|
|
|
Replica lui Ionuţ Negoiţă: „Cu 400-500 euro/mp se poate construi doar un coteţ"
Ionuţ Negoiţă, un dezvoltator român cu proiecte majore în Bucureşti, ne-a detaliat costul apartamentelor bucată cu bucată, pe zone, potrivit calculelor proprii.
Mai citeste si ...(VIDEO) Radu Zilişteanu: “Se pot pune alte rele în cârca agentului imobiliar, dar nu că umflă preţurile”Din punctul meu de vedere, nu are nicio legătură salariul mediu pe economie cu valoarea unui produs. Este o aberaţie. E ca şi cum aş spune eu că un producător anume de maşini din Germania să ţină cont de diferenţa de salariu dintre România şi Germania, iar preţul maşinii să fie în funcţie de salariu mediu. E total fals! Mai mult decât atât, ridicatul gunoiului şi spălatul străzilor în România costă mai mult decât în Germania, în condiţiile în care salariul mediu este de zece ori mai mic la noi. Locuinţa este un produs opţional. Oricât ar fi o ţară de dezvoltată economic nu se poate încă ca toată populaţia să-şi poată permite să cumpere o casă.
Preţul de cost al unei locuinţe se compune din mai multe „ingrediente".
Să luăm două variante un apartament într-o zonă centrală şi una semicentrală.
De obicei la apartamente se dă în medie un CUT 3, asta ce înseamnă, că spre exemplu, dacă ai 1.000 de mp nu îţi aprobă mai mult de 3.000 de mp construiţi. Asta e media în Bucureşti. Dacă în centru, terenul este 1.000 de euro metrul pătrat, deşi a fost şi mai mult, înseamnă că la un apartament metrul pătrat de teren este cam 300-350 de euro. Dacă se construieşte în regie proprie se ajunge undeva la 380-400 de euro metrul pătrat construit, la cheie. Vânzare, promovare, utilităţi şi alte costuri, mai punem 70-80 de euro/mp. Mai este proiectarea care ajunge la 40-50 euro/mp, toată gama de proiecte, plecând de la arhitectură, structură, instalaţii electrice, sanitare, cu autorizare cu tot.
În total un preţ de cost ajunge între 790-880 de euro/mp. V-am dat 1.000 de euro/mp de teren în centru. Însă se ajunsese în unele zone centrale şi la 4.000 de euro/mp.
În zona semicentrală, în afară de preţul terenului, restul sunt cam aceleaşi. Aici terenul ar putea fi undeva 100-120 de euro, să reprezinte din valoarea metrului pătrat. Aşadar preţul de cost este undeva între 590 - 650 de euro tot pachetul. Asta în cazul în care se construieşte în regie proprie, dacă se apelează la o firmă de construcţii trebuie să puneţi în plus minimum 100 de euro pe metru pătrat construit.
Am mers la limită cu preţul terenului, cu finisaje şi dotări ieftine. Dar tot nu modifică foarte mult, poate 30-40 de euro/mp. Chiar dacă mai tai de de aici de colo, se modifică cu 7-8%, chiar 10%. Ponderea mare într-o construcţie o are terenul, structura care nu se modifică. Utilităţile costă foarte mulţi bani, chiar dacă faci un coteţ sau o vilă de lux, să tragi gazul te costă la fel.
IMOPEDIA.ro: Ce se poate construi, vinde cu 400-500 de euro/mp?
Ionuţ Negoiţă: Un preţ final care să includă şi un profit? Un coteţ. Nu putem vorbi de absolut nimic la 400 de euro, decât de nişte păreri populiste ca să dea bine la public.
---------------------------
Silviu Prigoană susţine că deţine destule argumente pentru a susţine afirmaţia sa conform căreia un apartament vechi cu două camere ar trebui să coste cel mult 20.000 de euro. 
De asemenea, deputatul ne asigură că în maximum un an de zile piaţa imobiliară "se va scutura rău de tot" şi vom vedea apartamente noi scoase la vânzare la un preţ de 35.000 de euro. Cu alte cuvinte metrul pătrat construit se va vinde cu 400 de euro.
