Doar 5% din 100.000 de locuinte promise, construite in Bucuresti

Lipsiti de sprijin, constructorii de case au decelerat pana la oprire proiectele noi anuntate in perioada 2007-2008 In marile orase maximum 10% din ce au promis finantatorii a fost finalizat Bancile din Romania, pe ultimul loc in CEE dupa intentia de creditare a sectorului imobiliar.

In anii de glorie ai dezvoltatorilor, peste 100.000 de unitati locative (UL) erau anuntate in Bucuresti si intre 5.000 si 12.000 UL pentru fiecare din cele mai mari orase din tara, Cluj-Napoca, Timi­soa­ra, Ploiesti, Brasov, Iasi sau Con­s­tanta. In realitate, doar sub 10% din ce s-a anuntat s-a si livrat pe piata in ultimii ani in marile orase. In Bucuresti, pentru ca bula speculativa a fost cea mai mare, numai 5% din tot ce s-a promis a fost livrat pe piata.

Proiectele rezidentiale au accelerat rapid intre 2006 si prima jumatate a anului 2008, o perioada marcata de o activitate efervescenta. O multime de dez­voltatori nationali si internationali au intrat pe piata, cumparand la repe­zea­la cele mai bune terenuri din prin­ci­pa­lele orase cu peste 150.000 de lo­cu­itori. Criza vanzarilor a pus pe „hold" insa cele mai mari proiecte, doar o parte din cele aflate deja in constructie fiind continuate, in special acelea la care se aplica TVA de 5% si sunt eligibile pro­gr­amului „Prima casa".

Imposibilitatea de a recupera sumele platite ca avans pentru apartamente achi­zitionate off plan, ca parte a unor pro­iecte in astep­tare, a adus scepticism in randul clien­tilor cu privire la proiec­tele care ur­meaza sa fie finalizate. Ana­listii consi­dera ca proiectele nu vor fi repornite inainte ca stocul relativ ridicat al locuin­telor vacante sa fie absorbit. Astfel, in Capitala si zona Ilfov, in 2009, au fost livrate aproximativ 3.000 de lo­cuinte, foarte putine din acest stoc gasin­du-si cumparatori. Un an mai tarziu, numarul de noi locuinte livrate a coborat la 2.700, cu o rata de absorbtie apreciata intre 20%-30%.

Interventionism de stat

Departe de a le plange de mila com­pa­niilor din spatele acestor cifre, totusi, dramele corporative ale dezvolta­torilor imprima nu doar gradul de atractivitate pentru noii jucatori, ci si, implicit, sansele refacerii industriei imobiliare pe temelii sanatoase. Unii dezvoltatori sustin ca statul ar trebui sa fie preocupat nu doar de strangerea taxelor din activitatea imobiliara, dar si de largirea bazei de impozitare prin stimularea activitatii si atragerea de noi jucatori pe piata dezvoltarilor. Ioan Sorin Rosu, director al Apulum 94 si dezvoltator imobiliar, afirma ca printre constructori nu se mai vorbeste in termeni de „dez­vol­tare a afa­ce­rii, ci de supravietuire" si ca guvernul ar trebui sa sprijine mai activ sectorul constructiilor rezidentiale.

Sanse putine la refacere grabnica

Lipsa de experienta si lacomia acto­rilor de pe piata imobiliara sunt doua dintre principalele motive ale impasului in care inca se mai afla piata rezidentiala din tara, crede George Padure, fost primar al Sectorului 1 si dezvoltator al ansamblului Metropolis Residence din Capitala. Padure crede ca responsa­bilitatea pentru situatia actuala o poarta in egala masura bancile, autoritatile locale, clientii si chiar mass-media. Ban­cile comerciale sunt responsabile de doua ori, afirma omul de afaceri. Prima data pentru ca au incurajat specula, uneori in complicitate cu evaluatorii. A doua oara acum, cand dau dovada de lipsa de initiativa in depasirea crizei de lichiditati din imobiliare, mai crede George Padure. Finantarea prin banci poate juca un rol vital in revenirea si dezvoltarea sectorului imobiliar din tara.

Un studiu KPMG arata ca, in general, la nivelul Europei Centrale si de Est (CEE) exista bani disponibili pentru proiecte imobiliare de calitate superioara, dar ca atitudinea in mediul financiar este mai pozitiva in tarile care au dovedit ca pot face fata provocarilor puse de recesiunea globala. Or, Efraim, Partner al KPMG in Romania, spune ca acum sufera tarile ale caror sectoare imobiliare au primit investitii spe­cu­lative masive pana in 2008, cum este de exemplu cazul Romaniei. Disponi­bi­li­ta­tea sistemului bancar de a finanta sectorul imobiliar din Romania s-a redus la cota cea mai joasa din regiunea CEE atat in ceea ce priveste disponibilitatea bancilor de a finanta proprietati genera­toare de venituri, cat si dezvoltari imobi­liare (vezi tabel).

In tari precum Cehia, Polonia si Slovacia exista deschidere din partea bancilor catre creditarea celor doua componente ale sectorului imobiliar, in schimb in Bulgaria, Croatia, Ungaria sau Romania bancherii se abtin in a elibera orice fel de finantari catre acest segment.

Totodata, acolo unde in prezent sunt in derulare linii de finantare, preferintele bancherilor variaza de la o tara la alta. In Ungaria, Republica Ceha si Bulgaria, sectorul de retail are prioritate. In Polonia si Romania sunt preferate cla­dirile de birouri, iar in Slovacia, Croatia si in tarile baltice, sectorul indus­tri­al/logistic este primul pe lista de prio­ritati. Sectorul hotelier/statiuni este in general cel mai putin preferat (exceptie Croatia).