|
|
|
(VIDEO) Adrian Şişchin: ” Este un moment bun să-ţi cumperi prima casă”
Criza imobiliară se încăpăţânează şi nu ne lasă. Iţele ei sunt atât de încurcate, încât nimeni nu se mai încumetă să ne spună cu siguranţă când vom putea răsufla uşuraţi. Cert este că piaţa imobiliară locală s-a schimbat foarte mult în toată această perioadă, iar criza i-a învăţat pe mulţi lecţii dure.
Împreună cu Adrian Şişchin, Directorul Regional al Reţelei de Agenţii Imobiliare Re/Max am încercat să facem o radiografie a pieţei imobiliare actuale.
Cât de mult s-a schimbat piaţa imobiliară din România în această perioadă de criză?
S-a schimbat foarte mult şi aici aş putea să spun că pe mai multe segmente. S-au schimbat atât cumpărătorii, cât şi vânzătorii, s-a schimbat piaţa chiriilor. În ceea ce priveşte cumpărătorii, aceştia sunt din ce în ce mai rezervaţi, mai precauţi. Nu există o grabă. Pentru că preţurile au fost în scădere, timpul pe care cumpărătorii îl au alocat acum pentru a cumpăra o proprietate este mai mare. Deci există această rezervare şi precauţie pentru a găsi proprietatea cu adevărat potrivită.
Care este comportamentul jucătorilor din piaţă?
Să luăm de exemplu proprietarii care au investit până acum în terenuri sau au investit într-un mod speculativ, sunt foarte multe proprietăţi care nu sunt ocupate de actualii proprietari. Aceştia sunt rezervaţi mai ales dacă au investit în ultimii ani, 2008-2009. Există un surplus de proprietăţi care în momentul de faţă nu sunt închiriate, o mare parte dintre proprietari le-au luat pentru investiţii, pentru a fi închiriate sau dacă vorbim de terenuri, poate cu scop speculativ. Terenurile erau la un moment dat 3- 5 Euro/mp şi creşteau de la an la an, ei acum încearcă să rezolve stocul de proprietăţi pe care îl au. O parte dintre ei au reuşit pentru proprietăţile care erau generatoare de venituri, pentru cele care nu sunt, nu au reuşit să facă acest lucru şi au rămas cu ele.
Cumpărătorii sunt în primul rând din ce în ce mai informaţi. Este o piaţă excepţională pentru cumpărători, este un moment bun să-ţi cumperi prima casă. Nu cred că a existat vreodată o oportunitate mai bună pentru cumpărarea primei case sau pentru creşterea confortului locativ. Ar putea să piardă, să zicem, 20.000 - 30.000 Euro la vânzarea locuinţei existente de două camere, dar vor câştiga pe partea cealaltă, poate 30.000 - 40.000 Euro la cumpărarea unei locuinţe mai mari. Cumpărătorii au devenit mult mai precauţi. Şi această precauţie apare şi datorită faptului că nu există o urgenţă. Până anii trecuţi, dacă preţurile creşteau cu 60% pe an, asta însemna o creştere de 5% pe lună, ori la o proprietate de 100.000 Euro o creştere de 5% pe lună înseamnă încă 5.000 Euro. Deci exista o presiune destul de mare asupra cumpărătorilor, dacă nu cumpăra luna asta, luna viitoare dădea cu 5.000 Euro mai mult şi luna următoare cu încă 5.000 Euro. Această presiune a dispărut şi mai mult există această percepţie că preţurile scad şi vor continua să scadă şi atunci îşi iau tot timpul necesar şi cumpără exact la momentul oportun.
Ce ar trebui să facă dezvoltatorii pentru a reuşi să vândă în această perioadă?
În primul rând să se reconecteze cu clienţii, să înţeleagă foarte bine puterea lor de cumpărare. Au fost dezvoltatori care au proiectat şi au construit având în vedere preţurile din 2007-2008 care nu erau preţurile reale. Multe dintre proprietăţile respective fuseseră cumpărate direct pe specificaţii, cumpărate speculativ şi nu aveau de-a face cu puterea de cumpărare a românilor care s-a erodat. În acest moment ei trebuie să se reconecteze cu aceştia.
Cum va influenţa creşterea cotei TVA piaţa imobiliară?