Nu de aceeaşi părere este şi omul de afaceri, Ionuţ Negoiţă: "Dl. Prigoană creează impresia că se pricepe la tot, iar genul acesta de oameni care se pricep la tot, de fapt nu se pricep la nimic. Părerea mea este că preţul locuinţelor noi nu pot scădea sub preţul de cost, ar fi împotriva legilor comerciale. Consider că un preţ minim de 700-750 euro/mp construit este un preţ realist şi corect".
Nici analistul imobiliar, Radu Zilişteanu nu este de acord cu Prigoană ::
VIDEO::Radu Zilisteanu::Despre declaratia lui Silviu Prigoana
VIDEO AICI
Atâta vreme cât oferta şi cererea se întâlnesc, acela este preţul acelui moment. Eu nu pot să cred că cineva crede într-o chestie de genul acesta, că apartamentele trebuie să fie la nu ştiu ce preţ, în afară de cazul în care persoana respectivă este adeptul unui curent economic stângist
"Domnul Prigoană este foarte generos în a ne împărtăşi opiniile dumnealui în diverse domenii de activitate. În domeniul imobiliar foarte multă lume a început să-şi dea cu presupusul, în ultima vreme. Eu nu ştiu pe ce se baza domnul Prigoană când făcea o astfel de afirmaţie, însă toate aceste genuri de afirmaţii, cum că preţurile sunt umflate sau au fost umflate mie mi se par departe de realitate pentru că, în fond şi la urma urmelor, preţul este caracteristic pentru un anume imobil la un anumit moment.
De asemenea, cititorii au postat aproape 80 de comentarii la interviul "O să ajungem la 30.000 de euro apartamentul nou" acordat în exclusivitate pentru Imopedia de către Silviu Prigoana, pe data de 3 martie. De aceea, ne-am gândit să continuăm acest subiect şi să îi dăm posibilitatea lui Silviu Prigoană să explice pe larg raţionamentul.
IMOPEDIA.ro: Declaraţia dvs, cum că preţurile apartamentelor cu două camere ar trebui să ajungă undeva la 20.000 de euro a stârnit un val de comentarii acide. Pe ce vă bazaţi când faceţi această afirmaţie?
Silviu Prigoană: Într-un calcul simplu, legiuitorul a hotârât că nu poţi plăti mai mult de a treia parte din venituri, nici pensie alimentară, nici credite, şi aşa mai departe. Într-o ţară normală, civilizată, în general trebuie să îţi aduni bani şi după ce ai agonisit un 30-50% avans poţi să pretinzi să îţi iei o proprietate pe care nu poţi să o achiţi altfel, decât în 20-25 de ani cu cei 30% din salariu, pe care i-a stabilit legiuitorul.
Dintr-un simplu calcul, în orice ţară de pe planetă, un apartament pentru clasa medie nu depăşeşte 35.000 de euro. Şi o vechitură de apartament, de 50 de ani care urmează să fie anvelopat, schimbate instalaţiile ş.a.m.d. nu are cum să depăşească 20.000 de euro. Astea sunt preţuri normale, de oameni normali, într-o ţară unde salariu mediu este 300 de euro.
IMOPEDIA.ro: Sunt voci din domeniul imobiliar care spun că este imposibil să se ajungă la asemenea valori.
Silviu Prigoană: E imposibil să se ajungă la asemenea valori? Eu nu am ce replică să le dau. Să argumenteze de ce e imposibil. Piaţa imobiliară e prăbuşită. Valoarea unui apartament scade. Valoarea corectă a unui imobil este preţul pe care îl primeşti. Degeaba ceri 100 de milioane pe o casă dacă primeşti 2 milioane. Preţul e acela pe care îl primeşti. Nu mai există preţ de piaţă, nu mai suntem în epoca Ceauşescu cu 2,5 lei pachetul de Carpaţi. Preţurile sunt în funcţie de cerere şi ofertă. Oferta este exorbitant de mare, faţă de cerere.
IMOPEDIA.ro: Spuneaţi că un apartament nou, cu 2 camere ar trebui să coste 30.000 - 35.000 de euro. Sunt dezvoltatori, constructori care spun că valoarea este ireală.
