Dispariţia programului Prima Casă nu va influenţa major preţul locuinţelor, însă va reduce semnificativ numărul potenţialilor cumpărători care vor avea acces la un credit ipotecar. Preţul locuinţelor este foarte aproape de a atinge nivelul minim, însă vom realiza acest lucru abia după ce vom depăşi momentul respectiv. IMOPEDIA.ro a discutat în exclusivitate despre evoluţia segmentului rezidenţial cu Dragoş Diaconu, Head of Research la EFG Eurobank Property Services, în cadrul Focus on the Real Estate Market, eveniment organizat de Business Review.
Segmentul rezidenţial s-a stabilizat, putem spune că anul 2012 a fost un an bun?
Cu siguranţă, 2012 a fost un an mai bun decât 2011. Dacă privim în particular piaţa rezidenţială, putem constata că s-au mai înregistrat scăderi de preţuri, dar nivelul lor a fost mult mai mic decât în anul precedent. Piaţa tinde să se stabilizeze, însă nu a fost atins punctul minim, moment aşteptat de toată lumea. Indexul rezidenţial dezvoltat de Eurobank Property Services arată că preţul va continua un trend uşor descrescător.
Ce scădere de preţ mai permite piaţa?
Scăderea de preţ nu depinde de un singur factor, ci este în funcţie de mai mulţi jucători. În primul rând, depinde de cât de mult este dispus sistemul bancar să tolereze ca pierdere din creditele pe care le au în piaţă. În acelaşi timp, depinde şi de dezvoltatori, cât acceptă şi ei să îşi micşoreze rata de profit, iar aceasta se raportează la valoarea totală investită în fiecare proiect.
Ce impact ar avea în piaţă dispariţia programului Prima Casă?
Programul Prima Casă a creat o piaţă aparte şi a reprezentat principalul pilon al vânzărilor, în ultimii doi-trei ani. Este un program mai mult social, nu ajută neapărat dezvoltatorii, cât
ajută persoanele cu venituri reduse să aibă acces la finanţare pentru a-şi achiziţiona o locuinţă, sprijină clienţi care altfel nu şi-ar fi permis un credit ipotecar. Pentru dezvoltatori,
diferenţa nu va fi majoră, ba mai mult, ar putea fi benefic, pentru că ei vor rămâne cu o parte mai mare din piaţă, după dispariţia acestui program. În ceea ce
priveşte cumpărătorii însă, lucrurile se vor stratifica mai clar decât până acum şi putem spune că sunt mulţi potenţiali cumpărători care nu vor mai putea avea acces la finanţare pentru o
locuinţă.
Pe de altă parte, influenţa asupra preţului nu va fi neapărat majoră. Într-adevăr, programul Prima Casă a reuşit să salte în mod artificial preţurile minime până la pragul de 60.000 euro (în cazul locuinţelor vechi) şi atunci probabil că vom vedea o uşoară devalorizare a acestor preţuri din partea de jos a pieţei. Majoritatea proprietăţilor noi depăşeşte plafonul Prima Casă, astfel că acest segment va fi mult prea puţin influenţat de dispariţia acestui program. Nu cred că va duce la o scădere a întregii pieţe rezidenţiale, dar preţurile din zona minimă vor putea fi aduse aproape de nivelul real, pentru că Prima Casă ajută la creşterea acestui segment de piaţă uşor peste valoarea reală a acestor proprietăţi.
Vor încerca băncile să umple golul lăsat de programul Prima Casă? Vor apărea credite alternative?
Băncile deja au lansat produse similare, iar o parte dintre acestea deja au părăsit programul guvernamental. Dacă în urmă cu un an şi jumătate, vedeam 15-16 bănci în programul Prima Casă, acum au mai rămas sub 10 instituţii.
Nu cred totuşi că produsele bancare alternative vor avea un avans mai mic, pentru că este vorba de risc, iar sistemul bancar are o adversitate la risc mai pronunţată decât în alte momente. Drept urmare, nu cred că avansul va fi scăzut pentru a ajunge la un nivel asociat cu Prima Casă. În schimb, băncile vor modifica nivelul ratei de creditare, iar lucrul acesta va influenţa în bine împrumuturile, atâta timp cât BNR va menţine aceste condiţii favorabile de piaţă.
Preţul locuinţelor va atinge nivelul minim în 2013 sau ar putea dura mai mult?
Cred că va fi greu să ne dăm seama când va fi exact nivelul minim, dar vom realiza după aceea. Părerea mea este că suntem aproape de acest moment, lucru indicat şi de indexul rezidenţial dezvoltat de Eurobank Property Services. În ultimul timp se observă o scădere a preţului mult mai mică, statistic vorbind este neglijabilă, dar există. Ne vom da seama ulterior momentului în care se va petrece acest lucru, dar cred că suntem aproape. Chiar şi noi, când colectăm datele, o facem pentru trimestrul precedent, astfel că nu putem spune cu exactitate „acum asistăm la cel mai mic preţ, acum este momentul perfect pentru a cumpăra”. Pentru ca o scădere sau o creştere să devină un trend, este nevoie de minimum două trimestre succesive, ceea ce înseamnă o jumătate de an de observare a unei anumite tendinţe, la fel ca şi cu Produsul Intern Brut.
CITEȘTE ȘI: Case pe pământ, la preţ de garsonieră. Cât este mit, cât realitate?
27 November 2012
