Băncile nu agrează neapărat Prima Casă 4 în condiţiile actuale, dar nici nu pot trăi fără ea. Motiv pentru care multe vor adera la acest program chiar dacă asta înseamnă costuri mai mari şi probleme mai mari. Clienţii nu se mai bat pe creditul Prima Casă la fel ca la începutul anului, şi totuşi sunt suficient de mulţi doritori astfel încât piaţa imobiliară să rişte să se blocheze în următoarele luni, spun specialiştii imobiliari.
Explicaţia este intratea clienţilor în expectativă. Mai precis, cumpărătorii
nu mai vor să facă nicio mişcare până când nu află exact cum se va desfăşura cea mai recentă ediţie a programului. Imopedia.ro i-a convocat la o discuţie pe această temă pe cei mai importanţi
jucători şi specialişti de pe piaţa imobiliară şi bancară. Aceştia au creionat o imagine despre cum va transforma acest program următoarele luni.
Cum va arăta România după programul Prima Casă 4?
De ce credeţi că a adus Guvernul aceste modificări la programul Prima Casă? Este un fel de a spune că nu mai poate susţine singur aceste cheltuieli?
Bogdan Baltazar, analist financiar:
Este un fel de a spune că este normal ca şi băncile să contruibuie, pentru că băncile sunt foarte interesate, competiţia este destul de puternică şi atunci, ca orice Guvern care are un deficit
mare, care are angajamente faţă de FMI să îl micşoreze la 4,4% anul acesta, încearcă acolo unde se poate, unde piaţa permite, unde dorinţa băncilor de a continua programul permite şi cererea
există, încearcă să îşi micşoreze povara garanţiilor pe care le emite.
Dan Ioan Popp, preşedinte Impact Developer & Contractor
S.A
Este normal aşa pentru că situaţia economică e pe tendinţa de redresare, deci şi raportul de
ajutor al statului trebuie să fie diminuat. Este e o reacţie inteligentă, o implicare în continuare dar în acelaşi timp o oarecare ponderare a riscurilor pe care şi le asumă statul. Pe de altă
parte este şi o reacţie interesantă a băncilor care într-un fel devin mai comerciale şi vor să se implice mai mult ca share de pe piaţă, să reconstituie portofolii imobiliare, ceea ce iar e un
semnal pozitiv pentru că arată creşterea apetitului puternic al băncilor şi în acelaşi timp este şi o reacţie interesantă vis-a-vis de o anumită îngustare a marjelor.
Cristian Orgonaş, analist financiar:
Guvernul, după ce a alocat o groază de bani prin garanţii, a ajuns probabil la concluzia că ok, ce a fost mai greu a trecut pentru piaţa imobiliară, iar acum băncile ar trebui să înceapă să îşi
asume o parte din garanţii. Probabil că Guvernul nici nu mai are bani, pentru că aceste garanţii se adaugă la deficitul bugetar. Şi cum Guvernul trebuie să respecte o ţintă de deficit de 4,4%,
orice garanţie pe care o oferă băncilor ar trebui să se adauge la deficitul bugetar şi Guvernul ar trebui să taie de la alte cheltuieli.
Adrian Şişchin, directorul regional al companiei imobiliare Remax
România:
Eu cred că Guvernul îşi propune să implice mai mult şi băncile. Până la urmă, la ora aceasta, după un an de zile, care a fost riscul asumat? Relativ modest, din punct de vedere al persoanelor
care sunt în default. Din câte am înţeles din mass media, un număr foarte mic, 19 sau 20 de persoane, a fost într-o situaţie în care să nu-şi plătească rata, deci dintr-un număr de 37 000, în
doi ani de zile. Deci, până acum, despre ce risc discutăm? Cât la sută dintre persoanele care şi-au făcut acest credit au fost în situaţie de default? Foarte puţine. Şi sigur că pe măsură ce
trece timpul, băncile vor fi într-o situaţie benefică pentru a înceape să reia creditarea. Dar în momentul acesta, tot Guvernul este cel care previne, într-un fel, pentru că tot continuă să se
împrumute cu sume importante de la băncile comerciale. Şi atunci băncile preferă sa plaseze acolo.
Sorin Roşu, director Apulum '94:
Nu, nu este un fel de a spune că Guvernul nu mai are bani. Dacă nu ar avea bani, ar putea să susţină 100% pe o suma mai mica. De fapt, prin asta s-ar traduce. Dar, pe de altă parte,
cointereseaza şi responsabilizează şi băncile. În prima variantă, timp de doi ani de zile, băncile au fost doar nişte finanţatori fără nicio responsabilitate, totul fiind preluat de stat.
Cum vor influenţa aceste modificări piaţa imobiliară?
