MAI
|
|
|
Preturile terenurilor din Pipera au ajuns la nivelul din 2005
Tranzactiile cu proprietati funciare s-au incheiat in primul semestru la preturi similare celor din perioada 2005-2006. Ca si in 2009, operatorii do-it-yourself, discount-erii si hipermarketurile au fost cei mai activi jucatori.
In contextul prudentei manifestate de investitori si potentiali cumparatori, determinata de semnalele negative din economie si incertitudinile privind evolutia acesteia, preturile terenurilor si-au continuat trendul descendent si in primul semestru al acestui an, se arata intr-un recent raport al companiei Collieres International Romania. O parte din jucatorii prezenti pe piata au considerat ca preturile au scazut suficient de mult, in timp ce altii inca asteapta ca minimul sa fie atins catre sfarsitul lui 2010 sau inceputul anului 2011. In aceste conditii, tranzactiile s-au incheiat in primul semestru al anului la preturi mai mici cu 20%-30% fata de aceeasi perioada a anului trecut, adica la un nivel de pret similar cu cel din perioada 2005-2006. Multi proprietari incearca sa valorifice unele din proprietatile detinute pentru a face rost de lichiditati, insa numarul terenurilor in dificultate (distress) este in continuare foarte limitat. In formarea preturilor la terenuri, un rol insemnat continua sa-l joace bancile comerciale. Intr-un fel, acestea indeplinesc acum rolul de frana in scaderea preturilor. Astfel, desi multe banci au inceput sa scoata la licitatie terenuri interesante, foarte putine dintre acestea si-au gasit cumparatori intrucat pretul a fost considerat de catre ultimii inca prea ridicat. Reducerea de pret acceptata de banci a fost de doar 25% din suma finantata, la a doua licitatie, se arata in raportul Colliers.
Terenurile mici, inca in cautare
Cumparatorii particulari, persoane fizice, au cautat terenuri mici pentru nevoile rezidentiale proprii. Zona solicitata a fost atat Bucuresti, in locatii centrale, cat si in jurul orasului, in zonele rezidentiale traditionale. Preturile terenurilor disponibile acum in zone precum Sisesti, Baneasa sau Pipera au ajuns la nivelul celor cerute de proprietari in perioada de boom in Corbeanca, Ciolpani sau Snagov. In schimb, spre deosebire de perioada de crestere a pietei imobiliare , investitorii pentru proprietati in locatiile exclusiviste din centrul orasului au fost foarte putin activi. Acestia au fost extrem de prudenti, oportunisti si sensibili la orice semnal negativ pe pietele financiare sau in economia globala in general, sustin analistii Colliers.
Primul semestru al anului 2010 a adus o evolutie pozitiva a pietei, in sensul ca multi dintre potentialii cumparatori au considerat preturile terenurilor suficient de mici pentru ca viitoarele proiecte sa fie fezabile, ceea ce a condus la reluarea negocierilor si chiar la finalizarea anumitor tranzactii.
Cu toate acestea, numarul tranzactiilor incheiate in primele sase luni ale anului a fost redus. De asemenea, au fost finalizate doar tranzactii cu valoare scazuta, care nu au depasit 10 milioane de euro.
Cine a investit in terenuri
Interesul pentru terenuri exista, cererea fiind reprezentata in principal de cateva segmente de piata: dezvoltatorii de parcuri de retail si retailerii de tip big box; investitorii in proiecte rezidentiale pentru segmentul low cost si companiile interesate de construirea unor sedii noi.
Ca si anul trecut, operatorii do-it-yourself, magazinele de tip discount si hipermarketurile au fost cei mai activi jucatori pe piata. Daca intre 2004-2007 hipermarketurile au intreprins campanii agresive de extindere, urmate de o perioada de stagnare in urmatorii doi ani, incepand cu ultimele luni din 2009 acestia si-au reactivat planurile de expansiune.
Conform analistilor Colliers, atentia retailerilor s-a indreptat atat catre Bucuresti, cat si catre marile orase din provincie, desi locatiile periferice nu au mai fost luate in considerare. Loturile de teren situate in apropierea zonelor dens populate au fost cele alese de retaileri, acestia incercand sa se pozitioneze inaintea competitiei.
Totodata, o buna parte a dezvoltatorilor care intentionau sa construiasca proiecte mixte (rezidential, birouri, hotel, retail) si-au schimbat strategia si s-au reorientat catre parcuri de retail, cautand sa securizeze chiriasi-ancora dintre retailerii activi. Majoritatea proprietatilor propuse pentru astfel de proiecte sunt reprezentate de foste fabrici situate in locatii semicentrale, in zone dens populate, ideale pentru retailerii de tip big box.
Cea de-a doua categorie de investitori este reprezentata de cei in cautare de terenuri cu destinatie rezidentiala pentru programul "Prima casa". In acest caz, interesul lor se indreapta catre terenuri mici, cu suprafete intre 1.500 pana la 10.000 mp, in vederea dezvoltarii unor proiecte de scara redusa. Pentru ca investitorii sa ia decizia de achizitie, costul terenului trebuie sa fie sub 100 euro/mp construit in zonele semicentrale si maximum 200-250 euro/mp construit in centru.
Mai putini speculatori
„In primele sase luni ale lui 2010, investitorii s-au dovedit activi pe piata, au cautat terenurile cele mai potrivite pentru nevoile lor, iar o parte din ei sunt in prezent angajati in negocieri foarte avansate. Astfel, anticipam o intensificare a activitatii de tranzactionare in a doua jumatate a anului, atunci cand mai multe tranzactii semnificative ar putea fi incheiate", se arata in raportul Colliers. Cu toate acestea, pana la o stabilizare a preturilor mai e mult, intrucat incertitudinile privind evolutia economiei persista. Mai mult decat atat, conditiile nesigure de valorificare a produselor finale pe piata imobiliara (apartamente , spatii de birouri, comerciale sau industriale) in perioada imediat urmatoare fac ca investitiile in terenuri sa fie considerate riscante. Astfel, cererea va fi in continuare generata in principal de utilizatorii finali si dezvoltatorii care au deja securizate ancorele in proiecte. Investitiile si dezvoltarile in scop speculativ vor fi rare si efectuate doar la preturi foarte reduse.
In formarea preturilor la terenuri, un rol insemnat continua sa-l joace bancile comerciale care, intr-un fel, indeplinesc acum rolul de frana in scaderea preturilor. Astfel, desi multe au inceput sa scoata la licitatie terenuri interesante, foarte putine dintre acestea si-au gasit cumparatori intrucat pretul a fost considerat de catre ultimii inca prea ridicat.
