Rezidentialul ia caimacul pe piata birourilor

Rentierii de pe segmentele office building si retail au cedat locurile din fata celor din sectorul rezidential. Tendinta, manifestata cu timiditate iinca din 2005, s-a consolidat anul trecut si se pare ca-si va continua mersul ascendent si iin 2007. De fapt, iincepand cu acest an, investitiile rezidentiale vor avea pentru prima data cele mai mari randamente de pe piata, devansând sumele obtinute pe celelalte segmente, respectiv industrial, comercial si de birouri.
Adrian Tibichi, research coordinator al companiei de consultanta si brokeraj Coldwell Banker Affiliates of Romania, spune ca iin 2007 investitiile rezidentiale vor asigura cele mai iinalte randamente din ceea ce se obtine iin prezent pe piata imobiliara locala. „Randamentele de pe piata locala sunt iin scadere. Singurul segment al pietei care nu ofera randamente iin scadere fata de anul 2006 este cel rezidential”, declara Tibichi. Astfel, daca iin 2003 investitiile iin cladiri de birouri si locuinte asigurau randamente de 14%, iar plasamentele iin spatiile comerciale si industriale - 15%, respectiv 12%, iin 2007, asteptarile Coldwell Banker privind nivelul yield-ului sunt de 10% iin cazul investitiilor rezidentiale, 8,9% industrial, 8% comercial si 7% spatii de birouri.

„Cererea foarte mare a fost catalizatorul perfect pentru dezvoltarea exceptionala a pietei imobiliare, garantând cresterea neîntrerupta a întregului sector. Scaderea randamentelor pe pietele din Republica Ceha si Ungaria îi determina pe investitori sa-si îndrepte privirile catre oportunitati mai profitabile din Est, astfel încât România este iinca o destinatie atragatoare pentru dezvoltatorii care cauta profituri mai mari decât cele de pe pietele vestice”, declara reprezentantul Coldwell Banker.
Profiturile investitorilor obtinute pe piata româneasca au fost, anii trecuti, printre cele mai mari din regiune. În Cehia, Polonia si Slovacia, randamentele anuale pentru investitii imobiliare au coborât, anul trecut, la 7,25-7,5% pentru spatiile de birouri si cele comerciale. În prezent, randamentele investitiilor în spatii de birouri din România sunt de circa 7,5%, în timp ce în statele vecine acestea se situeaza între 5 si 6,5%.

Cåte bordeie, atåtea opinii

Cifrele vehiculate pe piata, despre piata, sunt diferite, fiecare companie avand propriile estimari si viziuni asupra evolutiei sectorului imobiliar. Potrivit CB Richard Ellis (CBRE), stocul spatiilor de birouri din Bucuresti ar putea ajunge, pâna la sfârsitul anului, la 1,6 milioane metri patrati, nivel superior celui din Budapesta, iar în 2008 acesta va atinge suprafata totala a imobilelor din Praga. Un raport semnat de compania DTZ Echinox noteaza iinsa ca stocul spatiilor de birouri moderne va fi, la sfarsitul anului iin curs, de circa 930.000 mp, iar catre finele anului viitor va ajunge la 1,2 milioane mp. Aceeasi cifra, alt an: „La finele anului trecut, stocul de spatii de birouri din Bucuresti a fost de 1,2 milioane metri patrati”, sustine Viorel Lacatus, directorul de investitii al CBRE, adaugand ca „în acest an vor fi finalizate proiecte cu o suprafata totala de 400.000 mp”.
Analistii DTZ sunt mai putin optimisti si iin ceea ce priveste estimarea comparativa a stocului: „In pofida unor pasi repezi parcursi de piata imobiliara iin ultimii ani, stocul spatiilor de birouri moderne este relativ mic iin comparatie cu principalele capitale din estul si centrul Europei, fiind, la sfarsitul anului trecut, putin peste 680.000 mp de birouri de clasa A si B”.
Opinii diametral opuse exprima reprezentantii celor doua mari companii si iin ceea ce priveste estimarea evolutiei chiriilor.

