MAI
|
|
|
Resedinte de lux: vanzari slabe in pofida reducerilor de pret
Investitii minime cu efect vizual maxim, sau cum poti creste atractivitatea unei proprietati in vremuri de criza. Gradina din fata casei ridica valoarea proprietatii cu de doua ori fata de banii necesari pentru amenajarea acesteia.
Piata locuintelor de lux a intrat in faza de amorteala. Dupa un 2010 in care dezvoltatorii, dar si vanzatorii particulari au supus atentiei publicului o cursa a reducerilor de preturi ajungand si la 50% fata de anii anteriori, primavara lui 2011 a adus o acalmie pe acest segment rezidential. Mai mult chiar, multi operatori au abandonat politica luxului accesibil, amintindu-si ca, de fapt, „luxul este scump".
Cand cererea nu se intalneste cu oferta
Pe segmentul secundar, al resedintelor vechi, piata a intrat in impas de cateva luni. „Am, pe de o parte, clienti care tin la vanzare proprietati de 2-3 mil. euro in centrul Capitalei si, pe de alta parte, cumparatori care sunt dispusi sa plateasca nu mai mult de 500.000-600.000 de euro pentru acestea. Posibilitatea de a ajunge la un pret de mijloc este imposibila, deoarece ambele parti sunt destul de incapatanate", declara Laura Cosaru, consultant imobiliar specializat pe segmentul luxury. Cei care au fost fortati sa vanda rapid au facut-o. Pe piata au ramas doar cei pentru care vanzarea nu reprezinta o presiune.
Consultantul observa ca, in pofida campaniilor promotionale sau a reducerilor practicate de vanzatorii de resedinte de lux, ritmul de vanzari este redus.
Nici pe piata primara, a locuintelor noi, vanzarile nu merg mai bine. In pofida reducerilor de pret vehiculate in mass-media, majoritatea ansamblurilor de lux din Bucuresti au pastrat un nivel ridicat al pretului. Asa cum declara Asher Lax, VP Marketing&Sales Adama, aceasta nu este doar o tactica, ci o identificare corecta a modului de abordare a consumatorului de lux. „Credem ca un client cu potential financiar recunoaste o investitie corecta independent de criza. Achizitiile sale se bazeaza preponderent pe nevoie si pragmatism, nu pe mofturi. Pentru un client de un anumit calibru a scadea pretul inseamna o recunoastere a faptului ca stiai ca produsul nu merita banii respectivi inca de la inceput", explica Lax.
Greseli de pozitionare
Vanzarile Adama pe piata imobiliara de lux au ramas aproape constante de-a lungul perioadei de criza. Reprezentantul companiei spune ca majoritatea operatorilor pe acest segment au facut erori grave in ceea ce priveste pozitionarea pe piata. Una dintre greseli a fost dorinta de a face luxul accesibil. „Cand vorbim despre lux, discutam despre o categorie aparte de clienti, obiceiuri de consum si preferinte. Fiind o piata cu cerinte ridicate din partea clientilor, gradul de flexibilitate a fost si este unul scazut atat din partea vanzatorului, cat si al cumparatorului", adauga Lax.
Un alt cliseu arhifolosit este acela referitor la reduceri si modul in care acestea atrag consumatorii. „Persoanele care cumpara bunuri de lux la reducere sau preturi scazute nu sunt de fapt consumatorii fideli ai acestei categorii. Sunt acei consumatori de ocazie care cauta diverse oportunitati si principalul interes este bazat pe valorificare (show off)", spune Asher Lax.
Mai multi investitori
Placerea personala in cazul achizitiei unui produs imobiliar de lux a fost surclasata de dorinta de investitii. Daca anterior un penthouse era vazut ca un element de rasfat, confort si exuberanta, acum este gandit in raport de „return" al investitiei. Practic, costurile de inchiriere la momentul prezent sunt destul de ridicate, oferind posibilitati multiple de investitie.
Totodata, tot mai multi investitori acorda atentie unor dotari sau adaosuri care au costuri reduse, dar cu efect de multiplicare in ceea ce priveste evaluarea imobilului. De cele mai multe ori se „lucreaza" la nivelul artelor vizuale.
„De exemplu, inainte de criza o investitie de 4.000 de de euro in gradina crestea valoarea proprietatii cu 10.000 de euro. Indiferent de preturile actuale, proportiile se mentin. Totodata, investitia in frumusetea unui astfel de colt de natura contribuie decisiv la cresterea gradului de vizualizare a proiectului", spune arhitectul peisagist Alexandru Gheorghe. In functie de arhitectura initiala a unei proprietati rezidentiale, valoarea acesteia creste cu minimum 10% prin amenajarea „gradinii din fata casei", spun specialistii. In afara de costul proiectului, al doilea cel mai important element din investitia intr-o gradina consta in intretinerea acesteia, incepand cu baza - sistemul de irigatie.
„Cele mai moderne si cele mai eficiente sistemne de irigatii adaptate suprafetelor mici, sunt cele de tip gravitational, care nu necesita pompa sau sursa de energie electrica si care reduc costurile cu consumul de apa", spune Ileana Stanciu, director general NaanDanJain Romania. Gradina se poate face si fara asistenta meseriasilor, in regie proprie, prin folosirea unor kituri existente pe piata.
