Investitii in case
care produc bani
Revista
CAPITAL - 20 noiembrie 2002 |
 |
 Vilele
si pensiunile de pe Valea Prahovei pot fi administrate si de chiriasi, nu
doar de proprietari. O investitie intr-o pensiune turistica
la munte aduce un profit anual cuprins intre 12 si 21%. Conteaza zona, dar
si mai mult spiritul intreprinzator al celui care porneste o astfel de
afacere.
Cu o suma cat pretul unui apartament de trei camere din zona Unirii din
Bucuresti, o familie poate sa-si asigure si locuinta permanenta la munte si
in acelasi timp sa dezvolte o afacere care ar aduce un venit de
20.000-35.000 USD pe an, potrivit estimarilor expertului imobiliar Catalin
Briscariu. Sa nu mai punem la socoteala faptul ca ar locui la munte, intr-un
mediu sanatos, nepoluat, intr-o atmosfera permanenta de vacanta. Acest lucru
se poate realiza in mai multe feluri: cumparand o pensiune gata construita,
construind pe cont propriu o pensiune sau inchiriind pe termen lung o vila
si imbunatatind-o, pentru a asigura conditii de cazare occidentale si cat
mai multe servicii complementare pentru turisti. In conditiile in care o
vila aranjata arata precum pensiunea familiala din Breaza prezenta in
imagini, care este administrata de firma Tudor Turism &Tour, camerele se
inchiriaza in dolari, la tarife de 30-40 USD/noapte.
"Un fenomen interesant si des intalnit la firmele imobiliare care
tranzactioneaza imobile in Valea Prahovei, il constituie ofertele de
imobile, construite pentru case de vacanta, dar care pot fi transformate in
pensiuni turistice. Proprietarii acestor case au ridicat
adesea imobile cu suprafete de 400-500 mp, uneori chiar de 800 mp, pe mai
multe nivele, exagerat de mari pentru uzul propriei familii
si care astazi nu sunt interesati sa le pastreze, adesea resursele
financiare actuale fiind mult mai scazute decat in perioada cand au
construit aceste imobile", declara Catalin Briscariu, director al firmei de
evaluari imobiliare Alo Montan, din localitatea Breaza. "Unii
din acesti proprietari, astazi tineri pensionari, incearca sa obtina
venituri suplimentare, oferind excesul de spatiu turistilor de
week-end, cu buget mai redus. In general, serviciile acestora sunt
neprofesioniste si se mizeaza mai mult pe pozitia montana si pe
ospitalitatea familiei respective. Putine din aceste imobile au bai la
fiecare camera si o departajare clara a locuintei familiei respective
de spatiile de inchiriat. O varianta mai fericita se intalneste atunci cand
aceste imobile sunt conduse profesional, fiind cumparate sau
inchiriate pe termen lung de agentii de turism care vor sa-si extinda
activitatea sau de persoane fizice care vor sa intemeieze o
afacere", adauga expertul imobiliar.
Cheia succesului unei astfel de afaceri, care nu necesita eforturi prea
mari, consta in dotari si servicii suplimentare oferite de gazda
(inchirieri de echipamente de sport, restaurant, chiar sali de conferinta
etc.). Pentru a exemplifica vom lua cazul pensiunii din imagini,
care a fost initial o vila particulara obisnuita. Firma Tudor Turism&Tour a
inchiriat-o pe termen lung - cinci ani - a investit 60.000 USD
in dotari si finisaje moderne (amenajarea parcarii, mobila noua, bai in
fiecare camera, sauna si muzica de relaxare, chiar sisteme
jacuzii si mobilier fantezist in apartamentele de la mansarda, bar,
restaurant, iluminare nocturna in curte). Pe langa faptul ca acum
pensiunea asigura conditii optime de cazare, firma care o administreaza
ofera turistilor pachete complete de servicii: masa (mic
dejun, pranz, cina, cina festiva sau cofee break) la restaurantul propriu,
inchiriere sala de festivitati, organizari team-buildinguri,
excursii, inchirieri biciclete, intermedieri pentru lectii de golf la clubul
din apropiere, sedinte de paintballs sau de fitness, la o sala din
vecini.
