Vestul Capitalei: vedeta pe retail si logistic, pionier pe rezidential si birouri

Densitatea ridicata a populatiei, proximitatea fata de autostrada spre Pitesti, existenta a numeroase mijloace de transport in comun, precum si a mai multor fabrici aflate in zone pretabile unor dezvoltari imobiliare ample sunt principalele argumente pe care au mizat dezvoltatorii care si-au orientat investitiile in vestul Bucurestiului.

Astfel, in prezent, vestul Bucurestiului este principala tinta a proiectelor logistice si comerciale din Bucuresti si una dintre cele mai importante zone in ceea ce priveste dezvoltarile rezidentiale, investitorii demarand proiecte care insumeaza cateva mii de noi spatii locative.

Totodata, zona a devenit atractiva in ultimii ani si pentru dezvoltatorii cladirilor de birouri, spre deosebire de estul si mai ales sudul Bucurestiului, zone in care nu a fost anuntat pana in prezent niciun proiect de birouri de mari dimensiuni."Putem afirma ca din cadrul proiectelor imobiliare dezvoltate in zona de vest comparativ cu sudul sau estul capitalei, se detaseaza cele cu destinatie retail, avand o evolutie accelerata datorita densitatii populatiei din cartierele Militari, Crangasi si Drumul Taberei, dar si a accesului foarte bun", spune Mihaela Cnobloch, consultant senior al companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox.

Zona a cunoscut o dezvoltare puternica in ultimii ani pe acest segment, in vestul Capitalei fiind prezenti majoritatea retailerilor importanti de pe piata locala, precum Carrefour, Cora sau Metro, dar si unitati ale lanturilor de bricolaj Praktiker sau Bricostore. In ceea ce priveste mall-urile, pentru urmatorii ani este anuntata o densitate extrem de ridicata in aceasta parte a orasului, tinand cont de faptul ca pe langa centrul comercial Plaza Romania, inaugurat in 2004 de catre Anchor Grup, vor fi construite doua sau chiar trei centre comerciale in aceeasi parte a orasului, tinand cont de proiectele anuntate de diferiti dezvoltatori.

Cotroceni Park se anunta a fi principalul concurent al Plaza Romania, tinand cont de distanta redusa dintre cele doua centre comerciale si a faptului ca, dintre proiectele anuntate in zona, acesta are termenul de livrare cel mai recent, la sfarsitul anului viitor.

Centrul comercial va fi construit de catre Africa Israel si New Century Holdings pe fosta platforma industriala UMEB, investitia implicata de dezvoltarea acestui proiect depasind 200 de milioane de euro.

Pe termen mediu, dezvoltatorii au anuntat constructia altor doua centre comerciale in zona. Primul dintre ele urmeaza a fi ridicat in proiectul Sema Parc, dezvoltat pe terenurile fostei fabrici Semanatoarea, in timp ce un al doilea mall ar putea fi construit in cadrul proiectului Casa Radio.

Aceasta concentrare de proiecte comerciale este privita cu scepticism de catre consultantii imobiliari, acestia afirmand ca in zona am putea asista la un "cutremur" in urmatorii ani, precum si faptul ca o buna parte din proiectele anuntate pe piata locala ar putea ramane doar pe hartie.

Autostrada Bucuresti - Pitesti a atras la vest de Bucuresti cea mai importanta dezvoltare logistica, in obiectivul dezvoltatorilor fiind prezente in special zonele din apropierea cailor de acces. Exemple care sustin aceasta afirmatie sunt proiectele Bucharest West si Cefin Logistic Park la kilometrul 14, Mercury Logistic Park si ProLogis la kilometrul 22. Unul dintre cele mai importante proiecte de pe piata este Cefin Logistic Park, dezvoltat de grupul italian Cefin si achizitionat inainte de a fi finalizat de fondul de investitii austriac Europolis.

Proiectul urma sa atraga in momentul finalizarii sale in vara anului trecut investitii de 75 de milioane de euro, insa proprietarul si dezvoltatorul au decis sa suplimenteze investitiile la 150 de milioane de euro.

