Cumperi casă în 2012 sau mai aştepţi?

Preţurile continuă să scadă în 2012, iar cei care vor să achiziţioneze o locuinţă nu au de ce să se grăbească.

Criza din ultimii ani a redus semnificativ numărul românilor dispuşi să achiziţioneze o locuinţă. Nu puţini au fost cei care au preferat să mai amâne cumpărarea unei case, în speranţa că preţurile vor mai scădea pe piaţa imobiliară. Totodată, pe fondul scăderii veniturilor, dar şi a reticenţei băncilor, creditele imobiliare au devenit tot mai puţin accesibile, ceea ce a restricţionat mult accesul românilor la locuinţe.

Când decizi să îţi iei casă, ideal ar fi să o găseşti la un preţ bun şi să ai acces la un credit cât mai ieftin. În plus, recomandat este ca atunci când vrei un credit să te gândeşti nu doar la câţi bani câştigi în prezent, ci şi la sigu­ranţa locului de muncă şi la evoluţia firmei la care eşti angajat.

Potrivit specialiştilor, în lipsa unor evenimente macroeconomice cu un impact puternic negativ asupra economiei locale, în acest an veţi plăti pentru un apartament mai puţin decât în 2011, dar nu cu mult mai puţin. Prin urmare, dacă nu vă grăbiţi să luaţi o casă în 2012 nu aveţi decât de profitat, pentru că preţurile vor fi tot mai mici.

Diminuări de 5%

"Preţurile urmează în continuare o tendinţă de scădere, însă într-un procent mult mai redus comparativ cu perioada 2009 - 2010. Scăderea ar urma să fie una similară celei înregistrate în acest an, aproximativ 5%", a declarat, pentru EVZ, Alexandru Pricop, managing partner al companiei de consultanţă imobiliară Coldwell Banker Affiliates of Romania. Acesta a atras atenţia că este din ce în ce mai greu de realizat estimări pe o perioadă de un an, în actualul context economic.

În 2011, preţurile la locuinţe au scăzut, la nivel naţional, cu 5%-7%. În Capitală, primul trimestru din 2011 a adus scăderi de preţuri de 7,5%, potrivit indicelui imobiliar realizat de Institutul Naţional de Statistică (INS).

Băncile ţin în mână prăbuşirea tarifelor

Creşterea numărului imobilelor executate ar putea pune presiune pe preţ, mai ales că până acum nu a fost vândut nici 15% din portofoliul strâns de bănci.

"Instituţiile finanţatoare au început deja, de ceva vreme, să se ocupe de creditele imobiliare neperformante, existând un număr de proprietăţi aflate în diverse stadii de executare silită sau deja preluate. Este dificil de estimat numărul acestora. Procesul va continua cu siguranţă şi anul acesta", a spus Pricop. Acesta se aşteaptă ca mai multe proiecte rezidenţiale să declare insolvenţa în 2012.

Anul acesta aduce speranţe privind o eventuală coborâre a preţurilor, inclusiv la terenuri, astfel că dacă nu vreţi să locuiţi la bloc, investiţia privind construirea unei case ar trebui să se reducă.

"În general, preţurile terenurilor au revenit la nivelul din 2004 - 2005. Cu toate acestea, preţul terenurilor periferice este în continuare în scădere. În cazul terenurilor cu potenţial de dezvoltare şi indicatori urbanistici aprobaţi, putem aprecia ca pre­ţurile au atins un minim", a declarat Răzvan Iorgu, directorul general al companiei de consultanţă imobiliară CB Richard Ellis (CBRE).

PRIMA CASĂ

Ultimele împrumuturi ieftine de pe piaţă

Majoritatea caselor sunt achi­ziţionate prin credit, aşa că un al doilea aspect la care ar trebui să fiţi atenţi în acest an, dacă vreţi o locuinţă, este accesibilitatea împrumuturilor imobiliare. Dacă acestea ar fi foarte ieftine, atunci una din soluţii ar fi să achiziţionaţi acum o locuinţă, da­torită surselor ieftine de fi­nan­ţare.

Vestea bună este că, anul acesta, încă sunt disponibile cele mai avantajoase credite imobiliare de pe piaţă, cele din programul "Prima casă". Împrumuturile în euro au dobânda calculată ca sumă între dobânda interbancară Euribor şi o marjă fixă (de maximum 4,5%).

Cum Banca Centrală Europeană a scăzut în ultimul timp dobânda cheie pentru creditele în euro, este posibil ca indicele interbancar să nu fie supus unor presiuni de creştere foarte importante, aşa încât costul acestor credite să rămână relativ constant.

