Topul celor mai rentabile clădiri de birouri în 2010

Chiar dacă, în general, clădirile de birouri nu mai sunt o afacere pentru proprietari, există şi cazuri fericite în care spaţiile s-au umplut, în acest an, cu chiriaşi „de calibru".

Unele dintre clădirile office din Capitală a căror soartă nu era deloc clară în urmă cu un an au ajuns acum să atragă cele mai avantajoase contracte de închiriere. Se mai poate observa şi o revenire a unor zone precum Nord şi Nord-Pipera, precum şi a zonei Centru-Nord în vizorul marilor firme care aleg un nou spaţiu office.

Până în urmă cu doi ani, multe firme oscilau între a sta cu chirie singure într-o clădire mai mică sau a sta împreună cu mai multe firme într-o clădire mai mare de birouri. La câte clădiri de birouri goale există acum pe piaţă, s-a ivit şi a treia situaţie - aceea ca o firmă să stea singură în­tr-o clădire mare şi goală. Chiar dacă acest lucru nu a fost dorit nici de pro­prietar şi nici de către chiriaş, este o situaţie des întâlnită pe piaţă. Drept urmare, contractele mari de în­chiriere, dar singulare, care acope­ră o foarte mică parte din suprafaţa clădirii, nu sunt suficiente pentru ca un proprietar să fie considerat de suc­ces. Asta cu atât mai mult cu cât chiriaşul poate trage concluzia că a fost singurul „păcălit" să vină în spa­ţiul respectiv. Astfel, cel mai bun criteriu în virtutea căruia un proprie­tar office poate fi considerat de succes este acela de a lua în calcul atât suprafeţele închiriate, cât şi gradul de ocupare a întregii clădiri. La acestea se adaugă numele chiriaşilor a­traşi care, dacă sunt bine cunoscute, se presupune că au făcut o analiză serioasă până să aleagă respectiva clădire. Aceşti chiriaşi ajung astfel să dea un plus de valoare clădirii şi, frec­vent, să atragă alţi chiriaşi.

City Gate

Pe lângă faptul că are acces facil că­tre foarte multe mij­loace de transport în co­mun, clădirea asigură şi apro­xima­tiv 1.050 de locuri în parcă-ri­le subterane. Un alt as­pect luat în calcul la alegerea acestui centru de afa­ceri de că­tre chiriaşi este nu­me­le proprietarului. Asta fiind­că pentru foar­te multe companii de renume pe plan naţional sau internaţional contează destul de mult numele proprietarului, al chiriaşilor şi chiar al clădirii. „Dacă o anume clădire a fost aleasă de companii de renume, respectivul chiriaş conferă o valoare în plus clădirii respective", a declarat Simona Manea, Corporate Department Manager la RealTime.

Nusco Tower şi The Lakeview

Cele două clădiri au atuul de a fi amplasate foarte aproape de staţia de metrou Aurel Vlaicu. Acestea şi-au realizat campaniile de marketing în aşa fel încât au fost mereu tratate drept centre de afaceri exclusiviste. Pe lângă caracteristicile tehnice, atractivitatea a fost dată şi de chiriaşi. Cel mai clar se vede acest lucru în cazul Nusco, care a fost ales de Oracle în detrimentul altor clădiri.

Sevastopol 9

Localizat în centru, la doi paşi de Piaţa Victoriei, accesul la mij­loa­cele de transport în comun nu e o problemă. Faptul că DTZ Echi­nox a intermediat tranzacţia de închiriere pentru Sanador poate fi uşor de înţeles. Asta deoarece accesul la mijloacele de transport este esen­ţial pentru orice spital sau clinică. „Suprafaţa ocupată de Sanador este de 11.735 mp, fapt care a asigurat clădirii un grad de ocupare de 100%", a precizat Monica Vasile, Senior Office Consultant DTZ Echi­nox. Un lucru demn de remarcat în această perioadă este extinderea anumitor firme. Asta în condiţiile în care cel mai mult se practică reducerea suprafeţelor sau chiar relocările. „Cele mai mari suprafeţe luate cu chirie de către firme precum Sanador sau Oracle au re­pre­zentat o cerere nouă, şi nu relocare din alte clădiri", subliniază Cătă­lina Jigman, Head of Office Agency, CB Richard Ellis Romania.

Euro Tower

Clădirea de la intersecţia Bar­bu Văcărescu cu Lacul Tei se re­mar­că, printre alte as­pecte, prin faptul că este o clădire verde, conformă cu cerinţele sistemului in­ter­na­ţio­nal de certificare Green Buil­­ding. „Aceas­ta va avea pe aco­periş o zonă verde cu copaci şi spaţii de rela­xare", amintesc cei de la DTZ, care au asistat în acest an compania Avon pentru închirierea a 1.200 mp în acest spaţiu office. Clădirea are par­ter plus 19 etaje şi cinci niveluri de parcare sub­terană, cu 180 de locuri. Su­pra­faţa construită este de 18.000 mp, din care 16.300 mp închiria­bili. „În general, clădirile care au avut succes la închirieri în acest an au o bună vizibilitate şi sunt bine aco­pe­ri­te de transportul în co­mun", a pre­cizat Monica Vasile, Senior Office Consultant DTZ Echi­nox.

Upground

Complexul Upground este format, pe partea de office, din două clă­diri de birouri clasa A, BOB Tower şi BOC Tower. Prima a fost dată în fo­lo­sinţă în anul 2008. Interesantă pentru contractele din 2010 este cea de-a do­ua, BOC Tower, care a fost dată în folosinţă în 2009. Aceasta, cu o su­pra­faţă închiriabilă de peste 60.000 mp, a devenit unul dintre cele mai im­por­tante locuri pentru sediile centrale ale companiilor multinaţio­nale şi au­tohtone aflate în expansiune pe piaţa românească şi un centru de în­tâlnire a tuturor mediilor de afaceri din Bucureşti. „Interesant pentru a­ceas­tă clădire este că dispune de două puncte distincte de alimentare cu energie electrică, trei generatoare proprii dimensionate pentru a susţine activitatea întregului sistem în caz de avarie şi şapte puncte trafo", subliniază Simona Manea, Corporate Department Manager la RealTime. Asta înseamnă că în respectiva clădire nu vor fi probleme dacă zona ar rămâne fără energie electrică. Acest aspect se dovedeşte extrem de interesant pentru bănci, ale căror servere cu date au nevoie de alimentare continuă la reţea.

Contracte singulare şi chirii

Pe lângă contractele importante menţionate în tabel, în acest an s-au mai semnat multe alte contracte importante ca valoare. „Cele mai multe nu au reuşit să conducă la un grad de ocupare satisfăcător. Astfel, semnarea unui contract pe o suprafaţă mare, de 3.000 mp, nu face decât să mai aline suferinţa proprie­tarului dacă acesta este singurul contract semnat pentru o clădire de cinci ori mai mare ca suprafaţă închiriabilă", spune Simona Manea, Corporate De­par­t­ment Manager la RealTime.

Cât priveşte valorile contractelor, acestea sunt în general confidenţiale. Nu este niciun secret însă că se pot aproxima destul de uşor dacă avem în vedere nivelul chi­riilor pe zone, la care trebuie luate în calcul gratuităţile oferite de proprietar, ca­re diferă de la caz la caz. „Dacă pentru Central Business District chiria prime este de 19,5 euro/mp lunar, în zone precum Nord-Pipera chiria poate scădea sub 14 euro", a declarat Laura Bencze, Research Manager, CB Richard Ellis Romania.