Cererea foarte mare pentru spatiile industriale a determinat si intrarea pe piata locala a gigantului ProLogis. Americanii au anuntat in primavara anului trecut dezvoltarea unui parc logistic de 80 de milioane de dolari in zona autostrazii Bucuresti - Pitesti.

"Zona de vest a Capitalei, autostrada Bucuresti - Pitesti, a devenit un simbol pentru logistica, datorita prezentei a numeroase proiecte aici si a accesului usor catre centrul si vestul tarii, pe traseul coridorul 4 paneuropean Bucuresti - Pitesti - Sibiu - Timisoara - Arad", spune Rodica Tarcavu, directorul departamentului industrial al DTZ Echinox.

Actualul stoc de spatii logistice moderne, care cuprinde aproximativ 250.000 de metri patrati, potrivit Jones Lang LaSalle, este insuficient pentru acoperirea cererii de pe piata. Proiectele existente vor suplimenta insa stocul cu circa 600.000 de metri, echilibrand astfel raportul dintre cerere si oferta.

Chiria medie perceputa este de 4,5 euro/mp/luna, in cazul suprafetelor mai mari de 2.500 de metri patrati, valoare aflata pe un trend descendent de cativa ani, factor care a influentat si scaderea randamentelor investitionale.

"Randamentul spatiilor industriale si de logistica a cunoscut un trend descrescator in ultimii trei ani si estimam ca in 2007 se va mentine aceasta tendinta. Acesta se va situa undeva in intervalul de 7-8%, aceasta valoare reflectand raportul intre venitul net anual obtinut din inchiriere si valoarea totala estimata a investitiei", spun reprezentantii DTZ.

Cu toate acestea, randamentele oferite de investitiile in spatii logistice sunt in prezent printre cele mai ridicate de pe piata imobiliara locala.

Dezvoltarea puternica inregistrata pe segmentul comercial a dus la o crestere importanta a preturilor locuintelor din zona, dar si a terenurilor pentru dezvoltari rezidentiale, analistii DTZ estimand pentru ultimul an o crestere a preturilor de circa 50-70% la terenuri.

Cu toate acestea, proiectele de apartamente s-au intensificat in ultimii ani, tendinta care va continua si anul viitor, cand se estimeaza ca vor fi livrate circa 3.000 de locuinte.

Dezvoltatorii cu cea mai mare incredere in potentialul de dezvoltare a acestei zone pe alte segmente decat cel industrial sunt turcii de la Anchor Grup. Acestia, dupa ce au construit cel mai mare centru comercial din Bucuresti, au ridicat si o cladire de birouri in imediata apropiere si au anuntat totodata dezvoltarea unui proiect rezidential pe bulevardul Timisoara.

Investitiile Anchor Grup in aceasta zona depasesc 100 de milioane de euro, tinand cont ca dezvoltarea Plaza Romania si a imobilului de birouri Anchor Plaza a implicat investitii de 56 de milioane de euro, respectiv 25 de milioane de euro, in timp ce costurile implicate de ridicarea ansamblului rezidential, care va cuprinde peste 300 de apartamente, sunt estimate la 25 de milioane de euro.

Cel mai mare ansamblu rezidential din vestul Bucurestiului va fi dezvoltat de compania Rom-Canada, parte a consortiului BSG Investments si B.S.R. Europe, care va construi circa 1.370 de apartamente, potrivit ultimelor informatii disponibile, in proiectul West Park, din apropierea Lacului Morii.

Dezvoltatorii din sectorul rezidential sunt atrasi de infrastructura din aceasta zona, precum si de cresterea cererilor pentru locuinte din cartiere precum Drumul Taberei sau Grozavesti, potrivit companiei de consultanta imobiliara Colliers.

Mai aproape de centrul orasului, in apropiere de Politehnica, este dezvoltat un alt ansamblu rezidential, Quadra Place, care va contine in momentul finalizarii aproape 350 de apartamente.

Apropierea de Politehnica reprezinta totodata un motiv pentru companiile care activeaza in IT sa ia in considerare inchirierea de spatii de birouri in vestul Bucurestiului, tinand cont de faptul ca facultatea este un bun generator de forta de munca in acest domeniu.