Avem două elemente care sunt distincte. Există piaţa imobiliară, piaţa de vânzare-cumpărare de proprietăţi şi alta este piaţa agenţilor imobiliari şi afacerilor imobiliare. Cred că va exista o presiune asupra pieţei agenţilor imobiliari care s-ar putea să fie tentaţi să aibă tranzacţii cash în acest moment. Va exista o presiune asupra felului în care aceste tranzacţii sunt desfăşurate. Din partea dezvoltatorilor s-ar putea să existe corecţii de preţ care sunt legate de creşterea de TVA.
Poate suporta piaţa imobiliară o creştere de preţ în acest moment?
Tendinţa preţurilor din ultimii ani a fost o tendinţă descrescătoare, dar în cele din urmă cererea şi oferta trebuie să se întâlnească indiferent de nivelul de taxare, atât timp cât cererea va intersecta oferta lucrurile vor merge, dar această intersecţie se va întâmpla mai greu odată cu creşterea de TVA.
Ce se vinde cel mai bine?
Două tipuri de produse. Se caută foarte mult produsele de nivel mediu şi sub mediu, se caută apartamentele de două şi trei camere care sunt până în 100.000 Euro şi acestea continuă să se tranzacţioneze foarte bine, mai ales în zonele din interiorul oraşelor. De asemenea, vedem o tendinţă unde oamenii încearcă să-şi cumpere un lot al lor unde să aibă deja utilităţile trase şi să construiască în regie proprie.
Proprietăţile de lux se mai caută?
Proprietăţile de lux întotdeauna au căutare. Am înţeles că şi dumneavoastră veţi deschide un nou concept de Regată Imobiliară care are loc între 5-8 august la Constanţa (n.r. Mamaia). Poate că luxul nu este atât de mult afectat. Întotdeauna există o pătură socială de 2-3% care continuă să caute astfel de proprietăţi.
Ce ar trebui să înveţe la finalul crizei jucătorii din piaţa imobiliară, de la dezvoltatori până la cumpărătorul unui apartament cu două camere?
În primul rând nimeni nu ştie când va fi acest final, dar cu siguranţă că nu poate să plouă continuu. Avem de un an-doi o perioadă mai puţin însorită, dar cu siguranţă soarele va reveni. Ce aştept să se întâmple este că vom ajunge într-un punct de echilibru în perioada imediat următoare, în care preţurile nu vor mai continua să mai scadă şi după aceea va fi o creştere, dar creşterea aceasta va fi uşoară, nu va fi o creştere spectaculoasă cu dublări de preţuri de la an la an.
Cred că toată lumea trebuie să-şi facă temele, atât cumpărătorii, cât şi vânzătorii. E bine să apeleze la sfatul unor specialişti, este o vreme bună pentru profesionişti, a trecut vremea amatorilor, cred că elementul de reprezentare este critic într-o tranzacţie pentru că este până la urmă cea mai importantă tranzacţie pe care o face cineva în timpul vieţii. Sunt puţini cei care au cumpărături mai mari decât cele legate de achiziţia locuinţei proprii.
Cum apreciaţi activitatea agenţilor imobiliari din România?
Cred că toţi au trecut printr-o activitate de corecţie şi îşi restabilesc elementele fundamentale ale business-ului, trebuie să se întoarcă la elementele de fundament. Au nevoie de două-trei lucruri: să-şi cunoască istoria, istoricul tranzacţiilor imobiliare, trebuie să cunoască istoricul pieţei. Bănuiesc că într-o perioadă relativ scurtă vom vedea că agenţii vor deveni din ce în ce mai specializaţi, în principal specializaţi pe o zonă sau pe o nişă şi cred că acesta este unul dintre elementele pe care o parte le-au învăţat. Nu poţi să mai faci tranzacţii şi să reprezinţi pe fiecare oriunde. Trebuie să fii specialistul căutat în piaţa respectivă.
Acesti porci nemernici, zisi dezvoltatori , se bazeaza 100% pe tembelismul romanilor si cardasia statului mafiot (vezi prima casa).
Vor profit 100% pt nste betoane, cand majoritatea industriei profitabile merge cu 15-20% cel mult.
Sa-i oprim pe acesti **** imobiliari.
