Ansamblurile rezidenţiale analizate de Capital care au cele mai ieftine apartamente cu trei camere sunt Confort City (800 euro/mp util), Militari Residence (850 euro/mp util) şi Evocasa Optima (925 euro/mp util).
Dacă primele două proiecte se regăsesc în top pe primele poziţii, Evocasa Optima se clasează al
13-lea deoarece este tras în jos de întreţinerea foarte mare, lipsa facilităţilor din cadrul complexului şi a zonelor verzi. Cele mai mari apartamente cu trei camere, din cadrul ansamblurilor
analizate, se găsesc în Monaco Towers şi au o suprafaţă utilă de 96 mp, însă preţul depăşeşte pragul de 1.000 de euro/mp, ceea ce plasează proiectul pe poziţia a şaptea. Complexul din Berceni
este surclasat de Cosmopolis care promovează la vânzare cele mai mici apartamente cu trei camere, în suprafaţă de 60 mp, dar pentru care preţul este uşor mai mare decât în cazul unităţilor din
Monaco Towers.
Cel mai mare cost de întreţinere în cazul apartamentelor cu trei camere îl are ansamblul Doamna Ghica Plaza, unde proprietarii sunt nevoiţi să plătească 350 de lei pe lună, pe lângă consumul individual de apă, gaz şi electricitate. Cheltuielile mari şi preţul de peste 1.200 de euro/mp a determinat plasarea complexului din Doamna Ghica pe penultima poziţie.
Ansamblul cu cea mai bună locaţie este Asmita Gardens, care a primit nota maximă la acest capitol datorită apropierii de metrou, vecinătăţii Rezervaţiei Naturale Văcăreşti şi a distanţei mai reduse faţă de centrul Bucureştiului. Cu toate acestea, când vine vorba de preţul practicat la unităţile cu trei camere, acesta este unul dintre cele mai mari dintre ansamblurile luate în calcul, respectiv 1.412 euro/mp util, ceea ce face ca proiectul să fie doar pe locul 14.
Cumpărători puţini
Numărul familiilor care pot accesa un credit ipotecar a scăzut din cauza înăspririi condiţiilor de creditare, a incertitudinii de pe piaţa forţei de muncă şi a riscurilor asociate volatilităţii ratei de schimb valutar la împrumuturile contractate în moneda euro, consideră consultanţii REAS.
Impactul este covârşitor asupra pieţei rezidenţiale. Pe piaţa bucureşteană şi în zonele limitrofe se comercializează 63 de proiecte rezidenţiale care însumează 3.600 de locuinţe. Mai puţin de jumătate din această ofertă este disponibilă în ansambluri rezidenţiale finalizate, în timp ce restul ofertei este reprezentată de proiecte rezidenţiale în fază de construcţie, planificate sau chiar amânate. Aproximativ două treimi din totalul unităţilor rezidenţiale finalizate sunt încă nevândute. Acest rezultat exercită presiuni financiare asupra dezvoltatorilor de spaţii rezidenţiale. În anul 2011 au fost declarate de către dezvoltatori, ca fiind finalizate, peste 8.000 de unităţi rezidenţiale. Faptul că toate unităţile de trei camere analizate de Capital depăşesc pragul de 60.000 de euro impus de „Prima Casă“ îngreunează şi mai mult vânzarea.
63 de ansambluri rezidenţiale se comercializează în Bucureşti şi împrejurimi şi însumează circa 3.600 de locuinţe.
METODA DE NOTARE
Punctajul total
A fost calculat ca medie ponderată a următoarelor criterii: Preţ/metru pătrat – cu o pondere de 50% în nota finală, Locaţie – pondere 30%, Costuri lunare de întreţinere – pondere 10%, Facilităţi existente în interiorul complexului – pondere 10%. Notele sunt de la 1 la 10. Preţul de vânzare al apartamentului (în euro, fără TVA) şi suprafaţa utilă (mp) au fost prezentate pentru informare, relevanţa lor în evaluare regăsindu-se în preţ/metru pătrat, care a fost punctat.
Criterii
PREŢ/mp: Grila de notare şi bonusurile sunt identice cu cele aplicate în cazul apartamentelor cu două camere.
LOCAŢIE: Nota pentru acest criteriu a fost calculată ca medie aritmetică a punctajelor acordate pentru trei subcriterii: Transport public în imediata apropiere, spaţii verzi şi zonă. Pentru subcriteriul „Transport public“, s-a acordat nota maximă acelor ansambluri rezidenţiale aflate aproape de staţii de metrou şi de mai multe linii RATB (autobuz şi tramvai). Au primit 8 puncte ansamblurile lângă care există peste 5 linii RATB, 7 puncte – pentru 4-5 linii RATB, 5 puncte pentru doar două linii RATB, 3 puncte – o singură linie RATB, 2 puncte – pentru existenţa unui microbuz care deserveşte ansamblul, în lipsa altor mijloace de transport în comun, şi zero puncte pentru inexistenţa mijloacelor de transport în comun. Punctajul pentru subcriteriul „Spaţii verzi“ a fost acordat în funcţie de dimensiunea parcurilor, pădurilor sau lacurilor din imediata apropiere, iar cel pentru subcriteriul „Zonă“ a ţinut cont de distanţa faţă de centrul Capitalei, dar şi de dorinţa locuirii în acea zonă.
COST ÎNTREŢINERE: S-au acordat 10 puncte pentru costuri lunare de întreţinere mai mici sau egale cu 40 lei/lună. Nota scade cu câte 0,5 puncte la fiecare creştere a costurilor de întreţinere cu câte 20 de lei/lună.
S-a acordat un BONUS de 5 puncte pentru acele ansambluri la care costul de întreţinere comunicat include şi cheltuielile pentru apă, gaz şi căldură, respectiv un BONUS de 2 puncte atunci când sunt incluse doar cheltuielile pentru apă.
FACILITĂŢI: Notele au fost acordate ţinând cont de numărul şi de importanţa facilităţilor existente în interiorul ansamblurilor rezidenţiale, având o greutate mai mare facilităţile de sănătate şi educaţie.
Sursa
20 August 2012
