Speranţa Munteanu : În 2005, piaţa era mai aproape de capacitatea de absorbţie a ofertei de locuinţeÎntr-un interviu video acordat în exclusivitate pentru Imopedia.ro Speranţa Munteanu, Senior Director, Cross Los Real Estate Leader la compania  PricewaterhouseCoopers România declară: „Puţini developeri cunoscuţi vor fi capabili să-şi păstreze deţinerea de capital în afacerile respective. Oamenii nu au acces la o finanţare sustenabilă, tind să se întoarcă nu în 2005, ci în 2003, când cumpărai locuinţa cu banii jos".

 

 Ce fel de consultanţă oferă PRICE

 Din răspunsul Speranţei Munteanu :: Video AICI

  • Noi facem consultanţă financiară, fiscală şi legală, împreună co o firmă asociată de avocaţi, din perspectiva afacerilor imobiliare
  • Clienţii noştri sunt developeri şi în ultima vreme lucrăm cu finanţatori de credite, bănci în principiu, care caută soluţii pentru proiectele cu probleme

 

 Estimările privind evoluţia preţurilor în domeniul rezidenţial

Din răspunsul Speranţei Munteanu :: Video AICI

  • La vremea când vorbeam anul trecut, în mod cert nu estimam criza care este acum, la magnitudinea aceasta
  • În 2005, piaţa era mai aproape de capacitatea de absorbţie
  • În februarie -august 2008 se putea anticipa un fenomen de supraîncălzire a pieţei locale şi mă aşteptam să se întâmple o depresie a preţurilor, datorită faptului că ajungeau să se finalizeze un număr mare de apartamente şi investitorii speculativi începeau şi ei să vândă;
  • În luna august 2008, se întâmpla deja şi în Spania şi Irlanda şi exista o anticipare în Marea Britanie; în contextul în care 70% din investitorii în rezidenţial erau din aceste ţări, era de aşteptat ca ei să aibă o problemă cu susţinerea finanţării proiectelor din România cu bani de acasă,
  • Acum acest lucru este şi mai grav, pentru că investitorii şi finanţatorii au tendinţa de a se întoarce în pieţele lor, pentru că sunt mai puţin riscante, astfel încât asistăm la o dispariţie a tipului de investitor străin specific anilor 2005-2008

 

 Despre puterea de cumpărare a românilor

   Din răspunsul Speranţei Munteanu :: Video AICI

  • Se estimează o îngheţare a salariilor, atât pentru domeniul public cât şi pentru cel privat
  •  Există două probleme serioase: 1. faptul că a scăzut încrederea într-un viitor pe termen mediu şi lung (potenţialii cumpărători nu mai pot spune „în următorii 15 ani sunt OK, ştiu ce fac şi de acum încolo"), pentru a-şi asuma investiţii imobiliare şi 2. creditul s-a scumpit (cu aceleaşi venituri de anul trecut cumperi cam 70% acum).
  • Criza va grăbi orientarea spre cea de-a doua opţiune, aceea de a închiria o casă, pe termen mediu sau chiar pe viaţă


 Soluţii pentru developeri 

 Din răspunsul Speranţei Munteanu :: Video AICI

  • Puţini developeri cunoscuţi vor fi capabili să-şi păstreze deţinerea de capital în afacerile respective
  • Majoritatea afacerilor imobiliare din România au fost finanţate pe datorie
  • Băncile vor fi nevoite să ia o decizie până în septembrie -octombrie unde se poziţionează faţă de toate aceste proiecte începute care s-au ridicat cel puţin cu 80% din banii lor şi a căror valoare a scăzut

 
Despre preţurile actuale şi unde se află piaţa

Din răspunsul Speranţei Munteanu :: Video AICI

  • Acum este destul de rău, pentru că oamenii nu au acces la o finanţare sustenabilă, tind să se întoarcă nu în 2005, ci în 2003, când cumpărai locuinţa cu banii jos
  • Casa cumpărată cu cvasi-banii jos este o casă ieftină şi cred eu deja prea ieftină ca să poţi să vinzi case noi
  • Tranzitoriu, casele vechi o să se vândă sub valoarea lor
  • Pentru locuinţele noi, acolo unde banii au fost introduşi recent, unde există nişte costuri, eu nu cred că preţul de vânzare o să scadă sub acestea şi o anume cotă de profit
  • Probabil că preţurile la apartamente noi se ridică la 800-900 euro/mp, pentru locaţii normale, iar pentru locaţiile bune la 1.500 euro/mp.

