Replica lui Ionuţ Negoiţă: „Cu 400-500 euro/mp se poate construi doar un coteţ"

Ionuţ Negoiţă, un dezvoltator român cu proiecte majore în Bucureşti, ne-a detaliat costul apartamentelor bucată cu bucată, pe zone, potrivit calculelor proprii.

Din punctul meu de vedere, nu are nicio legătură salariul mediu pe economie cu valoarea unui produs. Este o aberaţie. E ca şi cum aş spune eu că un producător anume de maşini din Germania să ţină cont de diferenţa de salariu dintre România şi Germania, iar preţul maşinii să fie în funcţie de salariu mediu. E total fals! Mai mult decât atât, ridicatul gunoiului şi spălatul străzilor în România costă mai mult decât în Germania, în condiţiile în care salariul mediu este de zece ori mai mic la noi. Locuinţa este un produs opţional. Oricât ar fi o ţară de dezvoltată economic nu se poate încă ca toată populaţia să-şi poată permite să cumpere o casă.

Preţul de cost al unei locuinţe se compune din mai multe „ingrediente".
Să luăm două variante un apartament într-o zonă centrală şi una semicentrală.

De obicei la apartamente se dă în medie un CUT 3, asta ce înseamnă, că spre exemplu, dacă ai 1.000 de mp nu îţi aprobă mai mult de 3.000 de mp construiţi. Asta e media în Bucureşti. Dacă în centru, terenul este 1.000 de euro metrul pătrat, deşi a fost şi mai mult, înseamnă că la un apartament  metrul pătrat de teren este cam 300-350 de euro. Dacă se construieşte în regie proprie se ajunge undeva la 380-400 de euro metrul pătrat construit, la cheie. Vânzare, promovare, utilităţi şi alte costuri, mai punem 70-80 de euro/mp. Mai este proiectarea care ajunge la 40-50 euro/mp, toată gama de proiecte, plecând de la arhitectură, structură, instalaţii electrice, sanitare, cu autorizare cu tot.

În total un preţ de cost ajunge între 790-880 de euro/mp. V-am dat 1.000 de euro/mp de teren în centru. Însă se ajunsese în unele zone centrale şi la 4.000 de euro/mp.

În zona semicentrală, în afară de preţul terenului, restul sunt cam aceleaşi. Aici terenul ar putea fi undeva 100-120 de euro, să reprezinte din valoarea metrului pătrat. Aşadar preţul de cost este undeva între 590 - 650 de euro tot pachetul. Asta în cazul în care se construieşte în regie proprie, dacă se apelează la o firmă de construcţii trebuie să puneţi în plus minimum 100 de euro pe metru pătrat construit.

Am mers la limită cu preţul terenului, cu finisaje şi dotări ieftine. Dar tot nu modifică foarte mult, poate 30-40 de euro/mp. Chiar dacă mai tai de de aici de colo, se modifică cu 7-8%, chiar 10%. Ponderea mare într-o construcţie o are terenul, structura care nu se modifică. Utilităţile costă foarte mulţi bani, chiar dacă faci un coteţ sau o vilă de lux, să tragi gazul te costă la fel.

IMOPEDIA.ro: Ce se poate construi, vinde cu 400-500 de euro/mp?

Ionuţ Negoiţă: Un preţ final care să includă şi un profit? Un coteţ. Nu putem vorbi de absolut nimic la 400 de euro, decât de nişte păreri populiste ca să dea bine la public.

---------------------------

Silviu Prigoană susţine că deţine destule argumente pentru a susţine afirmaţia sa conform căreia un apartament vechi cu două camere ar trebui să coste cel mult 20.000 de euro.
De asemenea, deputatul ne asigură că în maximum un an de zile piaţa imobiliară "se va scutura rău de tot" şi vom vedea apartamente noi scoase la vânzare la un preţ de 35.000 de euro. Cu alte cuvinte metrul pătrat construit se va vinde cu 400 de euro.

Nu de aceeaşi părere este şi omul de afaceri, Ionuţ Negoiţă:  "Dl. Prigoană creează impresia că se pricepe la tot, iar genul acesta de oameni care se pricep la tot, de fapt nu se pricep la nimic. Părerea mea este că preţul  locuinţelor noi nu pot scădea sub preţul de cost, ar fi împotriva legilor comerciale. Consider că un preţ minim de 700-750 euro/mp construit este un preţ realist şi corect".

Nici analistul imobiliar, Radu Zilişteanu nu este de acord cu Prigoană :: VIDEO AICI

"Domnul Prigoană este foarte generos în a ne împărtăşi opiniile dumnealui în diverse domenii de activitate. În domeniul imobiliar foarte multă lume a început să-şi dea cu presupusul, în ultima vreme. Eu nu ştiu pe ce se baza domnul Prigoană când făcea o astfel de afirmaţie, însă toate aceste genuri de afirmaţii, cum că preţurile sunt umflate sau au fost umflate mie mi se par departe de realitate pentru că, în fond şi la urma urmelor, preţul este caracteristic pentru un anume imobil la un anumit moment.

