MAI
|
|
|
Încă trei malluri din România nu îşi mai pot plăti datoriile. Pe când următorul faliment?
Dezvoltatorul cu capital israelian Globe Trade Centre (GTC), care deţine în România un portofoliu imobiliar evaluat la 438 mil. euro, a început să aibă probleme cu plata ratelor bancare aferente primelor trei malluri pe care le-a construit în România, respectiv Galleria Buzău, Piatra Neamţ şi Suceava.
„În privinţa creditelor de 28,8 mil. euro de la Banca Europeană pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare şi Raiffeisen, accesate de trei subsidiare (mallurile NCC, România), acordul cu privire la rata DSCR (Debt-Service Coverage Ratio n.red.) a proiectelor finanţate nu a fost întrunit. Drept urmare, compania a reclasificat creditele ca datorie curentă. Compania şi subsidiarele poartă, în prezent, discuţii cu finanţatorii pentru o posibilă modificare a contractului de credit", se precizează în raportul financiar al companiei, aferent trimestrului trei din acest an.
DSCR reprezintă suma de bani disponibilă pentru acoperirea ratelor anuale şi a plăţii datoriilor. Mai exact, este raportul dintre venitul operaţional net şi datoriile totale ale unei companii. În prezent, valoarea de piaţă a celor patru malluri Galleria deschise în România este de 47 mil. euro, iar împrumuturile realizate pentru dezvoltarea acestora ajung la 69 mil. euro. În această situaţie sunt încă patru credite accesate de GTC pentru proiectele Francuska Office Center (Polonia), Avenue Mall Osijek (Croaţia), Galleria Varna (Bulgaria) şi Galleria Stara Zagora (Bulgaria).
Compania NCC, înregistrată în Olanda, a fost creată pentru dezvoltarea reţelei de malluri Galleria din România şi iniţial a fost un joint-venture (în care fiecare partener deţine cote egale) între GTC şi Aura Investments. În luna martie a anului trecut, însă, Aura Investments a renunţat la 37% din acţiunile sale în favoarea partenerului său, în schimbul ştergerii unor datorii de 13,6 mil. euro. Cele două companii au semnat în 2007 un contract de finanţare în valoare de 80 mil. euro cu BERD pentru dezvoltarea reţelei de centre comerciale. Prin intermediul NCC au fost construite mallurile Galleria Buzău, Piatra Neamţ şi Suceava.
„Vânzarea unor active şi refinanţările vor îmbunătăţi lichiditatea companiei pe termen scurt. Banii obţinuţi din vânzarea activelor vor fi utilizaţi pentru a reduce balanţa de plăţi. GTC discută cu finanţatorii despre reajustarea unor contracte de credit şi se aşteaptă să ajungă la o înţelegere în următoarele 2-3 luni", mai scrie în raport. Dezvoltatorul se aşteaptă să genereze în acest an 40 mil. euro cash din vânzarea clădirilor de birouri Platinum Business Park din Varşovia (valoarea tranzacţiei este de 134 mil. euro) şi în 2012/2013 alte 20-26 mil. euro, din aceeaşi tranzacţie.
GTC se aşteaptă să mai elibereze lichidităţi în valoare de 22 mil. euro, în trimestrul patru al acestui an, asta după ce a obţinut cele mai mari refinanţări din acest an, pe zona Europei Centrale şi de Est, de peste 130 mil. euro.
Credite împovărătoare
GTC are în România credite în valoare de peste 222 mil. euro, adică peste jumătate din valoarea întregului portofoliu imobiliar pe care îl deţine la nivel local.
Pe lângă cele trei malluri construite prin intermediul NCC, GTC a mai dezvoltat şi Galleria Arad, inaugurat în octombrie anul acesta, pentru care are deschis un credit de 40,14 mil. euro contractat tot de la BERD şi Raiffeisen Bank.
La sfârşitul lunii septembrie, în contabilitatea GTC mai figura un credit de 78,5 mil. euro obţinut de la Alpha Bank, pentru turnurile de birouri City Gate din Piaţa Presei Libere, însă acesta a fost refinanţat în octombrie cu 100 mil. euro de la Erste Bank.
Dezvoltatorul mai are pe umeri un credit de 21,4 mil. euro, de la Raiffeisen Bank, pentru proiectul rezidenţial Rose Garden din zona Obor, unul de 28,5 mil. euro, de la UniCredit, pentru ansamblul rezidenţial FeliCity din Băneasa şi încă unul mai mic de 3,54 mil. euro, deschis tot la Raiffeisen, utilizat pentru achiziţia unui teren de 10.000 mp. Lotul este amplasat lângă Hotel Parc, în zona Poligrafiei, şi va fi utilizat pentru dezvoltarea ansamblului rezidenţial Green Dream. GTC România a avut o serie litigi pe acest amplasament cu proprietarii Hotel Parc, adică Gabriel Popoviciu şi Radu Dimofte, din cauza accesului la teren.
Proprietăţile se devalorizează
O altă problemă cu care GTC se confruntă în prezent este pierderea a peste 177 mil. euro din reevaluării portofoliului imobiliar, în primele nouă luni ale anului, comparativ cu un profit de 15 mil. euro obţinut în perioada similară a anului trecut.
„Devalorizarea proprietăţilor a fost cauzată, în principal, de criza datoriilor din zona euro, care a dus la o scădere a valorii anumitor proiecte de retail şi rezidenţial în România, Bulgaria, Ungaria şi Croaţia. Scăderea este pusă pe seama valorii estimate a chiriei şi a amânării unor dezvoltări. În unele cazuri, evaluările în scădere reflectă concesiile pe termen scurt oferite chiriaşilor pentru a îmbunătăţi sau a menţine rata de ocupare a proiectelor", mai arată reprezentanţii companiei.
În primele nouă luni ale anului, GTC a colectat din chirii, pe piaţa din România şi Bulgaria, 19,67 mil. euro, în scădere faţă de nivelul de 22,15 mil. euro obţinut în perioada similară din 2010. Compania se plânge şi de ritmul slab al vânzărilor de locuinţe. „Preţul apartamentelor noi din România a scăzut cu 50%, faţă de perioada de vârf şi se aşteaptă noi scăderi pe termen scurt", apreciază dezvoltatorul.
Compania GTC, fondată în anul 1994, în Varşovia, este activă în Polonia, Ungaria, Cehia, România, Croaţia, Slovacia, Bulgaria, Rusia şi Ucraina, unde deţine un portofoliu evaluat la 2,11 mld. euro. În România, GTC este cunoscut pentru dezvoltarea şi vânzarea clădirilor de birouri America House şi Europe House, din zona Piaţa Victoriei.
