MAI
|
|
|
Pentru unii mumă, pentru alţii ciumă - criza imobiliară poate însemna momentul de glorie al zonei de sud
Zona de sud a Bucureştiului a fost multă vreme ocolită, atât de dezvoltatorii imobiliari cât şi de clienţi. În condiţiile în care Nordul şi Vestul s-au dezvoltat rapid, cu oferte pentru toate segmentele, gusturile şi buzunarele, nimeni nu mai avea interesul să se uite şi în altă parte. Acum, odată cu criza, toată lumea a început să caute oportunităţi şi deci Sudul a intrat în sfârşit în cărţi.
Dezvoltatorii din zona Popeşti Leordeni au alergat întotdeauna mai mult după clienţi decât colegii lor din nord sau vest. Tocmai de aceea, au înţeles că trebuie să lupte cu cea mai puternică armă pe care o au: preţul. Cu atât mai mult acum, în vremuri de criză.
„Dezvoltatorul din sud a înţeles că nu poate vinde cu 1.400 sau 1.500 euro/mp şi este foarte atent la calculul primar care se face atunci când se pleacă la drum. Nu găsiţi în acest moment un preţ care să treacă de 850 euro/mp" susţine Cătălin Grigore, manager Sud Rezidentiaal.
Într-o situaţie mai dificilă au fost puşi investitorii care au construit acolo înainte să apară problemele financiare. Ei au construit ceea ce piaţa cerea în 2008: case mari şi curţi spaţioase. Problema este că aceste proiecte au obligatoriu şi un preţ mare, iar astăzi, toată lumea caută să cumpere ieftin. Cum proiectele erau deja ridicate şi nu îşi găseau clienţi, s-a impus o schimbare urgentă. Altfel, ar fi fost nevoiţi să pună lacătul pe afacere. Ca şi mulţi alţi dezvoltatori din piaţă, cei care s-au găsit în această situaţie au ales recompartimentarea. Astfel, numeroase vile din Popesti, in prima faza concepute ca fiind vile individuale, au fost transformate în vile comune.
„În urmă cu doi ani se căutau în special casele spaţioase, cu suprafeţe mari de teren, mai puţin apartamentele. Acum dezvoltatorii au încercat să fie atractivi pentru beneficiari, s-au construit blocuri gen vilă, cu puţine apartamente şi s-a făcut o atragere a cumpărătorilor din zona sectorului 4 sau zona de sud, către această soră vitregă a zonei de nord şi zonei de vest" spune Giulio Angheloiu, preşedinte Premier.
„Avantajele sunt simple: ai trei sau patru vecini maximum, ai un vecin sus, un vecin jos şi gata, intimitatea e la cote înalte acolo. Curtea de regulă are 500 mp şi fiecare îşi poate construi un foişor, un loc de luat masa, îşi poate pune un barbecue, îşi poate parca cu uşurinţă două maşini" adaugă Cătălin Grigore.
Dezvoltatorii care au construit după începerea crizei, au simţit imediat trendul pieţei şi s-au adaptat nevoilor clienţilor. Nu se mai construieşte pentru a obţine profit uriaş pe puţine proprietăţi, ci pentru a obţine profituri mai mici.
„Pe piaţa vilelor in Popesti Leordeni, locuinţele au suferit ca suprafaţă: nu mai construim mare, nu mai construim pe 150 mp amprentă, 450 mp o vilă, construim mediu, mediu spre mic, construim o amprentă care nu depăşeşte 80 mp, oferim un teren nu mai mare de 300 mp în ultima vreme. Totul la un preţ foarte atractiv, vă dau un exemplu - undeva între 80-90.000 euro pentru o vilă branşată la toate utilităţile, în care te poţi muta mâine" afirmă Cătălin Grigore.
Dincolo de lupta investitorilor pentru a creşte zona de sud, există nişte impedimente în atragerea clienţilor care nu pot fi rezolvate de ei.
„Popeşti Leordeni a atras dezvoltatorii imobiliari, dar primăria şi autorităţile nu au putut să ţină pasul cu puterea financiară. S-au dezvoltat cartiere care din păcate în momentul acesta au doar potenţial, dar nu şi infrastructura necesară. Sunt încă din păcate străzile neasfaltate, ca în multe zone din Ilfov, dar se lucrează şi sperăm că va fi bine" ne-a declarat Giulio Angheloiu, preşedinte Premier.Şi totuşi, interesul autorităţilor se simte. Pe piaţa terenurile se intenţionează în foarte scurt timp să se aprobe un PUG prin care se trece în intravilan o suprafaţă foarte generoasă de teren, în jur de 5.000 de hectare. Acest lucru va atrage cu siguranţă dezvoltatorii, dar şi persoanele fizice care vor să îşi construiască pe viitor o locuinţă. În acest ritm, prin dezvoltarea care se simte în Popeşti Leordeni, zona de sud nu are cum să rămână în continuare sora vitregă a nordului şi vestului, ci are toate premisele necesare pentru a deveni un pol de interes la fel de puternic în următoarea perioadă.
