Zona Sebastian este una dintre cele mai complexe, de pe piaţa rezidenţială din Bucureşti. Este un cartier al discrepanţelor. La un capăt, este învecinat cu una dintre cele mai selecte părţi ale capitalei. De cealaltă parte, este mărginit de o porţiune pe care clienţii o ocolesc pentru că ar fi rău famată. Preţurile diferă cu până la câteva zeci de mii de euro pentru acelaşi tip de apartament, în funcţie de unde este poziţionat, iar tranzacţiile se fac rapid. Cu alte cuvinte, în Sebastian oferte sunt pentru toată lumea, dar clienţii trebuie să fie hotărâţi dacă nu vor să rateze o ofertă.

24506-oferta-vanzare-apartament-cu-3-camerezona-sebas.jpgPoate cel mai mare avantaj pe care îl are Sebastin în faţa altor zone este anul de construcţie al blocurilor. Aproape toate sunt ridicate în anii 1980, chiar 1990 în unele cazuri. Dincolo de siguranţa pe care ţi-o dă acest aspect în faţa unui cutremur, de exemplu, sau pentru simplul fapt că ştii că acest bloc încă este în garanţie, mai există un avantaj: suprafaţa apartamentelor.

„Blocurile, fiind noi, au suprafeţe mult mai mari. Este vorba despre 58-60 mp la două camere, iar la trei camere vorbim despre 73-75 mp. Clienţii sunt foarte încântaţi de acest lucru, este un criteriu de selecţie a zonei”, spune Paula Proca, reprezentant Smart Imob.

Graniţa cu Rahova: zona non-grata a cartierului Sebastian

Dar chiar şi cu toate aceste caracteristici, ele nu sunt suficiente pentru a convinge clienţii, atunci când vine vorba de partea non-grata a zonei Sebastian. Vorbim despre segmentul care se învecinează cu şoseaua Rahova.

„La două camere, dacă sunt foarte aproape de interesecţia 13 Septembrie, preţurile se apropie de 70.000. Mai aproape de Kaufland, apartamentele sunt cu două-trei mii euro mai ieftine. Către Rahova însă, se găsesc două camere şi la 50.000 euro. Este o diferenţă foarte mare”, continuă Paula Proca.

Clienţii par să se sperie de condiţiile de trai oferite de cartierul vecin, chiar dacă mulţi dintre ei nu ştiu exact dacă există motive reale să se teamă. Chiar şi părerile celor care cunosc zona sunt împărţite.

„Parcul Sebastian este limita celor mai mulţi clienţi. Partea dinspre Rahova o cam refuză. Este o altă calitate a oamenilor acolo, comparativ cu partea dinspre 13 Septembrie”, spune Laura Miu, oficial Apulum 94.

„Întâmplător, eu locuiesc în zonă şi nu înţeleg această teamă a clienţilor. E clar că Sebastian este cu totul altceva decât Rahova. Prin Rahova mă refer la Piaţa Rahova, este o diferenţă clară între Sebastian şi Rahova”, argumentează Paula Proca.  

Un apartament se poate vinde şi în câteva zile, dacă oferta este bună

Totuşi, în oricare parte a zonei Sebastian, tranzacţiile se fac chiar şi în termen de o săptămână, dacă oferta este una tentantă. Suprafaţa întregii zone este mare, deci numărul ofertelor scoase la vânzare este pe măsură. Prin urmare, clienţii au de unde alege.

„Zona are de toate. Piaţă, magazine, mijloace de transport... nu este metrou însă. Se mai găsesc şcoală, grădiniţă, tot. Apropierea de Unirea şi tranvaiul 32, mallurile care sunt aproape: Liberty Mall, AFI Cotroceni care nu e departe de zonă, acestea sunt punctele forte”, completează Laura Miu.

Negocierile pot aduce discounturi de maximum două-trei mii de euro

Numărul proprietarilor care cer preţuri nerealiste pentru apartamentele lor este atât de mic încât poate fi neglijat. Specialiştii arată că maximum 10% dintre oferte sunt de natură să testeze piaţa. La fel, clienţii cunosc preţurile zonei iar bugete lor coincid cu cerinţele proprietarilor.

„Marja de negociere nu este foarte mare. Se negociază mai mult cu clienţii care plătesc cu cash, ei pot obţine aproximativ 3.000 euro. Clienţii de Prima Casă obţin cu greu o marjă de negociere de 2.000 euro”, arată Paula Proca.

De altfel, creditele Prima Casă sunt responsabile de cele mai multe dintre tranzacţii. Aproximativ 60% dintre clienţii zonei se finanţează prin acest program. Restul aleg să folosească creditele ipotecare clasice sau să vină cu bani cash.

CITEȘTE ȘI Rahova, cartierul cu oferte pentru modeşti şi bogaţi laolaltă

 

26 April 2012