 

Despre celelalte segmente imobiliare - retail, birouri, industrial

 Din răspunsul Speranţei Munteanu :: Video AICI

Retail

  • Afacerile din retail au scăzut şi pentru investitorul în retail costurile cu chiria capătă o proporţie greu de suportat
  • Asistăm o anumită rezistenţă a proprietarilor la renegocierea chiriei, dar vor descoperi că nu e bine să îţi omori vaca de mus şi vom ajunge la un nivel sustenabil
  • Nu vor mai începe proiecte noi

Birouri

  • Fie va fi o migrare spre spaţii mai ieftine, fie mai degrabă o scădere a tuturor chiriilor
  • Sunt oraşe şi oraşe; în oraşele cele mai mari, anul trecut era o tendinţă spre supraofertă, care s-a temperat
  • Companiile îşi regândesc nevoia de personal şi de spaţiu

Industrial

  • Acest segment este prea legat de infrastructură şi nu a cunoscut o dezvoltare suficientă 

  
  
  Profilul investitorului de criză

Din răspunsul Speranţei Munteanu :: Video AICI 

  • Investitorul care se interesează acum este investitorul care a apărut în crizele anterioare
  • Imobiliarele oferă cam la 10 ani un debuşeu, o perioadă de supraofertă
  • Soluţiile anterioare erau date de investitori care cumpărau la 30-40 euro cenţi/euro sau 30-40 cenţi/dollar
  • Acum mă îndoiesc că vor avea success
  • Nu cred că la nivelul actual de expunere, băncile vor fi dispuse să îşi subevalueze garanţiile la 20%, cât li se oferă
  • Băncile vor căuta soluţii şi vom asista la o piaţă mai sofisticată
  • Oamenii de afaceri români care au investit recent (Patriciu şi Adamescu n.a.) au cumpărat bine, dar nu foarte ieftin, în companii selective în a-şi dezvolta proiectele

 

Despre zvonuri şi manipulare

 Din răspunsul Speranţei Munteanu :: Video AICI

  • Dacă spune cineva că au scăzut preţurile în Monte Carlo la un nivel fără precedent, e posibil ca sub un impuls de moment să se ridice piaţa şi persoana respectivă să vândă pe un vârf
  • Nu cred că este cazul pieţei din România, nu văd care ar fi persoana suficient de influentă care să mişte piaţa într-o direcţie sau alta, fie el actor sau dezvoltator
  • Cu excepţia domnului Mugur Isărescu, care ar putea da un semnal
  • Mass media are tendinţa de a merge pe ştire negativă

 Rolul agentului imobiliar în creşterea preţurilor

Din răspunsul Speranţei Munteanu :: Video AICI

  • Au făcut în mare măsură piaţa
  • Întotdeauna într-o piaţă care se constituie există nişte „market-makeri" şi agenţiile au jucat acest rol
  • În mare parte am fost pe o piaţă a dezvoltatorului
  •  În ciuda faptului că agentul imobiliar îl reprezenta şi pe cumpărător, el în realitate a lucrat pentru dezvoltator -al cărui interes era un preţ mai mare
  • Poate o să apară şi la noi brokerul imobiliar care să reprezinte în egală măsură şi cererea şi oferta
  • Cred că şi-au învăţat lecţia

 

Rata de profit

 Din răspunsul Speranţei Munteanu :: Video AICI

• Exceptând rezidenţialul, care are o problemă cu cererea, celelalte segmente imobiliare rămân interesante în continuare

 

  
Ansamblurile începute şi neterminate

 Din răspunsul Speranţei Munteanu :: Video AICI

  • Ansamblurile care se află în locaţii rezonabile vor fi finalizate  şi li se va găsi o formă de a fi puse în piaţă, fie închiriate, fie la vânzare
  • Ansamblurile din locaţii ridicole vor sta neterminate - noi oricum am mai avut structuri neterminate şi pe marile bulevarde şi nu va fi nimic neobişnuit

 

 

27 May 2009