|
|
|
Radu Zilişteanu - în dialog cu cititorii IMOPEDIA
Săptămâna aceasta îl avem ca invitat pe domnul Radu Zilişteanu, fost preşedinte şi purtător de cuvânt al ARAI, asociaţie de care in ultima vreme s-a detaşat.
IERI, 22 Aprilie
Am prezentat un amplu video-interviu, acordat in exclusivitate pentru IMOPEDIA, axat pe urmatoarele teme:
» Despre agenţii imobiliari
» Despre criza imobiliară şi preţuri
» Despre ARAI si MLS-ARAI
» Despre Stat
» Despre preţurile sustinute de domnul Silviu Prigoana
ASTĂZI, 23 Aprilie
Radu Zilisteanu, răspunde întrebărilor pe teme imobiliare trimise online de către dumneavoastră, cititorii IMOPEDIA.ro.
Notă
» Pentru a asigura un cadru coerent întregii discuţii, vom elimina întrebările ce conţin injurii, atac la persoană sau devieri de la subiectele dezbătute.
» Pentru a urmări cu uşurinţă întregul dialog vom afişa doar întrebările care se încadrează în cadrul definit mai sus.
Va mulţumim şi va invităm să adăugaţi mai jos întrebările dumneavoastră.
P.S.1 Va invităm să parcurgeţi toate întrebările de până acum pentru a nu formula întrebări similare.
P.S.2 Domnul Radu Zilişteanu va răspunde întrebărilor postate până la ora 17:00.
P.S.3 Vă mulţumim pentru întrebările adresate domnului Zilişteanu. Răspunsurile la toate întrebarile le veţi avea în cursul acestei zile.
Pentru a continua dezbaterile vă recomandăm video-interviul publicat ieri.
|
Sau alege formatul RSS
pentru a primi instant noutatile |
S-a vorbit mult in ultima vreme despre preturi. Maine vom deschide ziua cu abordarea oferita de un om de afaceri, care afirma: "Cu 400-500 euro/mp se poate construi doar un coteţ". Detalii maine dimineata pe IMOPEDIA.ro.
Exista un mod calcul al chiriei, functie de pretul apartamentului?
Un apartament cu valoarea de 75000 de euro, la ce pret ar trebui inchiriat?
Daca cineva vrea sa faca afaceri in acest domeniu, in cat timp ar trebui sa isi recupereze investitia?
Va doresc succes in tot ce intreprindeti.
Va trebui să aşteptăm până la stabilizarea pieţei imobiliare la un alt nivel de preţuri şi va trebui să ne obişnuim cu noile caracteristici ale pieţei:
- speculaţii mult mai puţine;
- o evoluţie mai lentă a preţurilor, departe de ritmul ultimilor ani;
- imposibilitatea dezvoltatorilor de a vinde imobile off plan, adică din faza de proiectare;
- finanţare ipotecară mult mai prudentă din partea băncilor.
Depinde ce înţelegeţi prin relansare. Eu mă refer la o normalizare a numărului de tranzacţii pe unitatea de timp. Dacă vă referiţi la relansare în ceea ce priveşte creşterea preţurilor, aceasta se va produce numai pe anumite segmente ale pieţei. Mă aştept ca primul segment care se va relansa să fie cel al terenurilor.
Vă mulţumesc pentru urări.
Mă mir că sunteţi în stare să formulaţi un post aproape civilizat, în condiţiile în care limbajul dv. obişnuit pe Internet este plin de invective la adresa mea şi a altora, de insulte şi de acuzaţii fără nicio bază (apropo de asta, ca să procedez în maniera dv., aş putea să mă fac că nu văd că v-aţi dat doctoratul la Oregon State University, o universitate faimoasă, desigur, şi să vă întreb dacă v-aţi cumpărat diploma de PhD de pe net).