Cel mai amplu proiect imobiliar inceput in zona, Sema Parc, va cuprinde si o componenta rezidentiala, urmand a fi construite circa 1.200 de locuinte, potrivit dezvoltatorilor.

Cea mai mare parte din Sema Parc va fi ocupata insa de spatiile de birouri, care vor totaliza peste 360.000 de metri patrati construiti, doua din cladirile de birouri din proiect fiind deja achizitionate de fondul austriac de investitii Europolis, intr-o tranzactie de 90 de milioane de euro.

Segmentul de birouri cunoaste o crestere semnificativa in partea de vest a orasului, datorita accesului facil catre centrul si nordul Capitalei si a preturilor la terenuri sub nivelul acestor zone deja consacrate pentru imobile de birouri.

Daca pana acum segmentul de birouri era reprezentat in zona de vest in cea mai mare parte de imobile care ofereau suprafete mici si mijlocii, in cea mai mare parte fiind vorba despre cladiri renovate, proiectele mari nu au intarziat prea mult sa apara. Printre cele mai importante proiecte de birouri din zona, in afara de Sema Parc, se numara parcul de afaceri West Gate si imobilele de birouri Anchor Plaza, Global Business Center si Riverside.

Birourile din vestul Bucurestiului reprezinta o oferta viabila pentru companii, daca luam in considerare faptul ca cel mai mare operator de hipermarketuri de pe piata locala, Carrefour, s-a relocat in Anchor Plaza. Totodata, grupul financiar Finans a inchiriat peste 10.000 de metri patrati in acelasi imobil, care are o suprafata inchiriabila de peste 25.000 de metri patrati.

Nivelul mediu al chiriilor din aceasta zona este de 14-16 euro/mp/luna, cu 3-4 euro mai putin decat in imobilele de birouri din nord, potrivit analistilor de pe piata imobiliara, acesta reprezentand un alt factor care ar putea determina mai multe companii sa inchirieze spatii in aceasta zona.

Sectoarele cinci si sase din sud-vestul si vestul Bucurestiului atrag cel mai mare numar de proiecte de birouri dupa sectoarele unu si doi, situate in nordul orasului, cu un volum de peste 80.000 de metri patrati, in timp ce sectoarele trei si patru, din estul, respectiv sudul Capitalei, nu reprezinta o alternativa pentru dezvoltatorii spatiilor de birouri, potrivit unui studiu realizat de compania de consultanta imobiliara Real Estate Advisory Group.

Nordul orasului ramane principalul pol de interes al investitiilor imobiliare din Capitala, in special pe segmentele de birouri si rezidential, iar, mai recent, a intrat si in atentia dezvoltatorilor de spatii industriale, care mizeaza in special pe constructia autostrazii Bucuresti - Brasov.

Astfel, Regatta a anuntat constructia unui parc logistic cu o suprafata de aproximativ 30.000 de metri patrati in Buftea, valoarea investitiei ridicandu-se la circa 10 milioane de euro.

In ceea ce priveste segmentul comercial, cea mai importanta dezvoltare din nordul orasului este atrasa de parcul de retail din cadrul proiectului Baneasa, care va avea o suprafata construita de peste 250.000 de metri patrati.

Dupa deschiderea unui hipermarket Carrefour, a galeriilor comerciale Feeria, precum si a unui magazin Bricostore, luna aceasta este programata inaugurarea primului magazin Ikea din Romania, iar pana la sfarsitul anului urmeaza a fi deschis centrul comercial Baneasa Shopping City, care va avea o suprafata inchiriabila de peste 65.000 de metri patrati.

Pentru finantarea constructiei unor cladiri de birouri din cadrul proiectului compania Baneasa Business & Technology Park negociaza cu mai multe banci contractarea unui credit de pana la 55 de milioane de euro.

Proiectul Baneasa este estimat la o valoare de 1,2 miliarde de euro si va fi realizat pana in 2015 pe o suprafata de 224 de hectare, fiind considerat cel mai mare proiect imobiliar de pe piata.

Proiecte imobiliare in vest