Mallul, ca unitate de masura a succesului unei investitii: primul milion de vizitatori conteaza

Titulatura de „cel mai mare centru comercial din tara" se schimba de la un an la altul.

Din zecile de malluri anuntate in anii de boom imobiliar, 2007-2008, multe au ramas doar pe hartie. Unele incepute in acei ani au fost finalizate cu intar­ziere, altele sunt inca in constructie, iar cateva au intrat in faliment. Si totusi, in plina criza, cateva malluri de mari dimensiuni, inaugurate in 2009-2010, s-au bucurat de un succes urias, inregistrand un milion de vizitatori pe luna.

Primul an de functionare a unui mall este considerat, de regula, cel mai greu, mai ales daca acesta se suprapune cu o perioada de criza economica. In acest context, deschiderea a doua malluri in Bucuresti - AFI Cotroceni si Sun Plaza -, in perioada 2009-2010, s-a dovedit a reprezenta un pariu riscant, dar castigator, pentru dezvoltatorii acestora. Atribuindu-si fiecare titulatura de „cel mai mare mall din tara", AFI Co­troceni (76.000 de metri patrati in­chiriabili) si Sun Plaza (81.000 mp inchiriabili) au atras impreuna, in pri­mul an de functionare, un trafic de aproximativ 29 de milioane de persoane. De altfel, AFI a reusit, in primele 12 luni, sa aiba in medie peste 1,4 milioane de vizitatori lunar, in timp ce Sun Plaza a inregistrat un trafic de 900.000 de clienti lunar. Spre comparatie, in primul an de la deschidere, Baneasa Shopping City, la vremea lui cel mai mare mall din Romania, a avut, in primul an, o medie de 750.000 de vizitatori.

Cheia succesului unui mall s-a dovedit ca depinde de pozitionarea acestuia, marime, mixul de retaileri prezenti - ancorarea de un hipermarket fiind esentiala - precum si de diversitatea zonei de fast-food si distractie.

Fiecare proiect nou se anunta a fi mai de amploare decat precedentul, titlul de „cel mai mare mall din Romania" fiind unul temporar. Proiectul Colloseum, dezvoltat de Nova Imo­bi­li­are, centru comercial a carui construire a inceput in nordul Capitalei, spre Chitila, si care este programat pentru deschidere in 2013, va avea o suprafata de 137.000 mp de spatii comerciale. Proiectul va fi dezvoltat in doua faze - prima constand intr-un parc de retail - si va necesita investitii de 450 de milioane de euro, cu 33% mai mult comparativ cu ultimul record in materie de investitii - AFI Cotroceni Palace, care a inghitit aproximativ 300 mil. euro.

Topul mallurilor

Potrivit unui studiu realizat de Colliers International, ierarhia mallu­rilor bucurestene s-a schimbat dramatic anul trecut, Unirea Shopping Center, centru comercial care ani la rand a ocupat prima pozitie, coborand pe locul 3, dupa AFI Cotroceni (locul 5 in anul anterior), Bucuresti Mall si Baneasa Shopping City (locurile 2 si 3 in 2009). De precizat ca topul celor mai per­for­mante malluri nu se bazeaza pe date privind profitabilitatea sau volu­mul de van­zari in centrele comerciale men­tio­nate, ci pe perceptia retailerilor care opereaza cel putin trei magazine in malluri.

De la insucces la faliment

La polul opus al succesului, mallul Grand Arena din Berceni, deschis la inceputul anului 2009, cand criza se instala in Romania, inregistreaza perfor­mante sub asteptari: gradul de ocupare a spatiilor comerciale este unul dintre cele mai mici din Capitala, etajul fiind aproape gol.

City Mall, desi al treilea centru co­mercial in Bucuresti, a ajuns intr-o si­tuatie mult mai critica. In luna no­iem­brie a anului trecut, Victoria Holding (parte a fondului australian de investitii APN European Retail Trust) s-a declarat incapabila sa ramburseze cre­ditele contractate pentru achizitia City Mall, in 2006, si a solicitat declansarea insolventei. Lichidatorul judiciar al mallului a scos cladirea la vanzare, ini­tial cu 33 de milioane de euro, insa dupa cinci tentative esuate de vanzare, cand pretul a scazut la 20,9 milioane de euro, nu s-a gasit niciun cumparator. Actualul proprietar a platit pentru City Mall, in urma cu cinci ani, 100 de milioane de euro. Principalele doua banci finanta­toa­re ale proiectului - UniCredit Bank Aus­tria si Bancpost - au de recuperat 153 de milioane de lei, respectiv 21,6 milioane de lei. Diferiti alti furnizori au creante de recuperat de peste 140 de milioane de lei. Reprezentantii lichidatorului, Casa de Insolventa Transilvania, au declarat ca valorificarea activului ar putea sa se faca prin intermediul negocierii directe cu un investitor.

Exemple de succes versus esec s-au inregistrat si in provincie. La Braila, de exemplu, s-au deschis in 2008 doua centre comerciale: Promenada Mall si Armonia. Primul, dezvoltat de Belrom, a fost achizitionat de fondul NEPI in 2009, cu 63 de milioane de euro - fiind una dintre cele mai mari tranzactii de profil de pe piata romaneasca. Situat la marginea celui mai mare cartier al Brailei, mallul a fost extins cu o zona de fast-food si divertisment, inclusiv un cinema cu 10 sali, fiind in prezent unul dintre cele mai mari centre comerciale din estul tarii. Celalalt proiect din oras, Armonia, dezvoltat de Red Management Capital, in urma unei investitii de 45 de milioane de euro, amplasat in camp, la iesirea spre Focsani, a fost inchis in 2009, la doar un an de la inaugurare, fiind primul esec de la nivel national al unui centru comercial de anvergura.

Un alt exemplu in acest sens este Tiago Mall, din Oradea, dezvoltat de MLS Proiect Oradea, subsidiara a grupului irlandez Mivan. Desi trebuia finalizat in 2009, dezvoltatorul a intarziat lucrarile cu un an, insa la finalizarea proiectului compania a intrat in faliment. Mallul a fost scos la vanzare si a fost cumparat, anul trecut, de o companie romaneasca - Shopping Center Holding - cu 30,5 milioane de euro. Centrul comercial ar urma sa fie inaugurat anul acesta, cu un nume schimbat.