Despre terenurile agricole se vorbeşte la nivel mondial ca fiind o mină de aur. Creşterea explozivă a populaţiei peste tot în lume, criza alimentară globală, pierderea unor terenuri agricole în favoarea construcţiilor, toate aceste au condus la ideea că investiţiile în pământul cultivabil vor asigura un viitor bun celor care le fac. România este unul dintre cele mai interesante locuri pentru acest gen de investiţii, mai ales după ce anul trecut am concurat direct cu marile puteri ale lumii pe acest segment.
România a avut un an agricol spectaculos, în 2011. Producţia internă de cereale a crescut cu 24%,
la aproape 21 milioane de tone. Această performanţă ne-a urcat direct pe locul doi în UE, după Franţa, la producţia de porumb şi pe locul cinci după suprafaţa cultivată. Și la nivel intern,
agricultura are un loc la fel de important. Spre exemplu, creşterea economică de anul trecut, de 2,5%, a fost susţinută în principal de evoluţia din agricultură. Iar primii
care au exploatat aceste informaţii au fost străinii.
„La nivelul anului 2011 au fost câteva tranzacţii însemnate, mai ales pe zona Bărăgannului. Era normal să fie, a fost un an agricol foarte bun. În Bărăgran, mai ales în Ialomiţa, sunt deja câteva concentrări de portughezi, danezi, libanezi care au prins experienţă şi au înţeles că trebuie să cumperi inclusiv suprafeţe cu grad de comasare mic, pentru că în momentul în care se epuizează terenul va apărea o piaţă a schimburilor de suprafeţe”, arată Robert Dobrescu, Nobila Casa Răsăriteană.
Fiecare parcelă de teren bun trebuie câştigată prin negocieri dure cu zeci de oameni
De altfel, gradul de comasare este una dintre cele mai mari provocări pe care le aduce segmentul agricol din România. Nu se mai găsesc aproape nicăieri suprafeţe importante de teren de clasa A.
„Sunt disponibile foarte multe terenuri de 0,1-10 hectare rezultate din mai multe divizări, generaţii după generaţii. Suprafeţele mari sunt foarte rare. În aceste condiţii, este posibilă achiziţia unor suprafeţe mari de teren printr-un proces de consolidare a mai multor bucăţi sau prin cumpărarea unui teren deja comasat. În acest caz, ofertele sunt rare şi foarte scumpe", arată specialiştii DTZ Echinox.
Suprafaţa de teren agricol care este scoasă la vânzare în România este estimată la 500.000 hectare. Cele mai bune terenuri agricole sunt cele care ţin de Bărăgan, mai ales Ialomiţa şi Călăraşi, precum şi zona de Vest, în special Câmpia Timişului. În aceste zone însă, gradul de comasare este în general de 10%. În rest, fiecare parcelă trebuie câştigată prin negociere dure.
„Nu există alternativă. Se cumpără suprafeţele aşa cum sunt şi se discută cu vecinii, cu care trebuie să faci aranjamente. E complicat, de foarte multe ori. Cumpărătorii trebuie să fie oameni care au disponibilitate, dorinţa şi experienţă în tratarea acestor situaţii, pentru a reuşi să ducă procesul la bun sfârşit”, completează oficialul Nobila Casă Răsăriteană.
Unele probleme ale terenului pot fi observate doar cu ajutorul unui specialist
O altă problemă care poate să apară este calitatea pământului. Chiar şi în cele mai fertile zone ale ţării, există porţiuni problematice. Iar natura acestor probleme nu poate fi observată cu ochiul liber, ci doar cu ajutorul unui specialist.
„Degeaba ai 1.000 de hectare concentrate dacă terenul respectiv are surplus de sare, cum există câteva parcele în Bărăgan, sau dacă fundamentul oferă un strat de loess, care a suferit nişte microtasări şi creează denivelări. Vorbim de denivelări care pot ajunge la şapte-opt metri de nivel. Deci nu pot fi folosite pentru cultură mare, de cereale, căci cumpărătorii asta caută”, arată Robert Dobrescu.
Fiecare problemă are însă şi soluţii. Denivelările de teren, infiltrările de sare sau chiar şi nivelul scăzut de fertilitate al terenului sunt lucruri care pot fi rezolvate, atât timp cât există disponibilitate. De altfel, în restul lumii, acolo unde nu mai există de mult terenuri ideale, aşa se fac tranzacţiile.
Sute de mii de hectare au rămas netranzacţionate, deşi preţul e cu 90% mai mic
O întreagă zonă a ţării a rămas netranzacţionată. Acolo, preţurile sunt la doar 10% din nivelul practicat în zonele notorii pentru agricultură. În Oltenia de Sud, de exemplu, sunt scoase la vânzare aproape 100 de mii de hectare de terenuri cu grad de fertilitate redus, pe care nimeni nu le vrea. Acest lucru se va schimba însă, pe termen mediu şi lung.
„Marile afaceri se vor face în condiţiile în care se vor cumpăra soluri cu probleme de fertilitate în care la început investeşti, dar apoi vor aduce producţie generoasă. Investiţia iniţială este mai mică, bineînţeles. Dacă un teren fertil costă 2.000 euro/ha, celălalt poate să coste şi 150-200 euro/ha. Este drept, investiţia în îmbunătăţire poate să te ducă la acelaşi preţ.”, mai arată oficialul Nobila Casă Răsăriteană.
O calitate este aceea că un sol problematic se poate redresa treptat, dacă este lucrat intensiv. Specialiştii arată că în zece ani, un teren îngrijit îşi poate dubla sau chiar tripla gradul de fertilitate. Avantajul este că poţi prinde din prima o suprafaţă mare, fără prea multe bătăi de cap. Dezavantajul este că terenul nefertil va produce în câteva zeci de ani ceea ce terenul fertil va produce din primul an, în condiţiile în care costurile iniţiale pot fi aceleaşi, din cauza investiţiilor majore în terenul problematic. Tocmai de aceea, investitorii preferă să lase terenurile nefertile ultimele pe lista de achiziţii, pentru momentul în care alte soluţii chiar nu vor mai exista.
26 June 2012