Euro se scumpeşte

Vestea rea, pentru cei care nu îndeplinesc criteriile de eligibilitate pentru "Prima casă", este că dobânzile la creditele în euro (singurele la care majoritatea românilor au acces, datorită dobânzilor mai mici decât la lei) au intrat în ultimul timp pe un trend crescător.

Astfel, pentru împrumuturile noi, este de aşteptat ca băncile să fixeze marje destul de ridicate peste nivelul Euribor, luând în calcul că va creşte costul finanţărilor la care acestea au acces, pe fondul tur­bulenţelor din zona euro. Odată cu relaxarea situaţiei din zona euro, creditele în moneda europeană ar putea să se ieftinească din nou, datorită scăderii costului riscului de ţară. Aşadar, mai puteţi aştepta.

Cum s-ar putea ieftini leii

BNR a dat anul trecut semnalul ieftinirii creditelor în lei, scăzând dobânda cheie la 6%, minimul istoric, după ce o men­ţinuse la 6,25% timp de un an şi jumătate. O parte din analiştii de pe piaţa bancară se aşteaptă ca în acest an să vedem ieftinirea creditelor în lei.

Chiar şi aşa, diferenţialul dintre dobânda creditelor în lei şi cea a creditelor în euro rămâne încă destul de mare pentru împrumuturile ipotecare, ceea ce înseamnă că împrumuturile în moneda locală rămân încă destul de inaccesibile celor mai mulţi dintre români.

Pentru ca băncile să scadă dobânzile la creditele în moneda locală până la nivele accesibile românilor, ar mai fi multe de făcut. Astfel, politica BNR ar putea conduce la scăderea dobânzilor dacă instituţia s-ar folosi de "întregul arsenal de instrumente de politică monetară de care dispune pentru a relaxa condiţiile monetare şi a injecta o cantitate suplimentară de bani în piaţă şi la dobânzi mai scăzute", consideră Melania Hăncilă, economistul şef al Volksbank România.

Potrivit acesteia, Banca Na­ţională are destule resurse pentru a determina diminuarea dobânzilor din piaţă.

Printre acestea se află "scăderea dobânzii cheie care este real pozitivă de 2.5 %, lăsând suficient spaţiu de manevră BNR-ului, reducerea nivelului rezervelor minime obligatorii şi a ecartului dintre dobânda cheie şi cea la facilitatea de creditare, în prezent patru puncte procentuale, cel mai mare din UE".

"Banca centrală are suficiente resurse la îndemână pentru a determina scăderea dobânzilor din piaţă."
Melania Hăncilă, economist şef Volksbank România

IMPACT REDUS

Regulamentul BNR nu influenţează ipotecarele

În primele luni din 2012, băncile vor implementa noul regulament privind creditarea persoanelor fizice. Pentru creditele acordate în lei, băncile vor impune clienţilor un avans de minim 15% din valoarea garanţiei, aportul propriu fiind ceva mai mare în cazul creditelor în valută.

Băncile au devenit însă extrem de prudente pe fondul crizei, aşa încât solicită oricum de la clienţi un nivel ridicat al avansului, mai ales dacă moneda în care aceştia înregistrează veniturile nu corespunde cu cea a creditului.

Prin urmare, putem spune că piaţa era deja "adaptată" la condiţii mai dure de creditare dinaintea apariţiei normei BNR, iar românii nu vor simţi o mare schimbare în comportamentul băncilor.

Noile norme

Ce prevede regulamentul? Potrivit noilor norme ale BNR, care vor implementate de fiecare bancă în parte în primele două luni ale acestui an, creditorii vor trebui să îndeplinească anumite condiţii referitoare la avans, atunci când acordă credite imobiliare.

Astfel, "în cazul creditelor denominate într-o monedă străină sau indexate la cursul unei monede străine, valoarea unui credit pentru investiţii imobiliare nu poate depăşi 80% din valoarea garanţiei ipotecare, dacă debitorul obţine veniturile eligibile denominate ori indexate la moneda creditului", scrie în regulament.

Mai precis, avansul solicitat clientului va fi de minim 20% în acest caz. Pentru creditele în lei, avansul minim solicitat va fi de 15%. Totodată, "valoarea unui credit pentru investiţii imobiliare acordat unui debitor care nu ob­ţine veniturile eligibile denominate sau indexate la moneda creditului nu poate depăşi 75% din valoarea garanţiei ipotecare. În cazul creditelor denominate în euro sau indexate la cursul euro, această valoare e de maximum 60% în cazul creditelor denominate în alte monede străine or indexate la cursul altor monede".