In al 2 lea rand ce baze reale vreti sa va dau? Nu am voie sa am prieteni? Prietenii mei nu au voie sa construiasca? Am voie sa am prieteni cu firme de constructii? Dar colegi care tocmai si-au construit case? Ei bine toti astia au ceva in comun. Cost de constructie 400 E/mp. Fara teren, repet!
Mai mult, vedeti ca mai jos e un comentariu al unui constructor. Culmea si el tot de 400 E/mp vorbeste...
Eu v-am atras atentia ca exagerati cu "nu gasesc in Bucuresti" si ca e plauzibil sa nu gasiti in Nerva Traian. DAR!!! nu am dat niciun pret corect. Asa ca atacati pe langa subiect.
Preturile in medie au scazut cu 45-50%. 70% pe alocuri si v-am dat exemple. Unele doar 25%, dar asta e farmecul matematicii. D-aia da media 45-50%!!
1) ai gresit de trei ori, pe parcursul scenariului; te las sa intelegi unde;
2) data viitoare, semneaza cu numele real; sau nu esti destul de sigur pe tine incat sa o faci ? stiu ca iti plac pseudonimele.
"****ţi-s posmagii"
Daca stii sa citesti uite un link,
http://ro.wikisource.org/wiki/Povestea_unui_om_lene%C5%9F
Eu stiu snoava de pe vremea cand eram elev in clasa a cincea.
Tu pesemne ai cu 2 clase mai multe ca trenul.
Sa-ti traduc ceea ce trebuia sa intelegi tu plecand de la exemplul tau ca daca nu cumpar azi o paine cu 1 leu o sa mi-o vinzi tu peste 5 zile cu 5 lei.
1.Painea e un produs perisabil. Costul de productie + distributie + marja de profit brut = 1 leu.
+ , plus.Sa nu crezi ca-i cumva o cruce.
Se mai adauga 30% marja comerciantului.
Pret 1,3 lei per jimbla.
Daca ramane productie nevanduta ea se periseaza.Motive pot fi destule, pretul mai mic la concurenta, calitate indoielnica...
Dupa 5 zile producatorul are in stoc o cantitate de paine uscata.Dobre intentioneaza sa o vanda cu 5 lei ca atat il duce capul.Capul e chestia ai de deasupra umerilor cu rol de protectie, sa nu-i ploua in gat.Agentii imobilari 2+2 au creierul in stomac, cand li se face foame incep sa abereze,aiureze,fac profetii...
Sa revin, dupa cele 5 zile producatorul are de ales intre doar 3 solutii:
- transforma productia nevanduta in pesmeti.In Moldova li se mai spun si posmegi.Aceasta solutie insa necesita costuri.Am cheltuit bani cu productia unei marfuri nevandabile, sa risc din nou?
- aruncarea la gunoi a intregii productii, cu asumarea pierderii.
- vinderea productie pesrisate la un pret mic pentru a reduce din pierderi.
0,1 lei per jimbla.
Pentru a ajuta pe cei saraci cu duhul voi cumpara productia perisata pe care o sa impart gratis.
Cei saraci cu duhul nu au altceva de facut decat sa inmoaie in apa painea uscat si tare sau pesmete sau pasmag in apa si sa manance.
Un apartament/garsoniera dintr-un bloc vechi peste 5 zile va fi si mai vechi.Si structural mai "moale".
Nu sfatuiesc pe cei ce apara de ploaie cu capul(banca iti da umbrela cand e soare si ti-o ia cand ploua, asta ca sa se inteleaga afirmatia domnului consilier BNR Adrian Vasilescu) sa incerce
sa le inmoaie in apa pentru a le "creste" valoarea care scade pe zi ce trece.
Pentru incheiere, daca "puchisesti" cat de cat la citit sa stii ca si celebrele "almanahe" pot face minuni.
Valabil si pentru toti ceilalti cu "capul gol mare si tare pe umeri".
In ce priveste costul unui metru patrat de constructie, nu cred ca sunteti in masura sa afirmati care este valoarea corecta la care cineva poate construi acum in Bucuresti. Daca ati sti, ati ramane surprins. Prin natura meseriei, am ocazia sa discut constant cu dezvoltatori si constructori si sa inteleg ce si cum se poate construi. Acum.
Nu am afirmat niciodata ca XEuro/mp ar fi pretul corect, pentru ca nu sunt eu cel in masura sa o fac. Nici acum, nici alta data.
La comentariul nr. 5, @adi spunea ca intr-o zona buna, gasesti garsoniere cu 20.000 Euro. Il rog si pe el, va rog si pe dumneavoastra sa exemplificati. Ma tem ca nu puteti.
