Guvernul intenţionează să modifice programul Prima Casă. În acest sens, noul program va fi redenumit Noua Casă şi se va adresa doar celor interesaţi de achiziţia unei proprietăţi noi. IMOPEDIA.ro a discutat cu dr. Ion Radu Zilişteanu, analist imobiliar, despre efectele pe care le va avea noul program în piață.
Cum apreciaţi programul Noua Casă?
Noul program, rebotezat „Noua Casă”, nu face altceva decât să revină la intenţiile iniţiale ale programului Prima Casă. Să ne amintim că, în anul 2009, când a fost lansat acest program, intenţia declarată a autorităţilor era ca acest proiect să stimuleze piaţa locuințelor noi, aceasta a fost declarația inițială a autorităților. Practica ne-a arătat că programul Prima Casă a condus la o achiziţie imobiliară de peste 80% de locuinţe vechi, deci locuinţele noi au reprezentat o cotă destul de mică. Aşadar, se revine la intenţia iniţială.
Va afecta această măsură piaţa locuinţelor vechi?
Această măsură va lovi preponderent în tinerii care nu aveau o sumă suficientă pentru a accesa un credit ipotecar obişnuit şi care nici nu îşi propun să cumpere o locuinţă nouă, pentru că locuinţele noi sunt, în general, mai scumpe decât cele vechi, dacă judecăm în termeni de suprafaţă şi localizare similară. Aceşti tineri nu vor avea acces la creditele ipotecare obişnuite oferite de bănci, pentru că avansul în acest caz este mai mare decât cel cerut de creditele Prima Casă sau respectiv Noua Casă. În plus, ştim că Banca Naţională a încurajat în ultima vreme creditarea în lei în defavoarea creditării în valută, iar creditele în lei sunt mai scumpe, din punct de vedere al dobânzii anuale efective. Practic, consecinţa pe care o avea acest program reconfigurat va fi aceea de a micşora în continuare cererea solvabilă, dar este bine să precizăm că, în general, programul Prima Casă, cel puţin din experienţa de până acum, nu a ocupat ca volum de tranzacţii mai mult de câteva procente din piaţa rezidenţială. Aşadar, influenţa sa asupra pieţei nu a fost una directă, în termeni de cerere, ofertă şi de fixare a preţului, ci a fost mai mult un efect de natură psihologică, un efect pozitiv, trebuie să recunoaştem.
Cât de mult îi ajută pe dezvoltatorii imobiliari acest nou program?
Momentul actual îi prinde pe dezvoltatori cu foarte multe unităţi locative nevândute, iar piaţa dezvoltărilor rezidenţiale este destul de îngheţată, alţi investitori neavând curajul să intre pe piaţă în condiţiile acestea, deşi criza oferă anumite oportunităţi pentru că există acest stoc de unităţi locative nevândute. Pe măsură ce acest stoc se va apropia de epuizare, atunci sigur că se va încălzi si piaţa dezvoltărilor rezidenţiale noi. Ar putea avea un efect bun faptul că Noua Casă se adresează numai locuinţelor noi, o să ducă la o vânzare mai rapidă a acestor stocuri de locuinţe noi nevândute.
Odată cu epuizarea acestor stocuri nevândute am putea vedea noi dezvoltatori imobiliari pe piaţă?
În condiţiile în care stocul va începe să se epuizeze, dar încă ne aflăm departe de acest moment. Aş mai vrea să spun că în cercurile politice ale actualei puteri, ca şi în cercurile politice ale vechii puteri, se află dezvoltatori imobiliari şi nu exclud nici posibilitatea ca această reconfigurare a programului Prima Casă în Noua Casă să fie şi un rezultat al presiunii acestor dezvoltatori imobiliari apropiaţi puterii.
Fosta guvernare a dorit să se adreseze prin acest program guvernamental exclusiv pieţei locuinţelor noi, dar nu a făcut-o, în urma sesizării Consiliului Concurenţei. Credeţi că noua guvernare va reuşi?
Este greu de spus, pentru că deocamdată acest program Noua Casă nu este decât un program enunţat, nu am citit o documentaţie specifică în stare să ne lămurească în legătură cu toate caracteristicile lui. Atunci când a intervenit Consiliul Concurenţei, problema era ca acest program să nu fie interpretat drept ajutor de stat. Regimul ajutoarelor de stat în Uniunea Europeană este unul destul de strict şi, pentru că ar putea exista suspiciuni de încălcare a legii concurenţei, probabil că va fi nevoie de un aviz al autorităţilor de la Bruxelles în ceea ce priveşte lansarea noului program.
În cazul în care Noua Casă va fi aprobată, am putea asista la o scădere a preţului locuinţelor vechi?
Programul Prima Casă a ocupat până acum o pondere foarte mică din piaţă, respectiv câteva procente. Ca să fim concreţi, în aceşti ani de criză, numărul tranzacţiilor de vânzare-cumpărare prin Prima Casă a fost de aproximativ 350.000 euro anual. Programul Prima Casă a generat, în medie, circa 18.000 de tranzacţii în fiecare an, ceea ce înseamnă circa 5% din piaţă. Faptul că dispare componenta imobilelor vechi, consider că nu are cum să influenţeze decisiv preţurile de pe piaţă. Anii 2011 şi 2012 au însemnat pentru piaţa rezidenţială românească scăderi extrem de mici de preţ, grosul scăderii s-a înregistrat în primii ani de criză, începând din martie 2008, iar anul 2012 a adus o scădere extrem de mică procentuală, ceea ce ar putea să ne determine să caracterizăm piaţa rezidenţială ca fiind în stagnare. Părerea mea este că tot acest cumul de factori pe care îl întâlnim acum în piaţă, şi nu mă refer neapărat la noul program, ci la restricţionarea accesului la creditarea în valută, va duce la o scădere a cererii solvabile şi anul acesta. De aceea, cred că vom asista la mici reduceri de preţuri şi în 2013.
Ce ne puteţi spune despre preţul locuinţelor noi? Va duce Noua Casă la o scumpire a unităţilor noi?
Nu cred, pentru că oferta este încă foarte mare, stocul existent de locuinţe noi este foarte mare.
CITEŞTE ŞI: Noua “Prima Casă” va lovi serios în piaţa locuinţelor vechi, iar preţul imobilelor noi va creşte
16 January 2013
