TVA-ul imobiliar, o nebuloasă

Din banii adunaţi la nuntă, doi tineri căsătoriţi au dat avansul pentru un credit ipotecar, cu care şi-au luat, anul trecut, un apartament într-un bloc în construcţie. Anul acesta, tinerii sau trezit că dezvoltatorul proiectului le cere să plătească şi taxa pe valoarea adăugată (TVA) în valoare de 19% din costul apartamentului. Cu toate că-şi doresc mult noua locuinţă, ei nu mai au banii necesari pentru a plăti în plus la preţul apartamentului şi nici nu mai pot lua un împrumut de la bancă, din cauză că s-au îndatorat deja prea mult.

Acest caz nu este singular. În această situaţie dificilă se găsesc multe persoane care au încheiat contracte sau antecontracte de vânzare-cumpărare cu dezvoltatori de proiecte imobiliare persoane fizice. După modificările Codului Fiscal de anul trecut, care au intrat în vigoare la 1 ianuarie 2008, dezvoltatorii puşi în situaţia să plătească TVA pe tranzacţiile imobiliare îşi mută această povară fiscală pe spatele cumpărătorilor de apartamente.

Legea, sub semnul întrebării

Modificările legislative nu sunt încă bătute în cuie. Camera Deputaţilor, care este decizională în acest caz, nu a votat încă Ordonanţa de Urgenţă 106/2007 care conţine schimbările Codului Fiscal.

În plus, prevederile fiscale în vigoare sunt foarte neclare şi lasă loc la interpretări, acuză contabilii. „Nimeni nu ştie exact când o persoană fizică ar trebui să se înregistreze ca plătitor de TVA sau pe ce criterii va hotărî ANAF că va plăti cineva TVA“, spun aceştia.

Potrivit legii, o persoană fizică e obligată să plătească TVA pentru tranzacţie dacă aceasta are „caracter continuu“. Reprezentanţii Ministerului Economiei şi Finanţelor spun că persoanele fizice nu trebuie să plătească TVA atunci când vând construcţii sau terenuri pe care le-au folosit în scopuri personale. Adică, indiferent de valoarea bunurilor, dacă se poate demonstra că nu au fost cumpărate pentru a fi revândute la un preţ umflat, nu se va plăti TVA. Este vorba de locuinţele personale, casele de vacanţă şi terenurile moştenite.

Vânzarea ocazională, scutită de TVA

Nu plătesc impozit nici persoanele fizice care vând ocazional un imobil. „Din punct de vedere fiscal, operaţiunile au caracter de continuitate atunci când nu pot fi considerate operaţiuni ocazionale. Totuşi, având în vedere complexitatea operaţiunilor imobiliare, trebuie analizat cu atenţie contextul pentru a stabili cu certitudine dacă operaţiunea este sau nu ocazională“, precizează Finanţele.

Dacă, de exemplu, o persoană fizică construieşte un bloc de locuinţe sau de birouri, chiar dacă îl vinde printr-o singură tranzacţie, va plăti TVA, deoarece „operaţiunea nu va putea fi considerată ocazională“, precizează reprezentanţii ministerului.

În general, dacă o persoană fizică vinde, pe parcursul unui an, mai multe clădiri sau terenuri, devine impozabilă. Cu toate acestea, cetăţeanul va fi scutit de TVA dacă terenurile vândute nu sunt construibile, iar clădirile nu sunt noi. Locuinţele noi sunt considerate cele livrate până cel târziu la sfârşitul anului următor primei ocupări sau utilizări.

INCERT

Cine plăteşte TVA pe tranzacţii?

Sunt obligate să plătească TVA persoanele fizice care vând clădiri noi şi terenuri construibile, „atunci când aceste bunuri nu au fost utilizate în scopuri personale şi în cazul în care operaţiunile au caracter de continuitate. Astfel, aceste persoane trebuie să solicite înregistrarea în scopuri de TVA şi să-şi plătească impozitele aferente. În acelaşi timp, ele îşi vor putea deduce TVA aferentă bunurilor şi serviciilor. Totuşi, noţiuni precum „caracterul de continuitate“ şi „folosirea în scopuri personale“ nu sunt explicate în Codul Fiscal. Cu toate că în prezent decizia este la latitudinea inspectorilor fiscali, Agenţia Naţională de Administrare Fiscală nu are încă o poziţie oficială. Explicaţiile prevederilor Codului Fiscal care ar trebui să înlăture orice urmă de îndoială vor fi cuprinse în normele de aplicare a textului de lege. În Ungaria, persoanele fizice plătesc TVA dacă efectuează mai mult de cinci tranzacţii imobiliare pe an.