Fondurile de investitii au continuat sa faca achizitii imobiliare si in 2010

Be Igloo si Benevo, doua dintre cele mai mari companii care detin apartamente in ansamblurile noi, abordeaza strategii de vanzare diametral opuse.

Investitorii institutionali, care incepand cu anul 2006 au cumparat de la dez­voltatorii rezidentiali pachete de zeci sau sute de apartamente din stadiul off plan, au ajuns astazi cei mai im­por­­tanti proprietari de locuinte noi din Ca­pi­tala. Si, desi vanzarile nu au fost excelente in acest an, fondurile au pus bani deoparte pentru a face noi achizitii de apartamente.

Contrar asteptarilor, investitorii insti­tu­tionali au continuat sa faca achizitii noi si in 2010. Atat Be Igloo, vehiculul de van­zari al fondului de investitii Romania Invest, cat si Benevo au realizat sau pre­gatesc noi achizitii de apartamente in cadrul proiectelor rezidentiale existente. Cele doua companii recunosc ca, desi 2010 a fost o perioada dificila pentru vanzari, gustul pentru noi achizitii nu a disparut. Astfel, acestea au reusit sa vanda in 2010 aproximativ 100 de apartamente si sa inchirieze vreo 60 de locuinte in peste 10 ansambluri rezidentiale din Bucuresti si Brasov. Strategiile de vanzari ale celor doua au relevat abordari diametral opuse. In timp ce Be Igloo a preferat sa se mentina in continuare strict in aria de van­zari, oferind apar­tamente la pre­turi mai mici decat ale dez­voltatorilor, Benevo s-a repozitionat radical fata de planurile initiale si a lansat, inca de la debutul crizei in 2009, segmentul de inchirieri pe termen lung si optiunea de rate direct la proprietar. Portofoliul de apartamente cu care compania s-a lansat in urma cu doi ani a fost restructurat. Totodata, Benevo a renuntat la unele proiecte, in unele cazuri in care dezvoltatorul a intarziat predarea a inlocuit pachetele initiale cu unitati fina­lizate si a facut demersurile pentru achi­zitii suplimentare in unele ansambluri.

„Scopul Benevo nu este acela de a revinde intr-un timp cat mai scurt si in conditii cat mai avantajoase, declara Daniela Iosif, director Marke­ting&Busi­ness Development al Benevo. Structura companiei este graitoare in acest sens. In prezent, Benevo are departamente spec­ia­lizate in achizitii, vanzari/inchirieri, admi­nistrare si mentenanta. Cea mai recenta achizitie s-a facut in luna mai a anului 2010, cand Benevo a cumparat 61 de apar­ta­mente cu 2 si 3 camere in Sectorul 2.

Cate locuinte au fost vandute?

In primele doua trimestre ale anului, Benevo a „mutat" in piata un numar de 100 de unitati in proiectele Primavara Ghe­n­cea, Rose Garden Colentina, Green Lake Baneasa, Cosmopolis si Quadra Place Politehnica. Aproximativ 40% din aceste „mutari" in piata reprezinta locu­inte vandute, iar 60% inchirieri. Totusi, numarul de contracte semnate in 2010 din portofoliul propriu si intermediat este aproape dublu comparativ cu anul trecut, precizeaza Daniela Iosif, care adauga ca „stocul de apartamente in proprietatea Benevo se va epuiza la jumatatea lunii noiembrie". In total ar fi vorba despre 200 de unitati aflate in proprietatea com­pa­niei. Totodata, firma pregateste noi pro­duse atat pentru inchiriere, cat si pentru vanzarea in rate, insemnand 100 de locuinte localizate in zona de nord si alte 170 de apartamente in zona de centru-est (in mare parte unitati cu doua si trei camere).

In ceea ce priveste Be Igloo, compania a vandut in acest an 60 de apartamente si mai are de vanzare aproximativ 200 de locuinte. „In prezent, piata de real estate nu este in cea mai buna situatie. O mare parte din populatie nu isi permite sa cumpere apartamente, iar cei care isi permit nu au siguranta zilei de maine, astfel incat evita sa contracteze un credit ipotecar, ca sa nu mai vorbim despre faptul ca bancile nu incurajeaza deloc achizitia de locuinte si ingreuneaza foarte mult orice fel de demersuri. In aceste conditii si facand o comparatie cu ce se intampla in piata, consider ca Be Igloo a vandut intr-un ritm bun in acest an si putin peste planul initial", declara Nim­rod Zvik.

Evident ca ritmul de vanzari in conditii normale ar fi mult mai accelerat. Totusi, asa cum arata reprezentantul Be Igloo, criza reprezinta o perioada foarte buna pentru achizitii. „Inca de la ince­pu­tul acestui an am decis sa ne concentram si pe achizitii noi. Romania Invest si-a extins portofoliul si inca suntem in due dilligence pentru noi achizitii in mai multe ansambluri rezidentiale din Bucu­resti si din tara", adauga Zvik.

Evident ca ritmul vanzarilor este redus. Daca facem o comparatie cu ritmul de vanzari/inchirieri prevazut in pro­iec­tiile din 2006, cand au fost facute primele achizitii, acesta este departe de target. Insa raportarea la realitatea de acum patru ani este inutila si eronata, declara Daniela Iosif. Ritmul de vanzari si inchirieri este in acord cu disponibilitatile de resurse (produse, resurse umane, finante) si cu conditiile de piata existente.

Argumente pentru vanzari

Ce anume il convinge astazi pe client sa cumpere de la un fond speculativ si sa nu se duca direct la dezvoltator care, probabil, are un pret mai mic? Raspunsul pe care cele doua companii il dau este diferit. Reprezentantii Benevo spun ca incearca sa alinieze preturile pe cat posibil cu cele ale dezvoltatorilor, oferind, in plus, cateva beneficii legate de modalitatea de plata. In schimb, Be Igloo declara ca toate apartamentele finalizate pe care firma le vinde au preturi mai mici decat cele ale dezvoltatorilor. „Intrebarea de fapt ar trebui sa se puna invers, ce ii convinge pe clienti sa mearga la dezvoltator in loc sa vina la noi", declara Nimrod Zvik, directorul de marketing al Be Igloo. Acesta spune ca, in principiu, avantajele de a cumpara de la un fond de investitii sunt legate de siguranta investitiei. Investitorul negociaza si gestioneaza eventualele probleme aparute in timpul constructiei, se asigura ca sunt respectate planurile initiale si ca dezvoltatorul termina cons­tructia in termenii anuntati.

„Noi vindem doar apartamente finalizate, asadar clientul nu intampina niciun fel de probleme pe parcursul constructiei", spune reprezentantul Be Igloo.

Locuintele aflate in portofoliile Be Igloo si Benevo

Be Igloo

* Armonia Titan
* Optima Titan
* My Dream Residence Pipera
* Ten Blocks Militari
* Residenz Chitila
* Viva Brasov

Benevo

* Primavara Ghencea
* Rose Garden Colentina
* Green Lake Baneasa
* Cosmopolis (Stefanestii de Jos)
* Quadra Place Politehnica