|
|
|
De ce trebuie sa te feresti cand iti cumperi o casa noua
Vrei să-ţi cumperi o casă nouă? Ştii la ce trebuie să fii atent? Ştii la cât pot ajunge costurile de întreţinere în cazul în care te muţi într-un ansamblu nou? Ştii care sunt situaţiile de care trebuie să te fereşti dacă nu vrei să te trezeşti că ai luat o ţeapă de zile mari?
Doar pe Imopedia.ro, specialiştii imobiliari Daniel Dobre, Dan Giga şi Ruxandra Cleciu îţi spun tot ce trebuie să ştii despre achiziţia unei locuinţe noi.
La ce trebuie să fii atent când vrei să cumperi o casă nouă?
- Locaţie
- Etaj
- Suprafaţă
- Amenajări
- Vecinătăţi
- Renumele dezvoltatorului
- Renumele constructorului
- Calitatea altor proiecte executate de aceştia
- Gradul de satisfacţie a locatarilor din aceste construcţii
În afară de avantajele sau dezavantajele obişnuite oferite de locaţie, etaj, suprafaţă, amenajări, vecinătăţi, specialiştii recomandă să aveţi în vedere şi alte criterii de selecţie, precum renumele dezvoltatorului, renumele constructorului, calitatea altor proiecte precedente şi gradul de satisfacţie a locatarilor din acele construcţii.
"Dacă vorbim de o locuinţă nefinalizată, încă în stadiul de proiect, trebuie luată în calcul mai ales solvabilitatea dezvoltatorului şi garanţiile oferite de acesta. Dacă vorbim de un dezvoltator cu un trecut curat, care nu a avut dificultăţi în finalizarea proiectelor anterioare, care are lichidităţi pentru a finaliza proiectul chiar şi în eventualitatea în care nu reuşeşte să vândă în timpul stabilit apartamentele, atunci putem merge mai departe, cel puţin mai liniştiţi. Este cu siguranţă de luat în seama şi o scrisoare de garanţie bancară, care să pună cumpărătorul la adăpost în situaţii neprevăzute.
Totodată, folosirea unui cont Escrow, unde cumpărătorul să vireze avansul, care să fie folosit de dezvoltator ca şi garanţie în faţa băncii finanţatoare, dar la care să nu se poate umbla decât la finalizarea proiectului, reprezintă iarăşi un avantaj", consideră Daniel Dobre.
Pe de altă parte, Dan Giga vă sfătuieşte să parcurgeţi câteva etape de maximă importanţă:
- verificarea calităţii finisajelor interioare şi exterioare - în multe situaţii, din cauza cererii mari din vremurile trecute, acestea au fost făcute de mântuială;
- verificarea autorizaţiei de construcţie si a respectării acesteia, întrucât este posibil ca dezvoltatorii să fi făcut lucrări suplimentare ulterioare sau să nu fi respectat cele cerute prin autorizaţia iniţială;
- valoarea costului întreţinerii - întreţinerea lunară este mai mare în cazul apartamentelor din ansamblurile noi;
- numărul unităţilor vândute - puţine unităţi vândute ar putea însemna costuri de întreţinere şi mai mari pentru mult timp;
- înscrierea de ipoteci - sunt situaţii în care dezvoltatorii au ipotecă pe întregul ansamblu fără să fie individualizată valoarea ipotecii pe fiecare unitate;
- modul în care se face accesul în imobil şi starea acestui drum - ar putea fi nevoie de costuri suplimentare, fie pentru lărgirea căii de acces, fie pentru asfaltarea drumului;
- transportul public - sunt multe situaţii în care transportul public în vecinătatea noilor ansambluri este practic inexistent;
- existenţa în vecinătate a unităţilor de furnizori de alte servicii sociale;
- de consultat mai multe variante în cazul finanţării achiziţiei printr-un credit - este posibil ca cea mai bună ofertă de finanţare să o primeşti din partea dezvoltatorului.
Iar asta nu e tot. Ruxandra Cleciu vă atrage atenţia asupra altor aspecte care trebuie verificate:
- existenţa unui regulament al imobilului şi prevederile acestuia - există proiecte unde sunt interzise animale de companie, societăţi comerciale ;
- existenţa unui contract de administrare - care sunt serviciile oferite şi preţul acestora.
"Din punct de vedere constructiv trebuie să solicite dezvoltatorului contractul de antepriză pentru a identifica ce garanţii au fost date de constructor. De asemenea, să ia referinţe despre materialele folosite, provenienţa acestora. Idem pentru echipamente. Dacă blocul este nou şi nu s-au mutat majoritatea locatarilor există posibilitatea ca pe coloana unde este amplasată achiziţia să nu fie niciun apartament ocupat.
Ulterior ocupanţii acestora pot observa anumite probleme datorate unor probleme iniţiale de concept sau execuţie; de multe ori garanţia clasică de un an este depăşită. Deci ar trebui să încheie o înţelegere cu dezvoltatorul ca în astfel de situaţii să se remedieze pe cheltuiala acestuia defectele", spune Ruxandra Cleciu.
