Inflatie de case

Piata apartamentelor vechi a scazut abrupt in 2008, cu cel putin 50%, in timp ce tranzactiile de spatii comerciale si de birouri au intrat in blocaj. Agentiile imobiliare contactate de ZIUA au confirmat o scadere dramatica a vanzarilor, in ultimele luni. Una dintre cauzele care au dus la aparitia acestei situatii este criza financiara internationala.

Astfel, bancile europene au restrictionat creditele catre fondurile de investitii, care, la randul lor, isi limiteaza achizitiile pe piata imobiliara. In acest context, expertii agentiei de rating Moody's au avertizat recent ca marile proiecte comerciale si imobiliare autohtone ar putea fi sistate. In tot acest timp, analistii neaga existenta blocajului si apropierea unui posibil colaps al pietei imobiliare, fara sa aduca, insa, argumente plauzibile.Piata vilelor si apartamentelor a scazut la jumatate in 2008 * Cele mai afectate sunt locuintele vechi care au pierdut 10% din pret * Tranzactiile de spatii comerciale si de birouri au intrat in blocaj * Expertii agentiei de rating Moody's avertizeaza ca marile proiecte comerciale si imobiliare din Romania ar putea fi sistate.

In prezent, in Romania se poate vorbi despre un blocaj pe piata locuintelor vechi, cat si pe cea a spatiilor comerciale si de birouri. In 2008 nu s-a inregistrat nici o tranzactie insemnata pe segmentul proiectelor comerciale si de birouri, unde se ruleaza cele mai importante sume de bani in domeniul imobiliar. Mai mult, au existat tranzactii incepute in 2007, care nu s-au mai finalizat.

Aceasta situatie este confirmata chiar de catre reprezentantii agentiilor imobiliare cu care ZIUA a stat de vorba. Acestia reclama o scadere de 50-70% a vanzarilor de apartamente vechi si afirma ca exista o inflatie de proiecte rezidentiale noi. "Vanzarile de apartamente, case, vile au scazut foarte mult in 2008, cu circa 50%. Se pare ca exista si o inflatie de locuinte noi. Am observat ca se arunca tot felul de zvonuri in presa, parerea mea este ca dezvoltatorii de proiecte imobiliare se bat intre ei si se razboiesc si cu proprietarii de locuinte vechi", ne-a declarat Nicolea Musat, directorul agentiei Nick Intermed, care a adaugat ca, in opinia sa, puterea de cumparare a romanilor a scazut foarte mult, posibil si din cauza supraindatorarii cu credite de consum. O diminuare asemanatoare a vanzarilor au inregistrat si alte agentii imobiliare.

"Tranzactiile au scazut cu circa 50% fata de anul trecut. In mare parte si din cauza noilor norme de impozitare si creditare", sustine si Costel Parvu, managerul agentiei Inter Vila. "Cererea de apartamente vechi a scazut cu circa 50%, fata de anul trecut, iar la apartamentele noi, vanzarile merg cam la fel. In schimb, clientii sunt mai pretentiosi. Vanzarile merg in special in zona de sud si in vestul Capitalei, in special apartamente cu suprafete mici, cum sunt cele comuniste, majoritatea la periferia Bucurestiului", ne-a declarat si Bogdan Vranceanu, director de vanzari la agentia "Premium Imobiliare". El a precizat ca, pe partea de rezidential, cererea e ridicata de cei care au ajuns sa isi cumpere a doua sau a treia casa de vacanta, la munte sau la mare. In ce priveste piata terenurilor, Vranceanu sustine ca in Capitala se vand loturi mari, pentru proiecte rezidentiale, in special cele care permit un regim cat mai mare de inaltime. Interesant este ca, din cauza acestei situatii, unele agentii imobiliare, precum Cara, au luat decizia de a desfiinta departamentul de vanzari de apartamente, concentrandu-se pe tranzactiile cu terenuri.

Directorul TIMON e linistit Directorul Targului International Imobiliar TIMON sustine ca declinul pietei imobiliare se inregistreaza numai in cazul locuintelor vechi. Vlad Vlasceanu ne-a declarat ca nu exista nici un blocaj pe piata imobiliara, lucru confirmat in opinia sa de tranzactiile incheiate le editia recenta a targului, in valoare de 11,5 milioane de euro. Pe de alta parte, Ruxandra Cleciu, presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI), se intreaba care este studiul pe care s-a bazat directorul TIMON cand a inaintat suma de 11,5 milioane de euro ca volum total al tranzactiilor incheiate, in 2008, la targul imobiliar. "Nu stiu de unde detine dansul aceste informatii. Noi am avut stand la TIMON, luna trecuta. Nu ne-a intrebat nimeni ce tranzactii am facut la TIMON. Nici de unde a dedus ca pondere cumparatorilor finali a crescut fata de investitori nu inteleg, de vreme ce nu ne-a cerut nimeni aceste date", a afirmat Cleciu.