Silviu Prigoană: Cum să fie puţin? E foarte mult. Calculaţi, la 300-400 de euro venitul lunar, în cât timp poate să plătească cineva un apartament de 35.000 de euro. Acum şi constructorul nu trebuie să-şi recupereze banii în prima săptămână, averea se face în timp. Asta e problema lor. Eu vă spun că preţul normal al unui apartament vechi cu două camere nu trebuie să fie mai mult de 20.000 de euro şi unul nou 35.000 de euro, maximum. Ce depăşeşte e ireal. Preţuri umflate cu pompa, 1000 de euro metrul pătrat... că nu creşte euro pe el! Metrul pătrat construit nu poate să depăşească 400 de euro. Şi un apartament de 70-80 mp ar ajunge la 35.000 de euro.
IMOPEDIA.ro: Când credeţi că vor scădea dezvoltatorii preţurile până la aceste valori?
Silviu Prigoană: Când vor începe băncile să intre mai puternic în ei. Acum băncile mai negociază, îi mai păsuiesc. În şase luni, un an de zile se va scutura rău de tot piaţa imobiliară, cum s-a intâmplat în Statele Unite. Sunt case în America care se vindeau cu 1 milion de dolari şi acum au ajuns la 15.000 de dolari.
IMOPEDIA.ro: Credeţi că apartamentele vechi vor mai scădea?Silviu Prigoană: Bineînţeles. Piaţa va mai scădea. Încă să mai ceri 70.000 de euro pe un apartament cu două camere, poate în Piaţa Dorobanţi! Din cauza lăcomiei băncilor, lăcomiei dezvoltatorilor imobiliari şi lăcomiei cetăţenilor s-a ajuns în situaţia asta penibilă, într-o ţară unde salariul mediu pe economie este 300 de euro, apartamentele costau 300.000 de euro. Este o aberaţie fără margine!
Poate nu va fi exact pretul care l-a zis Prighoana, poate va fi un pic mai mare, dar e atat de adevarat si de logic rationamentul incat nu ai cum sa nu-l crezi.
O sa vedem atunci ce vor face toti cei de tip Negoita (care face constructii cu muncitori platiti la negru 80%), toti cei ce anul trecut construiau si vindeau blocurile nu de nivel apartament ci de nivel scara de bloc. Cati bani presupun ca s-au spalat prin acele blocuri cu vedere la protan sau la groapa glina si care aveau contractate spre vanzare scari intregi de bloc cu acelasi cumparator samsar.
Deja exista firme care construiesc apartamente (mansarde) peste blocurile de 4 nivele in toata tzara si in Bucuresti cu atat mai mult, la preturi de vanzare in jur de 500 - 600 euro/m si chair sub pretul asta. Pretul de cost pt aceste apartamente nu depaseste 200 - 300 euro/m iar finisajele sunt destul de bune. Singura problema e ca inca nu stau f bine cu autorizarile si expertizele cladirilor peste care construiesc.
Tot ce scriu aici nu sunt povesti, intamplator lucrez in domeniu si atat timp cat pretul terenurilo,al materiilor prime pentru constructii si al manoperelor au scazut sub jumatate decat anul trecut, pretul constructiilor o sa scada fara sa-i ceara parerea lui Negoita sau amicilor lui smecheri.
Cum va explicati ca are minte un proprietar de apartament vechi din zona titan care acum o luna scazuse pretul in jur de 50000 la un ap de doua camere , iar acum cu programul prima casa l-a crescut la 65000 fara a fi eligibil??!!
Asta incerc sa spun ca piata nu inseamna doar sa ceri si imediat o sa primesti, piata insemna sa casti ochii cati bani dai si pe ce ii dai, iar daca te-ai hotarat sa dai banii , sa vezi daca maine sau poimaine intr-o situatie extrema iti mai recupezi investitia prin vanzare
Pai e simplu, de la Dl. X.
In primul rand sa citeasca contractul, si sa vb si cu un avocat.
In general, la contractarea unui credit se semneaza un angajament de plata. Nu mai platesti, iti ia casa, o vinde la licitatie (poate obtine numai 40.000), si pentru diferenta te urmareste toata viata; si la datorie se mai adauga dobanda si cheltuieli cu avocatii, taxa de timbru, etc. Daca Dl X mai are si alte proprietati.....
Sfatul meu: Daca Dl X nu are 80 de ani, sa astepte ca piata isi va reveni; poate nu la valoarea la care a fost, poate nu atat de repede pe cat ne-am dori, dar isi va reveni.
numai bine,
Domnul Y, specialist (din ziare si bloguri) in imobiliare
sunt aproximativ 600 dezvoltatori in Bucuresti. 15 erau pe vremea ta... pardon, a lu` ceausescu. toti parlitii isi dau cu parerea..
