O tranzacţie imobiliară este complicată, iar factorii de risc sunt întotdeauna la cote înalte. Este o luptă în care este mai sigur să te avânţi alături de o echipă formată dintr-un agent imobiliar, un notar şi un avocat, cu toţii profesionişti. Chiar şi aşa însă, există situaţii extreme pe care nimeni nu le poate depista decât în momentul în care se află în faţa faptului împlinit. Escrocii imobiliari reuşesc constant să găsească metode pentru a fi cu un pas înaintea precauţiei. Totuşi, pentru a şti ce să ceri de la cei care te sfătuiesc în achiziţia unei locuinţe, IMOPEDIA.ro a întocmit un ghid pentru securizarea tranzacţiei imobiliare.
Cele mai multe riscuri apar în cazul celor care vor să încheie o tranzacţie imobiliară fără niciun
intermediar, indiferent dacă este vorba despre o bancă ce acordă împrumutul sau despre o agenţie imobiliară. În acest caz, scenariile de risc sunt multiple, de la posibilitatea de a încasa
bani falşi, până la scenariul în care lipseşte un act de la dosar, fapt ce poate duce la incapacitatea de a intra în posesia imobilului cumpărat.
„Cei mai mulţi dintre cumpărători preferă să achite cu banii jos, pentru a minimiza costurile. Unii dintre ei aleg să facă acest lucru în prezenţa a câtorva matori, gândindu-se că sunt acoperiţi astfel de pericole. Dar lucrurile nu sunt nici pe departe atât de simple. Contractele sunt necesare. Cel mai indicat este ca vânzarea sau achiziţia imobilului să fie făcută prin intermediul unei bănci. Instituţia financiară nu avizează tranzacţia până când actele nu sunt în regulă şi există suma necesară pentru achiziţia imobilului. Dar serviciile costă 100-150 euro”, arată Mihnea Drăgescu, avocat.
Proprietarii trebuie verificaţi temeinic, înainte de a bate palma cu ei
De asemenea, este important să verificaţi temeinic proprietarul de la care decideţi să cumpăraţi. Puteţi verifica online, gratuit, dacă există procese în care acesta este sau a fost implicat. În cazul în care găsiţi un asemenea proces, atunci juristul sau avocatul cu care lucraţi poate spune dacă este relevant sau nu pentru achiziţie. Dacă situaţia juridică a proprietarului nu periclitează tranzacţia, notarul trebuie să obţină un extras de carte funciară pentru informare. Mulţi cumpărători neglijează acest lucru, dar este necesar, pentru a elimina cât mai multe riscuri. Apoi, la semnarea antecontractului, atât notarul cât şi reprezentanţii băncii cu care lucraţi vor confirma dacă sunt îndeplinite condiţiile legale pentru semnarea actului. Ulterior, antecontractul trebuie notat în cartea funciară de către notar, lucru obligatoriu, potrivit noului Cod Civil. În această etapă, pot apărea surprize neplăcute.
„Chiar dacă toţi paşii au fost respectaţi ca la carte, atunci când notezi un antecontract la Cartea Funciară, poţi afla că locuinţa pe care o vizezi a mai făcut obiectul unui antecontract. Atunci îţi dai seama că ai bătut palma cu un escroc. şi mai grave sunt situaţiile în care s-au făcut mai multe antecontracte pe aceeaşi locuinţă, dar nu toate au fost notate în cartea funciară. Atunci poţi ajunge să te lupţi cu ceilalţi promitenţi-cumpărători cât şi cu proprietarul în instanţă, pentru dreptul de proprietate”, continuă avocatul Marius Drăgescu.
Lupta în justiţie: dificilă dar inevitabilă, atunci când ai semnat un act cu un escroc imobiliar
În acest caz, sunt câteva scenarii valabile: unul, mai mulţi sau toţi cei cărora li s-a promis apartamentul se retrag din tranzacţie, iar proprietarul este obligat să îi despăgubească. Acest lucru se va întâmpla doar dacă există clauze contractuale bine puse la punct. Oricum, lupta se va duce în instanţă, ceea ce înseamnă cheltuieli neprevăzute chiar şi pentru cei mai prevăzători. Iar cea mai mare problemă stă în faptul că o asemenea situaţie nu poate fi eliminată nici măcar atunci când lucrezi cu o echipă întreagă de profesionişti, care a făcut toate verificările pe care legea le permite.
„Atunci când vânzătorul nu este onest, atunci când el este rău intenţionat sau pur şi simplu nu îşi dă seama că faptele sale au asemenea repercusiuni, nimeni nu poate face nimic pentru a preveni situaţiile complicate. Singura armă este lupta pe calea Justiţiei. Oricât de greu ne este să admitem acest lucru, nu există protecţie totală într-o tranzacţie imobiliară. Dar clienţii care decid să acţioneze singuri, au şanse uriaşe să se împotmolească, în situaţii care se rezolva frecvent şi cu uşurinţă de către specialişti”, subliniază Marius Drăgescu.
Pe lista problemelor cu care specialiştii se confruntă la ordinea zilei se află următoarele situaţii:
- Achiziţiile făcute fără acordul soţului/soţiei. Acestea sunt nule în faţa instanţei, care poate returna locuinţa vechilor proprietari, fără ca aceştia să aibă obligaţia de a returna banii
- Neînţelegerile în cazul proprietăţii comune pe cote-părţi, care pot înceta prin înţelegerea părţilor sau prin hotărâre judecătorească
- Bunurile partajate prin partaj benevol, nu partaj judiciar
- Tranzacţii făcute cu persoane în vârstă, situaţii în care moştenitorii revendică locuinţa sub diferite motive
- Tranzacţii imobiliare făcute sub procură, care poate fi retrasă de la biroul notarial, caz în care tranzacţia devine nulă etc.
28 March 2013