In Titan, o garsoniera buna se vinde cu peste 35.000 Euro. O garsoniera de 29 mp pe Chisinau, s-a vandut intr-o saptamana cu 32.000 Euro. Sunt sau nu normale preturile acestea? Nu sunt in masura sa afirm. Tot ce pot afirma este ca sunt reale.
Puneti-va in locul meu : daca ati sti ce proprietati se tranzactioneaza si la ce preturi si ar veni cineva sa va spuna in fata ca "stie el" ca de fapt preturile sunt la jumatate fata de realitate si ca au scazut cu 70 %, cum ati reactiona ?
Pastrez un dialog cu dumneavoastra, la fel ca si cu toti cei interesati. As vrea insa ca dialogul sa aiba la baza lucruri reale, verificate si actuale. Fara speculatii, fara "stiu eu, cas-s smecher", fara aruncat pisica si aratat cu degetul. Haideti sa vorbim cinstit, corect, actual. Si nu din auzite. Multumesc.
2 la mana. Vorbim de apartamente noi sau vechi? Ca banuiesc ca va interesau garsoniere in bloc vechi deci nu prea merge exemplul cu painea. Da, aveti dreptate, dar iar denaturati. Eu nu am zis nicaieri de 500 E/mp in bloc nou, dar haideti sa va surprind cu niste calcule.
Constructie la cheie cu utilitati, fara pamant: 450 E/mp. Aici ma refer la o casa. Luam un bloc de 10 etaje, costul scade cu minim 10-15%. Deci undeva la 380-400 E/mp la cheie! Adaugam un pret de 2000 E/mp al pamantului pe care-l impartim la 10. Mai vin inca 200 E/mp. Si 2000 e un pret extrem de bun... Deci 600 E/mp. Vindem cu 30% profit. Rezulta 780 E/mp.
Buuun. Atunci de ce toti imobiliarii sustineati ca normale preturi de 1500-2000 E/mp? De ...... *aici completeaza fiecare ce vrea.
@Cornel: intai invata sa intelegi ce spui. Abia apoi poti incepe sa emiti pareri.
mai sant si oferte daca omul cauta :)
Eu vorbeam de faptul ca am cumparatori cu 45.000 euro si nu gasesc garsoniere, Cornele. Cum insa tu nu stii sa citesti, ai concluzionat exact invers. Uite, acum caut o garsoniera la 45.000 euro, pe stazile adiacente Nervei Traian. Etaj intermediar, locuibila, bloc mixt. Nu gasesc. Daca aveti voi cunostinte despre asa ceva, de ce nu ne spuneti si noua ?
Domnilor, haideti sa privim problema asa : daca costul de fabricatie al unei paini, cu transport, vanzare, etc, este de 1 leu, voi vreti ca fabrica de paine sa va dea voua painea cu 50 de bani, doar pentru ca va este voua foame ? Niciodata. Mai bine nu vinde, stopeaza productia si va vinde painea peste 5 zile cand muriti de foame. Si n-o sa va mai pese atunci ca e veche si tare.
Are niste cotete confort 3 in portofoliu dar nu gaseste amatori la 45000 euro.
Vor creste taxele si impozitele pe proprietati deoarece este o modalitate f buna de a suplimenta veniturile la bugetul de stat. Daca va dispare si programul "Prima Casa" care tine pretul in jur de 60000 euro, atunci sa vezi caderi de pret. Vor apare executarile silite si multe falimente... E suficient ca un dezvoltator ce detine un nr. mare de apartamente sa lase la pret, pentru a trage dupa el intreaga piata imobiliara. 800 euro\mp e putin ? Unde in Monaco ? In Romania si 500 va fi mult.... "Nu e bani"... :))))
Cat despre scadere va zic eu unde au scazut cu 70%? Imi dati si mie comision? Au scazut la periferie. Case pe care se cerea 250-300 k Euro se dau si cu 130 numai sa le ia cineva...
Vreti sa va mai zic unde au scazut cu 70%?? Au scazut chiriile in apartamente de 4 camere din centru de la 1800-2000 E, la 6-700 Euro.
Va rog sa ma contraziceti ca doar sunteti "jucator" nu "spectator" ca mine.
IN 2008 CAND AM CUMPARAT UN TEREN PE BIRUINTEI ,TOATA LUMEA DE LA PRIMARIE MI-A SPUS CA IN 2,3 LUNI SE VA FACE ACEST PUG , FIIND DE LUAT 2 AVIZE ,ASA AM FOST PACALIT SA CUMPAR SI CA MINE SUNT POATE SUTE DE CUMPARATORI CARE ASTEAPTA SA CONSTRUIASCA DE ANI SI ANI.
DACA AVETI INFORMATII MAI CLARE IN ACEST SENS ,VA RUGAM SA NE INFORMATI SI PE NOI