Pipera, un paradis imobiliar în agonie

Proprietăţile imobiliare din nord-estul Capitalei au preţuri chiar şi cu 50% mai mici faţă de cele practicate în urmă cu trei-patru ani. Dacă în anii trecuţi mulţi visau să-şi cumpere o casă în Pipera, în prezent nici măcar cei cu bani nu sunt tentaţi să achiziţioneze proprietăţi aici.

Zona Pipera este împânzită cu anunţuri de vânzare postate pe vile sau la stradă. Deşi proprietarii cer, la o primă discuţie, preţuri care par ameţitor de mari, aceştia sunt dipuşi să scadă drastic în procesul de negociere, mai ales dacă au de-a face cu un client care ar putea să achite cash.Însă, contrar aşteptărilor, ieftinirea acestor proprietăţi nu a adus avalanşa de clienţi anticipată probabil de proprietarii din Pipera, şi asta deoarece zona are în continuare o infrastructură care lasă de dorit. Pe de altă parte, nu sunt puţini aceia care văd mutarea în Pipera drept o greşeală, din pricina accesului dificil dinspre şi înspre casă.

„În multe zile, căile de acces către Pipera sunt blocate de coloane de maşini care se întind pe sute de metri, mai ales dacă vorbim de şoseaua traversată de calea ferată, punct unde se formează frecvent ambuteiaje", ne-a povestit Alexandru, un tânăr rezident al cartierului în cauză.

Pe de altă parte, aşa cum susţin unii experţi imobiliari, în Pipera s-a construit haotic, fără un plan urbanistic bine pus la punct, astfel că, în prezent, este uşor de sesizat faptul că multe case sunt practic lipite de cele vecine, multe terenuri disponibile fiind folosite de proprietari în vederea ridicării unei construcţii cât mai impunătoare.

Case la jumătate de preţ

Pa parcursul anului trecut, preţurile caselor şi terenurilor din Pipera au scăzut, în unele cazuri, chiar şi cu 60-70%, potrivit lui Claudiu Manolache, agent imobiliar care îşi desfăşoară activitatea în zona amintită. „Vorbim de oferte de sub 100.000 de euro pentru case cu suprafeţe de 150-250 de metri pătraţi, un preţ de aproape două ori mai mic faţă de valoarea proprietăţii în 2008", exemplifică agentul.

„Vând vilă, situată la Şoseaua Pipera-Tunari, cu parter, construită în 2008, cu cinci camere, trei băi, două balcoane, terasă si suprafaţă utilă de 150 de metri pătraţi, preţ 300.000 de euro, telefon 0722..........". Aşa se prezintă unul din zecile de anunţuri de pe site-urile de specialitate. Sunăm la numărul respectiv şi ne răspunde un domn, Adrian P., agent imobiliar.

Întrebăm direct dacă din preţul afişat se mai poate negocia ceva. Răspunsul pare condiţionat de forma plăţii, aşadar ne manifestăm intenţia de a achita cash, situaţie în care aflăm că am mai putea obţine un discount de aproximativ 10-15%, în timp ce, pentru varianta finanţării bancare, pro­cen­tul scade. Inter­locutorul nostru ne mai spune că vila valora, în urmă cu doi ani, aproape un milion de euro, dar că proprietarul doreşte să o vândă, „sincer, din lipsă de lichidităţi".

Scenariul se repetă şi la următoarea conversaţie, de data asta subiectul fiind o proprietate „chilipir", cum este ea prezentată de agentul respectiv, de „numai 600.000 de euro". În cazul variantei cash, putem deveni proprietarii ei achitând aproximativ 500.000 de euro. Motivul? Acelaşi: proprietarul doreşte să intre în posesia unor lichidităţi.

Rezidenţial, tranzacţii aproape inexistente

Dacă vorbim de valoarea terenurilor din Pipera, aceasta a revenit, potrivit Ştefaniei Baldovinescu, Manager Consulting Division în cadrul Colliers International, la nivelul aproximativ din 2005-2006, înregistrând scăderi medii de 40-60% faţă de preţurile din perioada de boom imobiliar. În prezent, precizează expertul, preţurile cerute variază între 200 şi 250 de euro pe metru pătrat, pentru loturile de case sau vile, şi 450-550 de euro pe metru pătrat pentru terenurile potrivite dezvoltării imobiliare.

„Către sfârşitul anului trecut au apărut primele terenuri de tip distress, proprietăţi bune la preţuri foarte mici, chiar şi sub 100 de euro pe metru pătrat, scoase la vânzare de proprietari cu dificultăţi financiare", explica Sânziana Oprea, broker Land Division în cadrul Colliers International. Totuşi, cererea a fost destul de redusă, iar tranzacţiile încheiate au fost în număr limitat. Piaţa rezidenţială din zona Pipera a traversat o perioadă de activitate lentă.

Volumul tranzacţiilor s-a situat între 0 şi 2 apartamente pe lună, în medie, în 2009, faţă de 4-8 apartamente, în medie, în 2007. În 2010 situaţia este şi mai gravă, iar în unele luni nu a fost raportată nicio tranzacţie, spune Claudiu Manolache. „Criză şi blocaj în piaţa imobiliară, pe zona tranzacţiilor, există mai peste tot, însă în zone precum Pipera, unde preţurile au fost pur şi simplu umflate artifical de-a lungul a câţiva ani, prăbuşirea este şi mai gravă", precizează Manolache.

Mai mult, unii dintre proprietarii care se plâng astăzi că nu reuşesc să găsească clienţi ar trebui să privească înapoi, la momentul achiziţiei casei sau terenului în cauză şi să se întrebe de ce au acceptat să plătească un preţ uriaş, pe care nu îl vor mai recupera poate niciodată, adaugă agentul. Preţurile la tranzacţii pentru apartamente noi, respective preţurile de listă plus marja de negociere, au scăzut cu 20-30% faţă de preţurile de tranzacţie din decembrie 2007, moment în care a fost înregistrat preţul maxim pe piaţa de apartamente, potrivit Ştefaniei Baldovinescu.