar fi cu adevarat libera.
In aceste conditii, prima reactie a potentialilor cumparatori ar fi de satisfactie. Cei care au avut rabdare sa scada preturile, cei care au avut norocul sa nu cumpere inainte si-ar vedea rasplatita intuitia asupra involutiei valorilor apartamentelor. Luand in considerare ca peste 80% din tranzactiile deja incheiate au fost facute pe segmentul rezidential vechi - blocuri construite acum 20-30 de ani, putem intelege de ce o noua masura guvernamentala ar putea fi posibila.
Chiar in conditii de garantare a pretului, imobilele tranzactionate si-au continuat deprecierea. Inclusiv cei care au cumparat un apartament intr-un bloc vechi sunt constienti ca peste 30 de ani, cand vor termina rambursarea creditelor, valoarea apartamentelor achizitionate nu va fi mai mare decat pretul achitat initial. Singurul argument major care a determinat peste 40.000 de romani sa cumpere prin programul guvernamental a fost sentimentul proprietatii.
Asta, in conditiile unei poveri financiare pe termen lung, care implica si riscul cresterii euribor pe termen mediu sau lung si al unei fluctuatii nedefinite a monedei nationale.
A doua reactie a eventualilor clienti interesati de apartamente ar fi greu de prevazut. De la o panica artificiala la o neincredere totala in viitorul imobiliar ar fi doar un pas. O gandire simplista ar determina doritorii de case sa-si reconsidere total pozitia fata de oportunitatea cumpararii in detrimentul inchirierii. Grilele preturilor notarilor, desi neintelese chiar de cei care le folosesc, au luat corect in considerare preturi mult mai mici decat valorile la care s-au facut tranzactiile din ultimii 2 ani. Sa fie un semn de inteligenta, profesionalism, sau chiar un preambul pentru un scenariu real?
Iluzia preturilor de dinainte de 2008 a fost spulberata. Conjunctura negativa pe plan mondial nu genereaza confortul sau siguranta revenirii pietei rezidentiale din Romania in urmatorii ani. Daca depunerile populatiei in bancile din Romania au crescut nu inseamna ca increderea in economie exista.
Consumul imobiliar a ramas valabil pentru 2 produse de baza: cele de necesitate absoluta si cele care merita toti banii, din punct de vedere investitional. Intrebarea este: daca nu sunt absolut necesare si pot fi si inchiriate oricand, mai merita cumparate apartamentele vechi in conditiile deprecierii lor? Atat timp cat rata dobanzii lunare la un credit este mai mare decat chiria, evident ca numai bancile si statul pot sa incurajeze o investitie imobiliara fara viitor!
In Romania 300 Euro e aproape un salariu mediu. O familie sot-sotie care au 600-650 E pe luna impreuna e o familie MEDIE. Dupa capul vostru ei nu ar trebui sa-si permita o casa...
Doi la mana, ce treaba au apartamentele din Paris cu cele din Bucuresti? Ati auzit de vreun cutremur devastator in Paris? Apartamentele mai vechi de 50 ani din Paris au stil, au arhitectura deosebita, au un "parfum" specific. Ale noastre au miros de ghena si o bulina rosie!
Ce sa zic, va urez succes la imbogatit din vanzarea cutiilor de chibrite vechi de 50 ani in care stati si care intr-o tara normala ar fi fost dinamitate de mult, mult timp!
Si valuarea lor ar trebui sa fie moka dupa logica d-tale