Saderiile care sunt acum sunt nesemnificative fata de nivelul preturilor din 2000-2002 unde vor ajunge la anul si venituriile noastre , datii-le crezare dezvoltatoriilor si agentiilor imobiliare si cumparati acum veti regereta amarnic din primavara viitoare .
ce spui de banci, de guvernanti? de presiunea din mass media? dar de proprietarii care schimbau pretul in 10 minute pe masura ce incepeau sa sune telefoanele?
am avut cazuri cand un agent imi pleca la o vizionare cu un client, suna proprietarul pentru confirmare, primea un pret si cand dupa 1h era la vizionare gaseau alt pret si in cele mai multe cazuri o coada mare de agenti pe scara blocului, toti chemati de catre proprietar in acelasi timp. Care era motivul? Proprietarul incepea sa faca licitatie si cel care ii dadea mai mult, ala cumpara...nu era nevoie ca agentul sa-i spuna clientului ca vor creste preturile, era suficient ca omul ala sa asiste la asa ceva si era convins singur, astfel incat urmatoarea tura cand ajungea la o proprietate dadea cat se cerea si nu mai statea la discutie.
Problema cea mai mare este ca lacomia majoritatii si usurinta cu care castigasera banii, i-a facut pe 99% din vanzatori sa reinvesteasca banii tot in imobiliare...sau cel putin ce ramanea dupa ce omul isi lua o masina super scumpa :0
iar acum, toti mor de foame si au rate la banci.
Banii castigati usor, fara munca, se duc la fel de usor cum au fost castigati
Astea sunt principalele cauze ale scumpirii preturilor, nu agentii care normal ca vazand zilnic aceste lucruri erau si ei convinsi ca preturile vor creste la nesfarsit. Chiar cand ii recomandam unui om care abia vanduse ceva sa reinvesteasca banii si in alte domenii, sa mai puna si in banca, eram refuzat si mi se zicea...baga imediat cele mai bune terenuri ca sa imi triplez banii cat mai repede...si uite asa cumpara cat mai in camp, pentru ca pretul sa fie cat mai mic/mp si cresterea sa fie cat mai mare. Acum stau cu ele pe camp si regreta ziua cand le-au cumparat sau au refuzat oferte de bun simt pentru cumpararea lor
Aceasta "presiune" a fost facuta de voi, agentii imobiliari. Se stiu foarte bine metodele : se bagau la "anunturi" zeci de proprietati fictive in zone bune si preturi mici, iar cand sunai ziceau iar acest "mai mare" il mareau de la luna la luna, exact cum zice in interviu.
Pe langa acesta, mai erau alte anunturi fictive cu preturi peste piata (formatoare de preturi). Iar cand omul hotara sa vanda ceva, se uita la anunturi sa vada "pretul curent" si, normal , vedea vrajeala acestor agenti, si cum era sa vanda el cu mai putin decat "pretul pietei".
Astea si multe altele erau metodele voastre de a creste piata.
Presiunea nu era a pietei, ci a agentilor HAPSANI !
E rupt de realitate.....
Salarii..oha, taxe marite, de unde frate banii sau cine mai ia credite?
Domnule Adrian Şişchin, "SE GANSDESC"!!! Nu o fac ...
Asa ca, ...
Cand apartamentul nou se va vinde cu 600-700 eur/mp (si TVA inclus normal), iar cel vechi cu 300 (ceva ce ai cumparat cu 6000-7000$ pur si simplu nu face mai mult, ca doar nu o fi fost poleit cu aur...) o sa avem dezghet pe piata. Pana atunci, multa bafta...
Lasati, vor veni momente foarte bune urmate de momente excelente de a cumpara o casa...
si totusi..."Este un moment bun să-ţi cumperi prima casă".
...
Incredibil...
Ha, ha, ha !!!!!! :-))))))))))))))
Pai stai, nu a foat asa si acum un an de zile, dar acum 6 luni, dar acum 3 luni??? Nu ne amenintau acesti domni bazati ca "e musai" sa luam acum, ca o sa creasca preturile apoi, si noi suntem ultimul tren?
In realitate, acum sunt mai sigur ca niciodata ca preturile se vor mai duce in jos cu inca 30-40%. La apartamente vechi, daca nu dai la 300-400 eur/mp, iti poti lua la revedere :-))))))))))))))))))))
Facem ramasag d-ule Şişchin?
Voi nu vedeti ca nu avem economie, chiar e asa de greu de vazut.
Oameni buni, nici in cele mai negre cosmaruri nu va imaginati ce va asteapta, ce "viitura" vine peste noi ... Europa se contracta ... si noi nu mai facem parte din noile lor planuri ...
Trebuie sa fii nu fraier, ci **** sa te indatorezi pe viata ptr a plati ceva ce nu face nici macar pe jumatate...