Adrian Şişchin, directorul regional al companiei imobiliare Remax România:
Extinderea programului este benefica. Orice element de relaxare eu zic că impulsionează tranzacţiile imobiliare şi creează o pârghie pentru cei care ţintesc o locuinţă nouă. Mai întâi de toate
trebuie să vedem ce fel de banci vor participa, că am înţeles că nu toate băncile îşi propun să ia parte, dar se pare că un număr de bănci şi-ar fi maninfestat interesul. Să vedem şi
concretizarea. Şi să vedem dacă asumarea riscului va conduce la o eventuală majorare a ratei dobânzilor percepute de bănci faţă de cea existentă. Dobânzile ar putea fi mai scumpe cu o jumătate
de punct - un punct procentual. Acest lucru ar putea avea o mică influenţă asupra celor care îşi propun să facă pasul către o nouă locuinţă.
Cristian Orgonaş, analist financiar:
În mod sigur va avea loc o creştere a dobânzilor, pentru că din moment ce băncile vor prelua o parte din risc, automat riscul costă. Deci automat băncile nu au de unde să scoată bani decât de
la client. Va avea loc astfel o mărire a dobânzilor. Nu mare, dar va fi una. Dacă băncile acceptă să suporte riscul înseamnă că acceptă o pierdere, iar pierderea aceasta trebuie acoperită. Nu
îmi imaginez că băncile fac acte de caritate. Eventual pot decide să păstreze dobânzile mai mici şi să păstreze din volum. Dar orice creştere a riscului determină o creştere a costului.
Sorin Roşu, director Apulum ‘94:
Cred că este un pas spre întoarcerea la creditare în general. Pentru că deja povestea aceasta cu o locuinţă de 50mp e un pas consistent. Nici nu îmi dau seama în acest moment urmare a cărei
analize a condus la limimtarea aceasta de 50mp şi nu 60 mp, să zicem. Dar este clar că Guvernul încurajează, într-un fel sau altul, piaţa imobiliară prin acest demers. Şi, din punctul meu de
vedere, este un lucru extrem de lăudabil.
Băncile au o perioadă de trei luni să se gândească dacă participă sau nu la program. Ce se va întâmpla în acest timp cu piaţa imobiliară?
Alexandru Pricop managing partner Coldwell Banker:
Aceste măsuri vor îngreuna, ba poate chiar vor bloca piaţa imobiliară în următoarele trei luni, timp în care băncile decid dacă participă sau nu la program, ba poate chiar şi după aceea, pentru
că se va acumula un flux foarte mare de cereri. Clienţii așteaptă să se pună la coadă la bancă. De exemplu, cea mai mare bancă din România, BCR mai are alocate aproximativ 29 milioane euro
pentru programul prima casă 3 şi pe flux sunt credite în diferite stadii de evaluare în valoare de 40 milioane euro. Oamenii ăştia aşteaptă să vadă dacă se încadrează la Prima Casă 3, dacă nu
vor aştepta Prima Casă 4.
Bogdan Baltazar, analist financiar:
Nu se va bloca piaţa, totul va continua, atât crediatarea cât şi tranzacţiile. Sigur se va cunoaşte hiatusul acesta parţial pe piaţa imobiliară datorită perioadei acesteia legată de
introducerea noilor reguli, dar nu urmează nicio schimbare dramatică.
Sorin Roşu, director Apulum '94:
Până când băncile vor hotărî dacă intră sau nu în program, vom avea o stare de aşteptare. Programul Prima Casa pe 2011 este la final, dar încă se mai fac tranzacţii, încă se mai mișcă bani. Din
estimările mele, cel puţin o lună şi jumătate de aici înainte vor mai fi bani pe piaţă. Termenul acesta de trei luni nu ar ajunge să influenţeze negativ piaţa. Dacă am avea în discuţie ca din
2012 să avem acest program, atunci într-adevăr, va fi o problemă pe piaţa imobiliară.
Adrian Jantea, director de promovare şi distribuţie BRD
Nu sunt specialist în piaţa imobiliară, dar programul Prima Casă şi creditele acordate prin acesta au
susţinut piaţa imobiliară aşa mică pe cât a fost. Fără el, lucrurile ar fi arătat diferit din punctul meu de vedere. În volumul creditelor imobiliare din 2009, 2010 şi chiar începutul de an din
2011, programul Prima Casă a avut o influenţă destul de mare.
Vor accepta băncile noile condiţii?
Bogdan Baltazar, analist financiar:
Nu vor mai fi chiar la fel de entuziaste, dar vor fi în continuare interesate. Atât cele mari cât şi cele mici. Băncile mici în general se bat pentru cotă de piaţă. Şi atunci încearcă să fie
cât mai competitive, uneori merg chiar dedesubtul limitei la care nu pierd, deci vor încerca atâta cât le ţin baierele, atâta cât pot.
