Piaţa rezidenţială de lux intră în zodia insolvenţei

Circa 800 de apartamente de lux stau nevândute în Bucureşti de mai bine de trei ani. Virusul crizei s-a răspândit şi în tabăra dezvoltatorilor de ansambluri de lux la începutul acestui an, când trei proiecte au intrat sub incidenţa insolvenţei.

Înainte de criză, pe această piaţă se rulau anual circa 100 mil. euro din vânzări, însă acum investitorii care au mizat pe aceste proiecte stau cu o afacere de circa 175 mil. euro pe care nu o pot exploata. Dacă în ultimii ani de criză dezvoltatorii proiectelor de lux au rămas pe baricade, anul acesta au început să apară primele victime. Alia Apartmants, Ibiza Sol şi Laguna Residence au intrat în insolvenţă, respectiv în executare silită.

Anul trecut, pe piaţa bucureşteană au fost livrate aproximativ 1.000 de apartamente noi, ridicând stocul total la 15.700 de unităţi, potrivit statisticilor DTZ Echinox. Dintre acestea, un număr de 5.000 de locuinţe se află încă la vânzare. Ponderea unităţilor de lux, grupate în ansambluri mari, în stocul de locuinţe noi la vânzare este de circa 15%. Într-un ritm de vânzări de un apartament pe lună, media acestei categorii imobiliare, tot mai puţini dezvoltatori vor reuşi să se menţină în viaţă în acest an.

„Supravieţuirea proiectelor de lux care au intrat în default depinde de ce sunt în stare dezvoltatorii să ofere. Dacă au pierdut totul în favoarea băncii, este cunoscut faptul că instituţiile financiare fac totul pentru a-şi minimiza pierderea. Un ritm de vânzare de unu-două apartamente pe lună este de ajuns să achiţi datoria la bancă şi să te menţii în viaţă, însă cei care au intrat deja în «default» este clar că au avut o strategie eronată“, a declarat Radu Lucianu, managing partner Capital Property Advisors.

Spaniolii loviţi în plin

Cel mai mare ansamblu rezidenţial de lux intrat în insolvenţă la începutul acestui an este Ibiza Sol. Dezvoltatorii spanioli au finlizat 304 apartamente în noiembrie 2008, iar până acum nu au reuşit să vândă decât 89. La pierderea companiei se adaugă o gaură de circa 44 mil. euro în portofoliul Alpha Bank, care a finanţat construcţia de lângă Şcoala Americană. Locuinţele din acest proiect aveau un preţ de pornire de 1.800 de euro/mp.

Un alt caz este cel al proiectului Alia Apartments, dezvoltat tot de investitori spanioli, care a venit cu o premieră pe piaţa imobiliară. Dezvoltatorii au reuşit să se înţeleagă cu UniCredit, principalul creditor al proiectului, asupra deschiderii procedurii de concordat preventiv. La lansarea proiectului, compania a anunţat că 45% din cele 124 de locuinţe au fost vândute, însă consultanţii din piaţă apreciază că numărul unităţilor aflate încă pe piaţă este mai mare.

Preţurile practicate de spanioli în cadrul complexului variau între 2.000 şi 2.500 de euro/mp. Creditorii proiectului Laguna Residence, aflat în portofoliul spaniolilor de la Gea 21, au solicitat la începutul acestui an executarea ansamblului pentru recuperarea datoriilor. Judecătorii au acceptat cererile şi au decis scoaterea la licitaţie a imobilului, cu un preţ de pornire de 24,5 mil. euro. Prima licitaţie, organizată în 9 ianuarie, a fost eşuată din lipsa cumpărătorilor, motiv pentru care procedura va fi reluată în 21 februarie.

Călcâiul lui Ahile

Contrar curentului general, omul de afaceri Gabriel Popoviciu a continuat dezvoltarea proiectului Băneasa Rezidenţial. El a început în iunie 2011 construcţia a încă 100 de apartamente de lux, grupate în şapte blocuri, iar luna aceasta finalizează primele două imobile şi începe să le închidă pe celelalte cinci.

„Nu suntem presaţi de bancă, pentru că partea aceasta a fost finanţată de către noi. Suntem pregătiţi cu diferite strategii dacă vânzările nu vor merge conform planului. Putem păstra acest stoc de locuinţe în portofoliu şi să îl dăm spre închiriere sau să vindem în rate pe doi-trei ani la dezvoltator“, explică Alin Negulescu, consultant de vânzări în cadrul Băneasa Rezidenţial.

Potrivit lui Radu Lucianu, stocul mare de locuinţe de lux aflat la vânzare reflectă greşeala anilor 2008-2010, când dezvoltatorii au început proiecte cu gândul că starea pieţei se va regla pe parcurs. Situaţia putea fi şi mai dezastruoasă dacă s-ar fi construit toate proiectele planificate. DTZ Echinox estimează că a fost amânată construcţia a circa 15.000 de apartamente numai în Bucureşti.

„Ansamblurile rezidenţiale care se adresează clasei medii au fost cele mai afectate în ultimii trei ani, dar au fost extrem de puţine proiecte de lux care au intrat în insolvenţă. Nu este o problemă comercializarea acestor produse, cu atât mai mult cu cât cei interesaţi să-şi achiziţioneze o proprietate prospectează piaţa în căutare de produse care au «dificultăţi» şi care pot fi tranzacţionate la preţuri cât mai atractive“, consideră Mihaela Pană, directorul departamentului rezidenţial al DTZ Echinox.