La cât pot ajunge costurile de întreţinere în cazul ansamblurilor noi?
Confortul se plăteşte. Aşa se face că, "în ansamblurile noi, suplimentar faţă de costurile « clasice » de întreţinere: apă, gaz, gunoi, energie electrică, părţi comune şi curăţenie, apar şi costuri ce ţin de o bună mentenanţă a imobilului, ceea ce poate conduce la costuri între 30-200 euro/lună per apartament în plus faţă de utilităţi", explică Ruxandra Cleciu.
"În cazul unui ansamblu rezidenţial care are puţine spaţii verzi, nu are parcare subterană şi încălzirea şi furnizarea de apă se face cu centrala proprie de apartament, costurile sunt ceva mai reduse. În medie, pentru un apartament de două camere, locuit de două persoane, avem între 40 şi 60 lei, pe timp de vară şi între 100 şi 120 lei pe timp de iarnă.
La un complex cu spaţii verzi generoase, garaje subterane, cu spaţii comune mari, o firmă de pază mai costisitoare, cu centrală termică de bloc, unde avem în permanenţă instalatori, electricieni, eventual şi fochist, unde personalul de curăţenie trebuie să fie mai numeros, acolo şi costurile de întreţinere comune sunt mai mari, trecând peste valori de 100 de lei pe timp de vară, pentru acelaşi tip de apartament şi acelaşi număr de persoane şi ajungând chiar şi până la 250 de lei, pe timp de iarnă", precizează Daniel Dobre.
Dan Giga a făcut la rândul său estimări, luând în considerare mai mulţi factori:
- lipsa totală de implicare sau susţinere atât a autorităţilor locale, cât şi a furnizorilor de utilităţi, în cazul ansamblurilor noi, care i-a obligat pe dezvoltatori să finanţeze ei înşişi costurile pentru utilităţi;
- faptul că noile ansambluri au fost construite pe terenuri libere de construcţii ("greenfield") face ca toate costurile legate de iluminatul de perimetru şi costul curentului electric folosit să cadă în sarcina dezvoltatorului şi apoi a celor care vor cumpăra acolo;
- în ansamblurile noi există costuri de întreţinere suplimentare care, de obicei, nu se regăsesc în cazul ansamblurilor vechi: pază, amenajare şi îngrijire spaţii verzi, iluminat de perimetru, iluminat subsoluri/garaje, încălzire/răcire subsoluri/garaje.
"Toate acestea fac ca întreţinerea în cazul dezvoltărilor noi să fie mai scumpă. Valoarea lor variază foarte mult, dar pentru exemplificare acestea pot avea valori lunare medii de tipul: pentru două camere 500-600 RON, pentru trei camere 600-700 RON, pentru patru camere 700-800 RON, pentru vile 700-900 RON", a precizat Dan Giga.
Când ar trebui să spuneţi NU achiziţionării unui apartament nou?
Ruxandra Cleciu vă sfătuieşte să plecaţi fără să vă uitaţi în urmă dacă:
· locuinţa pe care intenţionaţi să o cumpăraţi face parte dintr-un ansamblu neconectat la utilităţi;
· este vorba despre un dezvoltator fără experienţă;
· nu există garanţii suficiente;
· aveţi de-a face cu nişte construcţii în regie proprie fără alte proiecte anterioare.
"Cei mai mulţi dezvoltatori au construit folosindu-se de credite bancare. Acum, o parte dintre aceştia, ar putea avea probleme financiare. NU aş recomanda achiziţia în situaţia în care locuinţa este ipotecată şi dezvoltatorul nu poate să radieze ipoteca fără plata unor sume mari de bani.
Dacă achiziţia se face printr-un credit, banca finanţatoare nu va autoriza această tranzacţie, deci achiziţia nici nu ar putea să aibă loc pentru situaţia descrisă. O altă situaţie în care NU aş recomanda achiziţia ar fi cea în care esti primul locatar. Sunt şanse să rămâi în continuare mult timp unicul locatar", spune Dan Giga.
La rândul său, Daniel Dobre vă sfătuieşte să nu cumpăraţi un apartament sau o casă dacă:
- ansamblul respectiv este prost amplasat, fără acces la mijloacele de transport;
- clădirea nu respectă sub nici o formă minimele norme de siguranţă în construcţii, iar documentele legale au fost obţinute pe căi nebănuite;
- nu există vecinătăţi plăcute;
- nu îndeplineşte necesităţile individului sau ale familiei.
"Recomandarea mea ar fi ca acei clienţi care îşi doresc o locuinţă nouă, să îşi calculeze întâi necesităţile, apoi posibilităţile financiare, iar apoi să vadă dacă îşi permit achiziţia unei locuinţe noi", a declarat pentru Imopedia.ro Daniel Dobre.