Atâta vreme cât oferta şi cererea se întâlnesc, acela este preţul acelui moment. Eu nu pot să cred că cineva crede într-o chestie de genul acesta, că apartamentele trebuie să fie la nu ştiu ce preţ, în afară de cazul în care persoana respectivă este adeptul unui curent economic stângist ", ne-a declarat Radu Zilişteanu.

De asemenea, cititorii au postat aproape 80 de comentarii la interviul "O să ajungem la 30.000 de euro apartamentul nou" acordat în exclusivitate pentru Imopedia de către Silviu Prigoana, pe data de 3 martie. De aceea, ne-am gândit să continuăm acest subiect şi să îi dăm posibilitatea lui Silviu Prigoană să explice pe larg raţionamentul.

IMOPEDIA.ro: Declaraţia dvs, cum că preţurile apartamentelor cu două camere ar trebui să ajungă undeva la 20.000 de euro a stârnit un val de comentarii acide. Pe ce vă bazaţi când faceţi această afirmaţie?

Silviu Prigoană: Într-un calcul simplu, legiuitorul a hotârât că nu poţi plăti mai mult de a treia parte din venituri, nici pensie alimentară, nici credite, şi aşa mai departe. Într-o ţară normală, civilizată, în general trebuie să îţi aduni bani şi după ce ai agonisit un 30-50% avans poţi să pretinzi să îţi iei o proprietate pe care nu poţi să o achiţi altfel, decât în 20-25 de ani cu cei 30% din salariu, pe care i-a stabilit legiuitorul.

 Dintr-un simplu calcul, în orice ţară de pe planetă, un apartament pentru clasa medie nu depăşeşte 35.000 de euro. Şi o vechitură de apartament, de 50 de ani care urmează să fie anvelopat, schimbate instalaţiile ş.a.m.d. nu are cum să depăşească 20.000 de euro. Astea sunt preţuri normale, de oameni normali, într-o ţară unde salariu mediu este 300 de euro. 

IMOPEDIA.ro: Sunt voci din domeniul imobiliar care spun că este imposibil să se ajungă la asemenea valori.

Silviu Prigoană: E imposibil să se ajungă la asemenea valori? Eu nu am ce replică să le dau. Să argumenteze de ce e imposibil. Piaţa imobiliară e prăbuşită. Valoarea unui apartament scade. Valoarea corectă a unui imobil este preţul pe care îl primeşti. Degeaba ceri 100 de milioane pe o casă dacă primeşti 2 milioane. Preţul e acela pe care îl primeşti. Nu mai există preţ de piaţă, nu mai suntem în epoca Ceauşescu cu 2,5 lei pachetul de Carpaţi. Preţurile sunt în funcţie de cerere şi ofertă. Oferta este exorbitant de mare, faţă de cerere.

IMOPEDIA.ro: Spuneaţi că un apartament nou, cu 2 camere ar trebui să coste 30.000 - 35.000 de euro. Sunt dezvoltatori, constructori care spun că valoarea este ireală.

Silviu Prigoană: Cum să fie puţin? E foarte mult. Calculaţi, la 300-400 de euro venitul lunar, în cât timp poate să plătească cineva un apartament de 35.000 de euro. Acum şi constructorul nu trebuie să-şi recupereze banii în prima săptămână, averea se face în timp. Asta e problema lor. Eu vă spun că preţul normal al unui apartament vechi cu două camere nu trebuie să fie mai mult de 20.000 de euro şi unul nou 35.000 de euro, maximum. Ce depăşeşte e ireal. Preţuri umflate cu pompa, 1000 de euro metrul pătrat... că nu creşte euro pe el! Metrul pătrat construit nu poate să depăşească 400 de euro. Şi un apartament de 70-80 mp ar ajunge la 35.000 de euro.

IMOPEDIA.ro: Când credeţi că vor scădea dezvoltatorii preţurile până la aceste valori?

Silviu Prigoană: Când vor începe băncile să intre mai puternic în ei. Acum băncile mai negociază, îi mai păsuiesc. În şase luni, un an de zile se va scutura rău de tot piaţa imobiliară, cum s-a intâmplat în Statele Unite. Sunt case în America care se vindeau cu 1 milion de dolari şi acum au ajuns la 15.000 de dolari.

IMOPEDIA.ro: Credeţi că apartamentele vechi vor mai scădea?

Silviu Prigoană: Bineînţeles. Piaţa va mai scădea. Încă să mai ceri 70.000 de euro pe un apartament cu două camere, poate în Piaţa Dorobanţi! Din cauza lăcomiei băncilor, lăcomiei dezvoltatorilor imobiliari şi lăcomiei cetăţenilor s-a ajuns în situaţia asta penibilă, într-o ţară unde salariul mediu pe economie este 300 de euro, apartamentele costau 300.000 de euro. Este o aberaţie fără margine!