Programul guvernamental este din nou un subiect de actualitate – Guvernul a stabilit fondurile pentru anul acesta, iar autoritățile vorbesc despre diverse schimbări, printre care și lărgirea accesibilității. Însă cu toate că este mediatizat pe larg, programulului guvernamental nu a adus schimbări majore. Despre caracteristicile și efectele programului Prima Casă în piața imobiliară a anului 2015, IMOPEDIA.ro a stat de vorbă cu Radu Ion Zilișteanu, analist imobiliar și profesor dr. în economie.

36150-zilisteanu.jpgCum a fost anul 2014, în piața imobiliară din România? Să ne așteptăm la același trend pozitiv și în 2015?

Anul 2014 a fost destul de liniștit și destul de stabil din punct de vedere al prețurilor. Variațiile de preț au fost extrem de mici. Cred că se simte în piață, la sfârșitul lui 2014 și începutul lui 2015, o ușoară revigorare a încrederii, ceea ce ne poate face să gândim că s-ar putea ca anul acesta ar putea fi ceva mai bine. Altfel, nu cred că s-ar putea întâmpla lucruri senzaționale nici în 2015.

Guvernul tocmai a anunțat suma alocată programului Prima Casă, în 2015. Credeți că programul guvernamental va mai avea succes și anul acesta?

Nu trebuie să scăpăm din vedere faptul că nu s-a consumat încă nici suma alocată pe 2014 – Guvernul alocă 2,5 miliarde lei în plus față de banii rămași de anul trecut. Iar comportamentul acesta s-a tot manifestat de când există programul guvernamental. În ce sens? Fiecare bancă membră în program a avut propriul plafon de creditare și, în timpul anului, s-au tot redistribuit plafoanele, pentru că unele bănci aveau un ritm de creditare mai intens decât altele și au epuizat mai repede banii. Dar iată că, în anul 2014, cu toate redistribuirile, banii nu s-au terminat.

Dar cum explicați că există instituții care termină plafonul, în timp ce altele nu reușesc?

Depinde de la caz la caz. Unele bănci au fost foarte agresive în perioada de boom, ajungând ulterior la cote mari de credite neperformante. În momentul de față, astfel de instituții suflă și în iaurt. Au mai curățat portofoliul de credite neperformante, dar nu suficient. Așa că în prezent sunt extrem de prudente. În plus, există mulți alți factori – depinde cât de dezvoltată este rețeaua de distribuție, depinde de instruirea personalului care promovează aceste credite. Poate că unora dintre bănci nu li s-a părut foarte interesantă marja (limitată de lege de altminteri) și nu au avut interes să promoveze produsul Prima Casă, ci au preferat să promoveze propriile produse. Motive pot fi destule.

Cum ar fi piața imobiliară fără programul Prima Casă? Ce efecte benefice a avut?

În cinci ani și jumătate de existență, a generat 130.000 de tranzacții, ceea ce înseamnă circa 20.000 tranzacții/an. În condițiile în care s-au realizat circa 700.000 tranzacții doar în anul 2014, putem afirma cu încredere că programul guvernamental nu a avut o contribuție mai mult decât periferică la piața imobiliară. Un alt aspect care a influențat piața a fost limita aceasta inițială de 60.000 euro, impunându-se astfel un preț al locuințelor. Într-adevăr, existența acestui program a avut alte consecințe pozitive,  cea mai importantă fiind restabilirea încrederii. Categoric, programul are și el părțile lui bune, dar nu a generat atât de multe tranzacții în piață, încât să putem spune că dispariția sa este definitorie pentru evoluția pieței.

Inițial, programul a fost gândit ca un salvator al pieței construcțiilor. Însă pentru că structura sa a fost alcătuită destul de neglijent, realitatea a arătat că peste 80% dintre tranzacții au fost cu locuințe vechi, nu noi. Dacă s-ar fi aplicat, de la bun început, principiul că se adresează numai construcțiilor noi, atunci sigur că ar fi avut o influență pe acest segment – ar fi animat un pic sectorul construcțiilor. Dar ea adresându-se oricui, nu a avut o influență foarte mare în mod direct.

Ce măsuri ar putea lua Guvernul, pentru a revigora piața imobiliară din România?

Sunt multe măsuri care ar ptuea fi implementate, pentru a stimula activitate de pe acest segment. Una dintre cele mai importante ar fi practicarea (în continuare) a unui TVA redus, în cazul construcțiilor noi.

O altă idee ar fi deductibilitatea cheltuielilor de reamenajare, reparare și întreținere. Respectiv dacă tu declari că vinzi imobilul cu 100.000 euro, dar ai hârtii prin care dovedești că ai investit în acea proprietate 20.000 euro (de când ai cumpărat-o), să plătești taxe doar pentru diferența aceea de 80.000 euro, nu pentru întreaga sumă. În momentul în care o persoană vinde un imobil, impozitul se calculează la valoarea declarată sau la cea impusă de grilă. Dacă sistemul de impunere asupra venitului global ar fi trecut și la a doua etapă anunțată inițial, respectiv să existe deductibilitate pentru amenajarea locuințelor, după modelul aplicat în foarte multe state civilizate, atunci ar fi fost un real ajutor pentru piață. Dar la noi nu se practică acest sistem. Iar aceasta este o discuție mai lungă, referitoare la filozofia fiscală a statului (care la noi nu prea există).

Nu în ultimul rând, statul ar putea revigora piața imobiliară, dacă și-ar intensifica eforturile pentru infrastructură (drumuri, utilități, etc.). Astfel, ar introduce în circuitul de tranzacționare și locuințe care nu se tranzacționează în momentul acesta, deoarece se află în zone defavorizate din punctul de vedere al infrastructurii. Primarii care s-au mișcat mai repede, au făcut astfel de lucrări cu ajutorul banilor europeni, însă nu toți au reușit acest lucru și ar fi nevoie de mai multă implicare din partea autorităților.

VEZI AICI Ghidul complet al Programului Prima Casă

CITEȘTE ȘI ALTE ARTICOLE:

15 January 2015