MAI
|
|
|
Pipera, de la râvnit la hulit
Pipera, odinioară etalonul în materie de zone exclusiviste pentru birouri, a ajuns azi să fie ocolită de companiile care caută să se relocheze.
Infrastructura, legătura dificilă cu orice altă parte a Bucureştiului, traficul infernal... toate acestea au făcut ca zeci de mii de metri pătraţi de birouri construite la cele mai înalte standarde să fie scoase la vânzare cu preţuri de clasa B şi, totuşi, să nu le vrea nimeni, spun specialiştii.
Gradul de neocupare atinge chiar 80% în zonele mai îndepărtate
Pe piaţa clădirilor de birouri se întâmplă un fenomen greu de crezut în urmă cu doar doi ani: preţurile din centru le concurează pe cele de la periferie. „Din cauza crizei, chiriile au scăzut considerabil, astfel încât centrul Bucureştiului este azi un concurent de temut pentru Pipera sau Pipera Tunari. Odată ce piaţa îşi va reveni, vom vedea imediat o creştere a ratei de ocupare a locurilor libere din clădirile de birouri, mai ales în Pipera şi Pipera Tunari, ca o primă reacţie la faptul că în centrul Bucureştiului chiriile vor fi din nou prea mari", apreciază Daniel Fuchs, managing partner la Spiegfield International.
Proprietarii de clădiri de birouri din Pipera fac totul pentru a atrage clienţii: de la chirii negociabile dincolo de aşteptări până la pachete gratuite şi incluse în ofertă, precum şi alte bonusuri. Chiar şi aşa, clienţii nu se înghesuie în Pipera, acolo unde nu mai departe de acum doi ani se vorbea despre un elitist parc corporate. Gradul mediu de neocupare în zonă este de 50%, dar poate atinge chiar şi 80% în planurile secundare, după cum reiese din calculele celor de la Jones Lang Lasalle.
Preţuri
Preţul zonei a ajuns la 19-20 euro de la 22-25 euro/mp în 2008. Dar tranzacţiile se fac la un preţ chiar şi mai mic după negocierea cu clienţii, fapt care îi determină pe consultanţii imobiliari să anunţe ieftiniri de 20-25% în zonele periferice ale oraşului pentru anul 2010. Cu toate acestea, tranzacţiile încheiate în 2009 au scăzut cu până la 45% faţă de cele semnate în anul anterior.
500.000 mp de birouri şi investiţii de sute de milioane de euro îngropate de criză
În perioada 2005-2006, atunci când Pipera a început să fie speculată intens de dezvoltatorii de birouri, preţul pe metrul pătrat de teren era de 50 euro. Apoi a urcat imediat la 100 euro/mp şi, în apogeu, a atins 300 euro/mp. Şi totul într-un singur an. Pe atunci, chiria în clădirile de birouri construite nu depăşea 15 euro/mp. În 2008 însă, preţul terenurilor a urcat mai întâi până la 600, apoi până la 1.000 euro/mp.
Acesta a fost punctul final: preţurile terenurilor erau prea mari, clădirile de birouri erau deja prea multe, infrastructura nu a fost ajutată, a venit criza şi de atunci a existat doar declinul. Companiile care se mutaseră deja în Pipera şi-au renegociat contractele sau s-au relocat. Cele care au rămas au fost nevoite să găsească soluţii pentru a-şi ţine angajaţii mulţumiţi. Aşa s-a ajuns ca nume precum Coca-Cola HBC sau Vodafone să asigure transport celor care lucrează la ei.
Reducerea chiriei nu este suficientăCompaniile care vor să îşi relocheze sediile au devenit mult mai pretenţioase cu privire la calitatea clădirilor în care vor să se mute. Acum sunt căutaţi dezvoltatorii care şi-au poziţionat bine clădirile. Lângă gura de metrou din Pipera, de exemplu. Un alt punct forte este eficienţa termică a clădirilor, dar şi calitatea finisajelor sau numărul locurilor de parcare. Dar, dincolo de toate acestea, infrastructura rămâne cea mai mare problemă în Pipera, susţin specialiştii în domeniu.
