Urmează ani buni pentru piaţa birourilor: cerere mai mare decât oferta şi câştiguri din investiţii speculative

Pe piaţa birourilor se construieşte puţin şi rar. Oferta este din ce în ce mai mică, deci pe piaţă există tot mai puţine spaţii de calitate. Tocmai de aceea, din a doua parte a anului acesta se aşteaptă creşterea chiriilor, moment care va marca faptul că piaţa se va transforma din nou dintr-una a clienţilor în una a proprietarilor. Aceştia din urmă îşi vor permite din nou să aleagă dintre clienţi, căci cererea va depăşi oferta. Sunt previziunile pe termen scurt făcute de compania de consultanţă The Adviser/Knight Frank.

Din datele companiei, anul acesta va continua creşterea care s-a simţit în 2010 pe piaţa birourilor. În a doua parte a anului trecut, lucrurile s-au dezgheţat mult pe acest segment. Spre comparaţie, dacă în prima parte a lui 2010 s-au închiriat 95.000 mp, în a doua s-au semnat contracte pentru încă 130.000 mp. Totalul de 225.000 de mp de birouri închiriate este unul record din 2008 până acum, iar specialiştii sunt încurajaţi de aceste cifre să creadă că şi anii care urmează vor urma acelaşi trend pozitiv. Studiile The Advisers/Knight Frank arată că în 2011 cererea va continua să crească şi deci gradul de neocupare o să scadă. Ba s-ar putea chiar să se ajungă din nou la contracte de pre-închiriere pentru clădiri care sunt doar pe hârtie sau în stadiu de construcţie.

Chiriile ar putea să crească din a doua parte a acestui an

Totuşi, acest comportament se va resimţi pe parcursul următorilor doi ani. Momentan, piaţa rămâne una în care clientul are puterea. Clientul încă poate să negocieze puternic cu dezvoltatorul pentru perioade de chirie gratuită, pentru discount-uri la chirie sau alte beneficii pentru a accepta să semneze contractul. Din acest motiv, prima jumătate a anului nu va aduce modificări la nivelul chiriilor. Schimbarea ar putea interveni în a doua parte a acestui an.

„Progresiv, piaţa va deveni una a proprietarilor, mai ales pentru cei care au puterea financiară de a demara proiecte speculative în 2011 şi 2012, sau pentru cei care vor putea să obţină contracte de pre-închiriere pentru a obţine astfel finanţare.", se arată în studiu.

Mai mult, studiul spune că în următorii ani cererea o să depăşească oferta, motiv pentru care roata se va întoarce pentru dezvoltatorii care au produse de calitate. Ei vor avea din nou puterea să dicteze regulile jocului.

„Scăderea numărului de spaţii disponibile va avea un impact şi asupra nivelului chiriilor. Din a doua jumătate a anului 2011, clădirile de birouri care beneficiază de locaţie bună, acces facil (mai ales cele care sunt aproape de metrou) şi specificaţii tehnice bune, ar putea să aibă şi chirii mai mari.", se detaliază în raport.

Anul 2010 a însemnat răsfăţ pentru chiriaşi

Din cauza stocului insuficient de birouri, anul trecut chiriaşii avut puterea să negocieze cu proprietarii pentru condiţii mai bune şi se puteau reloca fără să aştepte între şase şi optsprezece luni, cum se întâmplă în mod normal. Proprietarii de clădiri atrăgeau chiriaşii cu perioade de chirii gratuite (între două şi şase luni), locuri de parcare gratuite, sau alte beneficii personalizate. A fost o perioadă atât de bună la nivel de chirii încât cele mai multe companii alegeau să se relocheze mai ales în zonele centrale sau semi-centrale, se arată în studiu. Cele mai active sectoare au fost cele de finanţe, bănci, asigurări, urmate de cel farmaceutic şi sănătate precum şi IT&C. Comparativ cu anul 2009, în prima parte a lui 2010 s-au simţit chiar scăderi mici ale chiriilor, de aproximativ 5% pentru clădirile centrale şi semi-centrale şi chiar 15% pentru cele din zonele secundare. Ultimele şase luni ale anului însă, nu au adus schimbări notabile la acest nivel.