Relansarea in imobiliare: reevaluarea in scadere a proprietatilor

Bancherii pot evita vanzarile fortate de imobile prin renegocierea contractelor de imprumut aplicand regula write-down. Majoritatea locuintelor cumparate cu credit in anii 2007-2008 ar trebui trecute prin acest filtru, altfel incidenta de neplata va creste alarmant in 2011.

Foarte multi clienti platesc in pre­zent rate pentru credite ipotecare supraevaluate din cauza ieftinirii fara precedent a valorii proprietatilor imo­biliare. Si desi, de la inceputul anului, platile in contul imprumuturilor ipote­care s-au redus, datoria principala, stabilita in functie de costul de achizitie al proprietatii, a ramas neschimbata. Bancile au profitat in anii din urma de boomul imobiliar intr-o formula de tip win-win, in care se parea ca toata lumea castiga . Acum insa, din cauza deva­lo­rizarii puternice a proprietatilor, relatia client-banca se transforma tot mai mult intr-una de tip win-lose, in care numai ban­ca este castigatoare. Daca in acest do­meniu bancherii nu intreprind masuri energice, este posibil ca in 2011 relatia cu clientii sa devina reciproc paguboasa (lose-lose).

Dr. ec. Adrian Crivii, FRICS, di­rectorul firmei Darian, cea mai mare companie autohtona de evaluari, spune ca riscurile de neperformanta in do­meniul creditelor ipotecare in derulare ar putea creste la cote-record in 2011. „Esecul creditelor neperformante va trebui asumat si impartit intre cei doi actori ai contractului de finantare, creditor-debitor, intr-o marja cat mai echilibrata". Focusarea bancilor pe profit cu orice pret in paguba clientilor se traduce statistic prin cresterea alar­manta a creditelor neperformante in Romania. Potrivit unui recent studiu UniCredit, rata creditelor neper­for­mante a ajuns in Romania la 11,3% la mijlocul acestui an, cea mai inalta din zona CEE. Bancile din Romania nu au intreprins nimic spectaculos in zona gestionarii crizei, preferand pur si simplu sa transfere pierderile catre clienti prin majorarea dobanzilor. Evident ca au fost loviti clientii bun-platnici, tot mai multi dintre acestia devenind in scurt timp rau-platnici. Analistii avertizeaza ca bancile ar trebui sa renunte la strategia win-lose, in care doar platitorul de credit suporta costu­rile crizei, si sa accepte o pierdere mai mica pentru a evita una mare. Este vorba mai ales despre bancile cu expu­nere in sectorul de credite ipotecare si in­vestitii pentru dezvoltari de proiecte imobiliare, crede reprezentantul Darian.

Criza de comunicare

Procesele iscate de Ordonanta 50, in care mii de clienti au chemat in tribunal bancile care nu accepta decat pozitia de castigator in dauna beneficiarului de credit, reprezinta un semnal cat se poate de clar ca in sistem s-au acumulat tensiuni. „Dupa un an 2010 dificil si, din pacate, care nu ne-a adus revirimentul economic asteptat, din cauze ce nu tin de industrie, ma astept la un an 2011 cel putin la fel de dificil, in special in primul semestru. Apreciez ca ne vom confrunta cu o explozie a creditelor imobiliare neperformante, ce va crea tensiuni si efecte negative asupra sectorului bancar si imobiliar", declara Adrian Crivii, director al Darian.

El afirma ca din cauza prelungirii crizei financiare si epuizarii mijloacelor normale avute la dispozitie de finantatorii sau dezvoltatorii imobiliari, se impune nevoia gasirii unor noi solutii.

In multe situatii, valorile proprieta­tilor rezidentiale, achizitionate in cel mai inalt moment al bulei imobiliare, nu vor mai fi atinse in urmatorii doi-trei ani sau poate unele nu vor mai ajunge niciodata la valoarea nominala consolidata in euro. De asemenea, veniturile celor care le-au achizitionat in speranta lipsita de realism ca vor castiga in fiecare an mai mult fara legatura cu productivitatea muncii lor, nu vor reveni curand la niveluri acceptabile sau care sa permita achitarea in continuare a ratelor contractului de credit. „Cred ca una dintre posibilitatile de rezolvare a blocajului aparut in derularea creditelor imobiliare, in special pentru cele neperformante, este cea prin care finantatorii sa apeleze la decizii de write-down a valorii acestor credite.

Write-down reprezinta revizuirea in scadere a valorii contabile a unui activ pentru a reflecta valoarea de piata actuala. De regula, diferenta intre valoarea contabila initiala si actuala este trecuta la capitolul cheltuieli sau chiar pierderi. Totodata, bancherii trebuie sa incerce sa renegocieze contractele la un asemenea nivel incat debitorul sa poata continua sa plateasca rate diminuate, dar in concordanta cu veniturile reale pe care le poate avea, pastrand proprietatea.

Alternativa la write-down ar fi vanzarea fortata a proprietatilor cu valori de recuperare foarte mici, posibil la 20%-30% din valoarea creditelor initiale, si asta in principal din cauza lipsei fi­nantarii, crede Crivii. Pe o piata imobiliara cu preturi in scadere solutia write-down este mult mai buna comparativ cu executarea si lichidarea. La nivel national, preturile locuintelor s-au diminuat de la sfarsitul anului 2008 pana in prezent in medie cu aproximativ 45%.

In zonele de dezvoltare intensa, care concentreaza mare parte din oferta rezidentiala noua, evolutia a fost mult mai abrupta, inregistrandu-se diminuari de pret de pana la 60%. De aceea, solutia lichidarii proprietatii este mult mai dezavantajoasa pentru banca in comparatie cu renegocierea contrac­telor in derulare. „Consider ca o opera­tiune de acest fel, cu un nivel de scadere variabil al acestor valori pana la 25%-30%, adaptate la preturile imobiliare curente si in concordanta cu situatia specifica a fiecarui debitor, locatia si calitatea proprietatii, ar fi o solutie mai avanta­joasa pentru finantatori", declara Adrian Crivii. Ca sa nu mai vorbim de evitarea unor situatii sociale neplacute, conflicte juridice si pierderi de imagine. Aceasta ar putea fi o solutie la care sa fie utilizata si institutia medierii, avand in vedere si contextul legislativ actual.