Englezii investesc mai putin "Se poate spune ca nu mai exista la nivel de un singur vanzator sau dezvoltator efervescenta care era pana acum, pentru ca piata s-a segmentat si optiunile s-au diversificat si au crescut. Numai in Bucuresti sunt peste 200 de proiecte rezidentiale noi. Principala piata afectata este cea a locuintelor vechi, in cazul careia preturile au scazut in februarie cu 10%. Ceea ce este important este ca, in mare parte, cumparatorii sunt chiar cei finali. Pana acum, grosul vanzarilor erau date de investitori. E normal sa existe, din punctul de vedere al investitorilor un anumit picaj din cauza lucrurilor care se intampla pe pietele financiare din vestul Europei - deja investitorii englezi, care reprezentau un principal motor pentru achizitia imobiliara - investesc sume mai mici fata de anii precedenti", sustine Vlad Vlasceanu.

Investitiile ar putea fi blocate Zilele trecute, Kenneth Orchard, analist al cunoscutei agentii de rating Moody's Investors Service, a afirmat ca marile proiecte comerciale si imobiliare ar putea fi sistate, in contextul crizei financiare internationale. "Bancile internationale sunt constranse de probleme de lichiditate si astfel au adversitate la risc. In ultimii ani au existat fluxuri financiare semnificative catre Romania si este posibil ca acestea sa se reduca. Pe masura ce lichiditatea se diminuneaza in Romania, bancile locale vor fi obligate sa incetineasca avansul creditarii, fiind afectate astfel consumul si investitiile", a aratat Orchard. Pe de alta parte, Ruxandra Cleciu considera ca Romania, in comparatie cu alte tari europene, prezinta un risc mai mare, iar retinerile in ce priveste creditarea unor proiecte in Romania, sunt mai mari. "Nu spun ca nu exista o criza, dar este o criza din punctul de vedere al investitorilor, pe proiecte mari. Eu nu am auzit sa se fi cumparat vreun proiect important de catre un fond de investitii. Ma refer in special la piata de birouri si la cea de spatii comerciale, acolo unde se ruleaza banii adevarati. Piata rezidentiala, care e mai vizibila, este mult mai mica.

Un singur centru comercial se vinde cu 100 de milioane de euro. Ganditi-va cate apartamente trebuie sa vinzi ca sa obtii aceasta suma. Acolo e un blocaj, tocmai datorita faptului ca fondurile de investitii nu mai primesc finantare la fel de usor, sau intr-o masura mai mica decat pana acum. In ultimii ani, bancile erau foarte generoase, dadeau pana la 90% din valoarea proiectului. Acum finanteaza, sa spunem, 50%. Si cer mult mai multe acte, verifica cat e de bun proiectul, care e sansa ca acesta sa functioneze pe termen lung etc. As spune ca blocajul e mai mare pe aceasta piata. La noi ponderea creditului ipotecar e atat de mica de circa 3%. E o piata foarte mica cea rezidentiala", a explicat Cleciu. Acesta a mai adaugat ca investitorii nu mai cumpara atat de usor, inclusiv pentru ca preturile sunt exagerat de mari. Directorul TIMON nu este insa de aceeasi parere si sustine ca dezvoltatorii au "cel putin doua surse de finantare si de asigurare in spate". "Cand au 15- 20% din banii pentru investitie inca din faza de proiect, se poate spune ca iau finantarea si isi asigura constructia viitoare". Cu alte cuvinte, dezvoltatorii se bazeaza pe banii populatiei sau ai fondurilor de investitii pentru a-si derula proiectele.

Prima analiza imobiliara In momentul de fata, singura institutie in masura sa ofere date concrete despre tranzactiile de pe piata imobiliara este Uniunea Notarilor Publici. Aceasta centralizeaza volumul impozitelor retinute din vanzari, insa face operatiunea anual, nu lunar. Lucru care face ca raportarile sa vina cu intarziere. De asemenea, pana in prezent, in Romania nu s-a facut nici un studiu profesionist in domeniul imobliar, aspect care a incurajat speculatiile aruncate pe piata inclusiv cu scopul de a o manipula. In al doisprezecelea ceas, Institutul National de Statistica (INS) a anuntat ca va initia prima analiza oficiala a segmentului imobiliar. Trebuie precizat ca acest lucru ar fi trebuit sa fie facut de INS cu mult timp in urma.