Eu n-am afirmat niciodată că se va întîmpla cutare lucru, ci am spus întotdeauna "după părerea mea" sau, oricum, asta se înţelegea din context. Nu pretind că deţin adevărul absolut în ceea ce priveşte piaţa imobiliară din România, în ciuda faptului că m-am înşelat de extrem de puţine ori. Văd că mă citaţi copios şi trunchiat, extrăgând afirmaţiile din context. Nimeni nu putea să prevadă magnitudinea şi formele de manifestare a crizei în România. Eu n-am afirmat că ce se întâmpla în SUA nu avea trebă cu România, ci că ceea ce se întîmpla pe piaţa imobiliară americană nu avea să afecteze direct piaţa imobiliară din România.
Mă întreb când mai aveţi timp de activitate didactică şi, eventual, de cercetare, atâta vreme cât vă ocupaţi, probabil, o mare parte din timp postând pe bloguri şi pe site-urile ziarelor. Şi, mai ales, mă întreb care este calitatea acelor prestaţii.
În ceea ce priveşte opiniile dv. privind piaţa imobiliară românească, ele denotă sfertodoctism, ca să nu spun urechism. Mai bine v-aţi vedea de curgerea fluidelor şi transferul de căldură în structuri cu microcanale rectangulare, despre care pretindeţi că vă pricepeţi, decât să vă daţi cu presupusul pe teme care nu vă sunt familiare. Acele teme măcar le semnaţi cu numele real, pe când pe Internet vă ascundeţi în spatele unui pseudonim.
V-aţi pus vreodată întrebarea de mă întreabă presa pe mine despre piaţa imobiliară românească şi nu pe dv.?
De ce nu ne spuneti nimic despre terenuri, cum au evoluat ele? Cele din Tunari, etc.
Ma contacteaza agenti imobiliari de la diverse agentii sa-mi cumpere terenurile pe care le am acolo si ma intreaba pe mine despre pret (normal mi se pare sa-mi spuna ei cu cat se mai vand acum) si nu stiu ce sa le spun.
Daca un client este nebun si cere un pret aberant, tu ca agentie cauti disperat sa vinzi la acel pret? Nu sfatuiesti clientul ce pret este in zona?!
Despre apartamente se tot vorbeste dar despre terenuri deloc.
Un agent imobiliar profesionist îşi sfătuieşte clientul vânzător în legătură cu preţul la care ar fi recomandată promovarea ofertei. Personal, recomand agenţilor mei să nici să nu se ocupe de proprietăţi pentru care proprietarul cere preţuri aberante. Nu este în interesul nimănui.
A diferenţia un agent bun de unul mai puţin bun nu este un lucru simplu. Totuşi, vă puteţi ghida după câteva elemnte:
- reputaţia;
- vechimea în piaţă;
- referinţe de alţi clienţi care au apelat la serviciile lui.
În principiu, preţul pe metrul pătrat construit în centru şi la periferie este acelaşi. Diferenţele intervin la preţul terenului şi preţul utilităţilor, elemente care de multe ori sunt uitate când se fac calcule asupra costului plătit de dezvoltator.
În ceea ce priveşte termenul de Realtor, el este marcă înregistrată a NAR (National Association of Realtors), asociaţia profesională imobiliară cea mai influentă sin SUA, iar utilizarea termenului fără a avea un accept din partea deţinătorului mărcii ar putea conduce la conflicte cu cei care îl folosesc.
Desigur, criza economică îşi spune cuvântul şi ponderea creditelor ipotecare neperformante va creşte, dar deocamdată nu cred că este cazul să ne îngrijorăm. Mecanismul declanşării crizei în SUA a fost cu totul altul, respectiv a fost legat de securitizarea creanţelor ipotecare, respectiv transformarea acestor creanţe în titluri de valoare vândute pe piaţa de capital. În România, nu existat nici măcar o emisiune de astfel de titluri.
Pentru mai multe detalii vizitati blogul meu: reflectiieconomice.zilisteanu.ro.
2.De cele doua conduceri ale asociatilor profesionale nu pot colaboramia bine in apararea intereselor membrilor afiliati prin redactarea si soaterea unei legi viabila pentru toti agentii care lucreaza in acest domeniu, SI DE CE?
3.Ce studi aprofundate trebuie sa deti in domeniu pentru a te numi analist imobiliar sau expert imobiliar(pentru ca in ultima perioada piata este plina de astfel de PERSONALITATI.