CBRE crede ca iin perioada urmatoare vom asista la o crestere a chiriilor pentru imobilele din centru, mai ales ca în ultima vreme se observa o migratie a companiilor din partea de nord a Bucurestiului, unde infrastructura rutiera nu este foarte buna, spre zonele centrale. „Acest fenomen va pune presiune pe nivelul chiriilor”, crede Lacatus. În plus, analistul imobiliar a mentionat ca aceasta zona are un deficit important de spatii de birouri, care se va mentine pe termen scurt si mediu. Chiriile din celelalte zone iinsa nu vor fluctua.
Raportul DTZ sustine ca, dimpotriva, pentru ca volumul de noi livrari va creste, „ne asteptam ca si nivelul mediu al chiriilor sa scada iin urmatorii doi ani”. Chiriile spatiilor de birouri de prima calitate vor fi relativ stabile iin acest an, iin mare parte din cauza ca 2007 nu va abunda de prea multe proiecte de cladiri de clasa A. Abia iincepand cu anul viitor o mare parte din proiecte vor fi date iin exploatare, printre acestea fiind si primul zgarie-nori din Capitala (City Gate - n.r.).

Nordul mixeaza imobiliar

In ultimii doi ani, majoritatea chiriasilor au ales sa se mute iin birouri noi construite iin zonele de nord si centru-nord, relateaza analistii DTZ. Impreuna, cele doua zone au contabilizat circa 65% din totalul spatiilor iinchiriate iin 2006, iin timp ce zonele centrala si de sud-vest au fost interesante doar pentru 27% din chiriasi. De altfel, zona de nord a orasului, iin particular cea din jurul Pietei Victoria, de-a lungul axei care duce spre Piata Charles de Gaulle si mai departe catre World Trade Center si zonele populare din punct de vedere rezidential - Baneasa si Aeroportul Baneasa - concentreaza, iin prezent, circa 40% din stocul actual de birouri moderne.
Cresterea cererii pentru noi birouri rezulta clar din volumul iinchiriat an de an. Astfel, potrivit DTZ, suprafata de birouri moderne iinchiriata anual a crescut de la 70.000 mp iin 2003 la 150.000 iin 2005 si peste 230.000 anul trecut. Comparativ cu anul precedent, iin 2006 suprafata iinchiriata a crescut cu 50%. Cei mai activi chiriasi au fost companiile din domeniul IT&C si cele din sectorul industrial, care au contabilizat 33%, respectiv 20% din iinchirierile realizate iin 2007.

In curs de constructie se afla acum circa 430.000 mp care urmeaza sa fie livrati pe piata iin 2007 si 2008. Totodata, s-au anuntat planuri privind construirea unui volum de 1,22 milioane mp de noi spatii de birouri.
Suprafata medie iinchiriabila a noilor cladiri de birouri clasa A este de circa 10.000 mp, dar gratie celor cateva noi parcuri de afaceri aflate iin lucru si cu termen de livrare 2007-2008, acest indicator va „suferi” cresteri majore.
Din cauza ca livrarile iinca nu fac fata cererii, proiectele de birouri se iinchiriaza, de regula, iinca din faza lucrarilorde constructie. Acest trend ar trebui sa se mentina pentru cel putin urmatorii doi ani, cat timp va persista discrepanta dintre cerere si oferta, cred analistii DTZ.

In functie de ritmul dezvoltarii pietei, echilibrul iintre livrari si cerere ar trebui sa se realizeze abia la sfarsitul lui 2008. Piata fiind „subnutrita” si iin acest an, peste 30% din proiectele aflate iin curs de executie au fost pre-iinchiriate iinainte de iinceperea noului an. De mentionat ca majoritatea noilor cladiri care urmeaza sa fie finalizate pana la sfarsitul lui 2007 sunt localizate iin nordul orasului, iin principal iin Pipera si Baneasa. Aceste zone se afla de cativa ani iin plin avant nu doar pe segmentul cladirilor de birouri, dar si pe cele de retail si rezidential.
Majoritatea noilor proiecte iin curs de finalizare sunt de tip business-park, cu preturi de 14-17 euro/ mp/luna + TVA.