Ieri speculatori imobiliari, azi proprietari multitasking

Investitorii de portofoliu se văd nevoiţi în prezent să muncească pe mai multe planuri. Aceştia încearcă să vândă pentru a obţine lichidităţi sau optează pentru dezvoltarea departamentelor de închirieri. Nu în ultimul rând, atenţia se îndreaptă spre reglarea conturilor cu dezvoltatorii în insolvenţă.

Până în anul 2008, aproape niciun ansamblu reziden­ţial din Bucureşti nu a scăpat de speculatori. Fie se cum­părau două-trei apartamente pentru a se revinde, fie se achizi­ţio­nau pachete mai mari. Necazurile speculatorilor au apărut după 2008. Cei care au rămas cu apartamente ne­vândute şi-au văzut planurile date peste cap ca urmare a faptului că pre­ţurile au început să scadă. Astfel, mulţi investitori care au cumpărat în proiecte precum West Park din Militari au început să vândă apartamente aproape la jumătate din pre­ţul de cumpărare doar pentru a face rost de lichidităţi. Alţi investitori din nord, precum cei din Natura Resi­den­ce, preferă să ţină de preţ, în spe­ranţa revenirii pieţei. De asemenea, multe apartamente antecontractate nu s-au mai livrat sau se li­vrează cu mari întârzieri. În măsura în care pro­iectele se livrează până la urmă, chiar şi cu întârziere, iar vân­zările merg greu, principalul risc al mari-lor investitori este de a-şi mări treptat portofoliul. Asta după ce planul ini­ţial a fost să scape cât mai repede şi cu profit de apartamente. Ne vom li­mita în ceea ce urmează la activita­tea din 2010 a doi dintre marii inves­ti­tori de pe piaţa rezidenţială locală, Be Igloo şi Benevo. Asta pentru că pa­chetele acestora sunt singurele din­tre unităţile dezvoltatorilor mai vechi de apartamente care pot influenţa piaţa într-o anumită măsură.

Mai buni decât dezvoltatorii

Be Igloo mai are în portofoliu 165 de apartamente din proiecte Ada­ma, 10 apartamente în Ten Blocks şi 20 în My Dream Residence. Dintre proiectele Adama, 100 de a­partamente sunt în ansamblul Ar­mo­nia, 35 în Optima şi 30 în Viva Braşov. Investitorul se mândreşte cu faptul că a vândut mai bine în acest an decât în 2009.

„De la începutul anului până acum am vândut 60 de apartamente din portofoliu, de la doar 45 în 2009", spune Nimrod Zvik, directo­rul de marketing al Be Igloo. Rezul­ta­tele, mai bune decât ale dezvoltato­ri­lor, sunt explicate de promoţiile o­fe­rite şi de un marketing mai de calitate.

Celălalt mare investitor are 200 de unităţi în proprietate, la care se adaugă alte 138 antecontractate. „În 2010 s-au vândut aproximativ 50 a­partamente (prin vânzare-cumpăra­re şi vânzare în rate), iar restul s-au închiriat/reînchiriat", a declarat Da­niela Iosif, director de marketing al Benevo. Rezultatele sunt cu 250% pes­te cele de anul trecut, în privinţa tranzacţiilor încheiate. Acest fapt se explică însă şi prin concentrarea firmei pe activitatea de închirieri. Asta pentru că Benevo a luat din calcul încă de la început închirierea unităţilor din portofoliu, spre deosebire de Be Igloo. „Nu există un pa­chet de apartamente selectat pentru închiriere şi altul pentru vân­zare. Toate apartamentele din stoc de la un moment dat sunt disponibile de­o­potrivă pentru vânzare şi închi­riere. Totuşi, modelul este de 40% din stoc pentru vânzări, 60% pentru în­chirieri", a precizat Daniela Iosif.

Proiecte cu probleme

Nici marii investitori nu au scă­pat de proiectele cu probleme. De de­parte cea mai mare problemă a fondului norvegian de investiţii Ro­mania Invest, care vinde prin Be Igloo, este pachetul de apartamente din Planorama, unde a cumpărat întreg blocul T2, având o creanţă de 12 milioane de euro. Investitorul este în continuare în căutare de soluţii pentru acest caz. La acesta se adaugă apartamentele din My Dream din Pipera, proiect de asemenea în insolvenţă. În acest din urmă caz însă, investitorul are deja apartamente în proprietate şi a avut chiar vânzări.

De astfel de proiecte nu a scăpat nici Benevo. Numărul de apartamente antecontractate în anul 2008 a fost de 907. O parte a acestora nu s-au mai predat ori s-a renunţat la dez­voltarea lor. La altele se aşteaptă fina­lizarea. Printre proiectele cu probleme putem aminti Melbourne, de la care Benevo are de recuperat apro­ximativ 2,6 milioane de lei. Pro­ble­ma acestei datorii este că nu e ga­rantată, precum datoria către BCR a ace­luiaşi proiect, astfel că şansele de recu­perare sunt mult mai reduse.