2. La nivelul Uniunii Europene, se pregăteşte un standard privitor la agenţii imobiliari. Promovarea unei legi care să reglementeze activitatea agenţiilor imobiliare în România ţine de voinţa politică. Din păcate, guvernele care s-au succedat în România după 1990 nu au avut interesul adoptării unei astfel de legi, întrucât toate au fost înconjurate de cercuri de interese imobiliare, care preferau mai degrabă o lipsă de reglementare unei reglementări. A existat o singură iniţiativă de acest gen, celebra Ordonanţă 3 din 2000, promovată de dl.Flavius Baias, la acea vreme secretar de stat în Ministerul Justiţiei, dar, din cauza modului pompieristic în care a fost adoptată, ordonanţa a căzut în urma unui proces la Curtea Constituţională.
3. Am răspuns deja unei întrebări similare.
În ceea ce priveşte piaţa imobiliară din Ungaria, spre exemplu, evoluţiile au fost destul de diferite faţă de piaţa românească din cauza condiţiilor diferite în care a evoluat acea piaţă. Tendinţa de a generaliza de dragul generalizării sau de dragul de a-ţi găsi argumente pentru ideile proprii nu este admisibilă în lipsa analizei specificităţilor unei anumite pieţe.
Referitor la mediile cele mai indicate pentru promovarea ofertelor imobiliare, ştiţi că acum 10 ani doar 5% din informaţiile referitoare la piaţa imobiliară circulau pe Internet şi restul în presa scrisă. Acum, 95% dintre informaţiile imobiliare circulă pe Internet. După cum scriam în alt răspuns, cred în promovarea pe Internet, dar cu alegerea atentă a site-urilor.
Promovarea ofertei prin Internet poate fi o bună cale, în măsura în care vă alegeţi cu atenţie locurile în care să postaţi oferta. Există mii de site-uri imobiliare în domeniul .ro, dar vizibiliatea acestora este foarte diferită. Sistemul de promovare FSBO (for sale by owner) este răspândit în întraga lume. Nu cunosc eficienţa site-ului menţionat, dar, în general, nu am încredere în acele site-uri care nu au un sistem de contorizare neutru. Aşa cum pentru o publicaţie scrisă numărul de exemplare vândute este o măsură a popularităţii publicaţiei, tot aşa numărul unic de vizitatori pentru un site este extrem de important.
Dacă doriţi, lăsaţi-mi un mesaj în formularul de contact din site-ul www.zilisteanu.ro.
- face abstracţie de zone;
- face abstracţie de suprafaţa apartamentelor;
- nu ponderează rezultatele în funcţie de nimic, adică, dacă are 100 de oferte într-o zonă scumpă şi 5 într-o zonă ieftină, rezultatul va fi mai mare decât dacă rezultatul s-ar pondera.
Indicele Colliers pleacă de la preţurile cerute pentru imobile în anunţurile din ziare şi Internet, ceea ce iarăşi distorsionează rezultatul.
A construi un indice imobiliar credibil este o întreprindere foarte dificilă şi scumpă. Deocamdată, nimeni nu a fost dispus să cheltuiască o asemenea sumă.
În prognozele pe care încerc să le fac, mă bazez pe prelucrarea econometrică a datelor obţinute din diferite surse de informare, pe contactul nemijlocit cu piaţa imobiliară românească din 1992, pe ipoteze din studii economice care propun modelarea fenomenelor imobiliare. Desigur, multitudinea variabilelor care determină evoluţia unei pieţe imobiliare (de natură economică, socială, demografică, psihologică, sociologică, legislativă, fiscală, etc.) face foarte dificilă elaborarea unui model economico-matematic de prognoză.
În ceea ce priveşte dubla reprezentare, este o discuţie foarte veche. În România, contractele de exclusivitate au o pondere foarte mică în totalul contractelor de servicii de intermediere imobiliară. Fără contracte de exclusivitate, agenţiile încearcă să reprezinte ambele părţi, ceea ce nu este ilegal în condiţiile în care cele două părţi implicate în tranzacţie sunt informate de această dublă reprezentare şi acceptă acest lucru.