Sa fie clar si limpede tuturor. Pretul aparatamentului este dat de cerere/oferta. Daca e cererea mica si apartamentul pe care nea Negoitza vrea sa il construiasca cu sa zicem 800 Euro/mp, pai nu il mai construieste fratilor ca ar fi in pierdere, nu ?. Deci se cam duce vremea speculantilor, mafiotilor. A facut nea Negoitza cateva mii de apratamente cu vedere la PROTAN pe o parte si pe cealata la GLINA - vb de aparatmentele de la centura. Nici nu ai cum sa iesi de acolo din sihastria aia. Sa se spele cu ele pe cap nea Negoitza ca sunt goale de mult timp si nici nu cred ca se vor ocupa anul acesta. LACOMIA STRICA OMENIA. Se strange sacul baieti
Pretul, in definitia manualelor de evaluare imobiliara, este suma oferita de un cumparator hotarat unui vanzator decis. Sumele afisate la vanzare NU sunt preturi ! Sunt doar dorinte ale proprietarilor !
Preturile au crescut in Romania datorita investitorilor straini ( in special cei care au spalat bani negri - in Occident nu prea poti cumpara cu bani cash !), bancilor, dorintei romanilor de a deveni proprietari ( dorinta cultivata de asazisi analisti si de massmedia )
Isi dau cu parerea multi, care nu au nici experienta, nici pregatirea necesara.
Nu sunt un fan al dlui Prigoana, dar cred ca are dreptate ( acelasi lucru a spus si Patriciu, cel care a anticipat criza imobiliara inca din februarie 2008, dar multi nu l-au crezut/ l-au injurat ). Preturile apartamentelor vechi ( nu vorbim de terenuri - sunt alta categorie, care nu prea sufera depreciere!) revin, de fapt, la nivelul din 2002-2003, mai aproape de realitate.
As muri de ras ca sura aia de 100 de ani pe care ai stricat-o sa fi fost de prin zona Sighisoara, (eventual si cu anul constructiei cioplit pe ea), si in loc sa o vinzi pe afara cu cateva mii de euro ti-ai facut gard.
Am mai auzit de unii care si-au facut cutit de taiat porcii dintr-o sabie de Toledo. :)))))
Si Negoita chiar e agarici.
PS: si asta de unul singur fara nici un ajutor - brava mie!
insa ideea e ca nu vor scadea preturile nici la pastele cailor daca tot se mai gasesc cate unii destepti sa sara cu pretul aiurea sau sa dea cat cer dezvolatatorii ca sa nu ramana cumva fara casa.
eu zic ca in aceasta situatie de criza trebuie sa avem ceva mai multa chibzuinta decat mireasa la maritat si sa asteptatm de fapt sa-i obligam (prin necumpararea apartamentelor) pe dezvoltatori s-o lase mai moale. pana la urma e vorba de vitorul nostru si implicit de binele nostru. eu unul sincer nu am nici un chef sa ma bag rob la vreo banca pe 25 de ani , si cand voi iesi si eu la pensie sa rasuflu usurat ca am scapat de rate . ASA CA GANDITI-VA DE DOUA ORI VA ROG EU !!!
Hai sa ne ferim de lozinci ieftine.
Auzi, apartamentele sunt ale poporului! Asta nici macar nu stiu ce sa comentez la ea.
Apoi, cum de salariul mediu este 300 de Eur si un ap costa anul trecut peste 100.000?
Pai comparati un cal balan cu un cal batran? Ce legatura are salariul mediu pe Romania cu preturile apartamentelor de pe Dorobanti? Stiu ca salariul mediu in Bucuresti era anul trecut peste 1000 de eur. (daca aveti date exacte ma puteti contrazice).
Sunt sigur ca la Lehliu nu costa atat un apartament.
Si nu in ultimul rand, ati facut cumva "Stefan Gheorghiu"? Numai acolo se spunea ca pretul unui produs este egal cu materialele folosite + mana de lucru.
Nu dragilor, pretul unui produs este egal cu cat suntem dispusi sa platim pe el. Nimic altceva nu conteaza. Faza cu 20, 30 sau 30000% adaos permis/decent/recomandat sunt povesti. Vinzi cu cat iti da piata.