Adrian Jantea, director de promovare şi distribuţie BRD
Din datele pe care le avem acum, aşa cum am participat la prima etapă şi în celelalte programe Prima Casă, suntem deschişi şi pentru această nouă etapă a Programului. Este adevărat că mai sunt
unele detalii tehnice care mai trebuie analizate, mai este nevoie şi de aprobarea la nivel de top management, dar ecourile pe care le am de acolo sunt pozitive.
Dan Ioan Popp, preşedinte Impact Developer & Contractor S.A
Pe de o parte este natural de înţeles că ceea ce a fost nu mai este, Prima Casă până la a treia etapă era pe o fază de criză. Noi, chiar dacă încă nu avem certitudini, putem să considerăm că
piaţa în general, economia, e într-o perioadă de începere a creşterii. Vorbim acum despre un produs care va exista pe piaţă cel puțin 6 luni, care în mod cert va prinde creşterea economică.
Deci e un produs de marketing adecvat creşterii economice.
Cristian Orgonaş, analist financiar:
Din câte am văzut, băncile lansează variante proprii. Probabil că vor rămâne în joc băncile mari, în special BCR și BRD, cele care cumulau mare majoritate a businessului până acum, iar băncile
mici probabil că nu vor mai putea suporta creşterea riscului şi vor ridica preţurile. Crescând dobânzile, nu mai sunt competitivi şi probabil că vor prefera să nu mai intre în Prima Casă 4.
Alexandru Pricop managing partner Coldwell
Banker:
Zilnic, o singură bancă poate să consume până la aproximativ 2 milioane euro, vă daţi seama că e o cerere şi o presiune foarte mare din partea cumpărătorilor. Un lucru e cert pentru cele care
aleg să participe: în condiţiile în care în program se acceptă şi clienţi care au deja o locuinţă, nu ştiu dacă mai pot să îl numească Prima Casă, ar trebui să se numească „Cea de-a doua casă",
ar trebui să îi dea alt nume.
Sorin Roşu, director Apulum ‘94:
Ce se întâmplă dacă, prin absurd, nu intră nicio bancă, propriu zis nu vom avea niciun program? Deci nu ştim deocamdată dacă vom avea efectiv în funcţiune un program Prima Casă. Un alt punct
despre care nu am citit nimic este dacă vom avea o sumă alocată mare. Nu am documente oficiale, există doar ce spune presa. Într-un comunicat pe care l-am citit se înţelegea că statul ar fi
dispus să pună jumătate din trei miliarde. Păi asta ar însemna un program pe vreo patru ani! Din punctul meu de vedere, statul ia acum o decizie strategică. De ce? Prin toate celelalte
restricţii limitează o explozie pe piaţa imobiliară, în schimb contribuie major la stabilizarea pieţei.
Cum anticipaţi că vor primi clienţii programul Prima Casă în noua lui formă?
Cristian Orgonaş, analist financiar:
Oricum în ultima perioadă cererea pentru Prima Casă s-a mai temperat. Cererea va continua să fie, dar nu va mai fi ca la început. Va continua să fie pentru că dacă nu ar exista cerere, băncile
nu vor mai participa la program. Nu mă aştept însă la o creştere a cererii, acest lucru nu este posibil, trendul este descrescător.
Bogdan Baltazar, analist financiar:
Trendul va fi uşor descrescător. Există interes, asta e clar.
Sorin Roşu, director Apulum ‘94:
Cumpărătorii au o anumită posibilitate de accesare a creditelor, nu cu buletinul, ci cu asumarea unor riscuri şi cu responsabilitate mai mare. Nu vom mai avea de a face cu evoluţii
incontrolabile, cu fluctuaţii majore pe piaţa imobiliară.
Dan Ioan Popp, preşedinte Impact Developer & Contractor S.A
Oamenii e clar că vor fi mai optimişti, când pe diverse pieţe. Întărirea leului este cel mai
consistent lucru care se putea întâmpla. Lucrul acesta dă o certitudine românilor. De la săptămână la săptămână percepţiile noastre se vor schimba.
Adrian Jantea, director de promovare şi distribuţie BRD
Din punctul de vedere al clientului, costurile de acordare a creditului nu se vor modifica aproape deloc. Guvernul a cerut ca aceste costuri să se încadreze în acea marjă stabilită la începutul
programului: + 4 puncte procentuale peste EURIBOR. Băncile care doresc să intre în program program sunt obligate să se încadreze în această marjă maximă. Desigur, faptul că responsabilitatea se
împarte cu statul poate însemna la un moment dat costuri în plus pentru bancă. Probabil că dobânda o să crească puţin peste costurile programului anterior, este posibil, dar încă nu am luat o
decizie. Încă facem calcule, specialiştii noştri analizează. Dacă va fi o majorare, va fi una destul de mică pentru client.
31 March 2011