Pensiunea a avut in primul an un grad de ocupare de 40%, ceea ce i-a adus un
venit total anual de 80.220 USD din cazare, dar si din
celelalte servicii. Cheltuielile au fost de 59.000 USD, in care sunt incluse
si chiria lunara de 1.000 USD pentru proprietar si toate
impozitele. Dupa ce a tras linia, administratorul a ramas cu 21.220 USD.
Ceea ce nu este putin pentru inceput. Daca ar fi avut
cladirea in proprietate, ar fi ramas in casa cu 33.220 USD. Dar si asa,
conform primelor calcule, isi amortizeaza investitia in dotari
(cele 60.000 USD) in trei ani si apoi ii mai raman doi ani de profit.
Reprezentantii firmei cred ca in timp va creste gradul de ocupare
(pentru 2003 estimeaza o crestere de la 40% la 65%) si intentioneaza sa-si
dezvolte afacerea prin preluarea si a altor imobile.
Venituri (la un grad de cupare in anul I de 40%)
6 camere duble x 30 USD= 180 USD/zi
2 apartamente x 40 USD= 80 USD/zi
16 persoane x 15 USD consumatie medie = 240 USD/zi
Total: 500 USD/zi
Venit anual:
500 x 365 zile X 40% = 73.000 USD
Alte venituri anuale
Inchirieri sala de festivitati:
40 saptamani x 40 USD/sedinta = 1.600 USD
Cofee break-uri
40 saptamani x 20 pers x 2,5 USD consumatie persoana = 2.000 USD
Comisoane excursii/activitati colaterale /bar 3.620 USD
Total general venituri = 80.220 USD
Cheltuieli anuale
Chirie catre proprietar
1000 USD x 12 luni = 12.000 USD
Gaze (incalzire si apa calda)
150 USD x 12 luni = 1.800 USD
Electricitate
150 USD x 12 luni = 1.800 USD
Salarii (inclusiv taxe)
750 USD x 12 luni = 9.000 USD
(manager, bucatar, paza, intretinere)
Materiale intretinere
50 USD x 12 luni = 600 USD
Alimente 22.000 USD
Telefon / Internet
50 USDx12 luni = 600 USD
Alte cheltuieli diverse
100 USD x12 luni = 1.200 USD
Publicitate 1.000 USD
TVA (19% de plata) 8.100 USD
Impozit pe venit, de 1,5% 1.000 USD
Total general cheltuieli 59.000 USD
Calificative pensiune Breaza
Amplasament: HHHHH
In localitatea Breaza, in apropierea clubului de golf. Acces usor, loc de
parcare pentru masini.
Suprafata si confort: HHHHH
Pensiunea are sase camere duble pentru inchiriat, doua apartamente de lux la
mansarda, restaurant, bar, sala de conferinte, fumoar,
spatii de relaxare.
Dotari si finisaje: HHHHH
Moderne si de calitate: mobila noua, bai in fiecare camera, cu dus cu jeturi
in cele sase camere duble, sauna si muzica de relaxare,
chiar sisteme jacuzzi si mobilier fantezist in cele doua apartamente de la
mansarda, iluminare nocturna in curte.
Tarife: HHHHH
Cazarea in camera dubla costa 30 USD, un apartament 2 camere cu pat dublu
-40 USD, micul dejun =2 USD/persoana, pranzul sau
cina costa 6 USD /persoana. Pentru o cina festiva se percep 8 USD/persoana
(bauturile separat). Inchirierea unei sali pentru festivitati
-seminarii - fara cazare se face pentru 40 USD, iar un cofee break se
organizeaza cu 2,5 USD / persoana.
Facilitati: HHHHH
Pachet complet de servicii: masa (mic dejun, pranz, cina, cina festiva sau
cofee break) la restaurantul propriu, inchiriere sala de
festivitati, organizari team-buildinguri, excursii, inchirieri biciclete,
intermedieri pentru lectii de golf la clubul din apropiere, sedinte de
paintballs in padurile din zona sau excursii la partii de schi sau obiective
culturale, sedinte de fitness. In plus, se poate asigura
transportul turistilor cu microbuze speciale din Bucuresti.
Maria Seder
|
|
|
|