O poseta costa 5 lei in Obor, sau 5000 la Vuitton. Treaba te ce cumperi.
Sigur ca un adaos minim exista, dar asta si-l stabileste fiecare. Daca ii convine construieste, daca nu, NU SE APUCA! Nu o sa citeasca prin ziare ce considera "poporul" ca e moral...
Am vazut deasemenea multi care se bucura ca vor da faliment unii "imobiliari". Asa e, asta se va intampla. Dar ce va face sa credeti ca veti cumpara voi, la pret de nimic proprietatile lor? Nu dragilor, le vor cumpara en gross alti dezvoltatori, care nu au probleme financiare, si le vor vinde cand piata isi va reveni, la un profit cat se poate de mare (cum spuneam mai sus, la pretul la care vor fi oamenii dispusi sa plateasca). Iar "falimentatii" de acum, credeti-ma, nu o sa-i intalniti in tramvai sau negociind pretul la cartofi in Piata Progresu.
Parerea mea!
Monaco €36,617
UK €19,094
Russia €13,408
France €9,329
Italy €7,054
Ireland €6,980
Finland €6,468
Greece €6,048
Switzerland €5,534
Montenegro €4,759
Luxembourg €4,745
Denmark €4,620
Spain €4,365
Andorra €4,140
Romania €3,990
Czech Rep. €3,890
Slovak Rep. €3,597
Netherlands €3,579
Lithuania €3,539
Poland €3,292
Austria €3,000
Slovenia €2,926
Latvia €2,860
Estonia €2,841
Malta €2,814
Ukraine €2,807
Belgium €2,514
Cyprus €2,513
Croatia €2,474
Germany €2,332
Portugal €2,225
Bulgaria €2,214
Hungary €2,207
Turkey €1,202
Moldova €1,013
Macedonia €1,003
Hai da-o in ****. Chiar asa?....sa zica si el acolo ca au ajuns 500 de mii...ca sunt la jumate...l-ar mai crede cineva...dar asa? voi chiar credeti toate aberatiile astea zvoniste? Maxim daca au scazut 50% in decursul a 5-6 ani de cand e criza aici...si asta doar in anumite zone unde au cazut fabricile(ceva de genul valea Jiului in Romania acum vreo 10 ani) asa ca va rog nu mai postati prostii pe aici. La fel in multe alte zone au crescut preturile.
Sau poate de fapt el se referea la case care erau un milion acum au ajuns 15000$ pe LUNA rata...haha...ca tot e el mare smecher la jocuri de cuvinte si mai e si plin de calcule pe deasupra...da, m-am prins asta facea el ...calcula rata pe o luna...mare smecher.
Ce e sigur e ca in 20 ani preturile la terenuri si la imobile o sa fie cel putin de 2-3 mai mari decat maximul atins anul trecut. Pe termen lung intodeauna a crescut...
Strict la chestiune, totul vine de la cum gandim si cum ne-au conditionat, educat acesti constructori, arhitecti, structuristi, mesteri, etc.
Mituri: in Romania se construieste numai cu beton, ciment, caramida etc pentru ca exista risc seismic, si ....
Sau, pentru ca avem 4 anotimpuri si alte prostii
Realitate: Nordul Europei construieste de multi ani case pasive, pe baze ecologice, folosesc lemnul, avem oare lemn aici?
Sigur, dar, ne e lene, e mai simplu sa ne batem in preturi pentru cotete!
Atentie nu vand nimic, sunt pur si simplu dezgustat de aceasta manipulare numita piata imobiliara in Romania, semidocti, milionari de beton( sau din betoane) miliardari de Pipera si alte caractere bune de pus in Dictionarul de mitocanie urabana.
Cu prietenie,
Abia astept apartamanete la 20000 de euro.
Unde vor fi? La Glina, Ciulnita, sau Fetesti Sat????
sau cumperi de la Prigoana ieftine ,,20.000E bucata si cred ca-or sa fie in zona de nord , iar cele de 30.000E pe Bulevadul Primaverii !!! Si uite asa te muti si tu in centru !!! Te mai rafinezi si tu !!! Ca acum se vede ca nu locuiesti in zona buna !!! Nu ca asta ar conta !!! Mult Succes !!!